Новое для дачников: важные изменения 2022 в Закон о садоводстве и огородничестве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое для дачников: важные изменения 2022 в Закон о садоводстве и огородничестве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности
Хозяину не нужно разрешение на строительство дачного дома на участке. Однако в общем случае он должен уведомлять орган, уполномоченный выдавать такие разрешения, о сроках выполнения строительных работ.
Тем не менее, оформлять право собственности на уже возведенную постройку все же нужно. Это позволит ее узаконить. Зарегистрировать построенный садовый дом, если земля в собственности, следует как можно быстрее. На то есть следующие причины:
- только с зарегистрированной постройкой можно на законных основаниях совершать гражданско-правовые сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду);
- в спорных ситуациях вы всегда сможете доказать, что постройка является вашей собственностью;
- если построенный на дачном участке дом оформлен в собственность, появляется возможность его застраховать и получить компенсацию понесенных потерь при наступлении страхового случая;
- регистрация позволяет передавать дачный дом по наследству;
- если дачное строение владелец так и не зарегистрировал, это может являться основанием для признания его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), вследствие чего суд или муниципальные органы власти могут обязать собственника земли снести самострой.
Как зарегистрировать права по дачной амнистии
Для того, чтобы зарегистрировать садовый дом, можно придерживаться такого порядка действий:
- Подготовить технический план находящегося на дачном участке дома.
Этот план можно заказать у кадастрового инженера. В него включается информация о садовой постройке, в том числе та, которая внесена в ЕГРН. Для того, чтобы разыскать кадастрового инженера, можно посетить сайт Росрестра или обратиться в БТИ по месту расположения вашего участка (если в штате их сотрудников есть кадастровый инженер).
Кадастровый инженер сможет изготовить план в случае предоставления ему следующей документации:
- уведомление о том, что дом соответствует установленным для него параметрам и что его возведение допускается на дачном участке;
- заверенную владельцем постройки декларацию, в которой приводится описание дачного дома (ее можно подготовить самостоятельно или заказать у кадастрового инженера);
- иные бумаги, которые могут понадобиться кадастровому инженеру (этот вопрос с ним лучше обсудить заранее).
Технический план выполняется в электронном виде и заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Если это предусмотрено договором со специалистом, данный документ размещается в электронном хранилище.
- Собрать пакет необходимой документации.
Гражданину, заинтересованному в регистрации постройки, потребуется подготовить:
- документ, подтверждающий права заявителя на земельный надел (если сведения о регистрации земли отсутствуют в ЕГРН);
- в случае, если в интересах гражданина выступает его представитель, потребуется бумага, подтверждающая его полномочия;
- если окажется, что участок принадлежит сразу нескольким лицам, необходимо предъявить соглашение, в котором определены доли каждого из них.
Уведомление, в котором указываются сроки начала и окончания возведения садового дома, в случае его легализации по дачной амнистии вам не потребуется.
Оформление дачного дома в собственность предполагает уплату владельцем объекта госпошлины в сумме 350 р. за его регистрацию.
- Передать бумаги в муниципальную администрацию.
По общему правилу они должны быть направлены владельцем участка в уполномоченный орган не позже, чем через месяц после завершения строительных работ. Но пока действует дачная амнистия, этот срок значения не имеет. Документы могут быть переданы для регистрации:
- при личном посещении заявителя уполномоченного органа;
- путем обращения в МФЦ;
- отправлением по почте с уведомлением о вручении;
- с помощью интернет-портала Госуслуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 218-ФЗ в течение 7 дней после получения документов будет выполнена проверка садового дома на соответствие установленных для него требований. В случае отсутствия нарушений будет произведена регистрация дома на основании заявления, направленного представителем муниципалитета в орган регистрации. Соответствующие уведомления должны быть отосланы заявителю. Если вы никаких уведомлений не получали, заявление в регистрирующий орган можно отправить самостоятельно. В таком случае регистрирующий орган запросит требующиеся документы у уполномоченного органа не позднее 3 суток с даты его получения.
Если же по результатам проверки обнаружатся какие-либо несоответствия, гражданину посылается письменное уведомление, в котором указываются причины отказа в регистрации.
Постановка объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрация на него прав могут быть удостоверены выпиской из ЕГРН.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Итак, что это означает на практике?
- По закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (от 29.07.2017 N217-ФЗ) не существует понятие дачи, а есть садоводческие и огороднические товарищества — СНТ и ОНТ соответственно. На СНТ прописать можно, на ОНТ – нет.
- На СНТ можно построить «садовый дом» или «жилой дом». При наличии садового дома – прописаться нельзя, если у вас «жилой дом» — можно.
- При этом по Закону вы можете перевести садовый дом в жилой и наоборот. Для этого необходимо подать заявление в местный отдел МФЦ (вам понадобится: заявление о признании садового дома жилым +выписка из ЕГРН и техническое заключение, подтверждающее, что дом пригоден для круглогодичного проживания).
- «Жилой дом» можно построить на землях, которые включены в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства» и строительство дома должно быть согласовано с местной администрацией, ему должно быть присвоен свой уникальный почтовый адрес.
- «Жилой дом» должен быть не выше 3х этажей, с общей высотой не более 20 метров и должен быть оснащен коммуникациями. То, что дом соответствует всем требованиям, подтверждается технической экспертизой.
- «Жилой дом» и участок должны быть в собственности у заявителя. Но не у тех, кто нуждается в прописке. Заявитель может прописать себя, своих родственников и третьих лиц.
- В здании должна проживать только одна семья.
Итак, у вас есть: участок в СНТ в вашей собственности с жилым домом, у которого есть кадастровый номер и почтовый адрес. Вам необходимо собрать пакет документов, в который входят:
- Документы на дом (техническая экспертиза +выписка ЕГРН, где указано, что «дом жилой» + свидетельство о собственности на дом и участок);
- Заявление на прописку;
- Паспорта собственника и вписываемых лиц.
Почему выгоднее ставить дом на кадастровый учет как жилой
Собственники дач по всей России, и особенно в Новой Москве, которые ставили дом на учет как жилой, значительно выигрывают при продаже дачи. Покупатели особо тщательно обращают внимание на возможность прописки в домах, особенно дорожат московской пропиской. Известно, что квартиры в столице дорогие, не каждому по карману. Дома в СНТ новой Москвы можно купить по приемлемой цене. Пенсии и льготы столичных жителей выше, чем в соседних областях, отсюда спрос на дачные участки с жилыми домами.
Продать дачный участок с зарегистрированным жилым домом можно дороже. Если дом зарегистрирован как нежилой или вообще не стоит на кадастровом учете – покупатель будет требовать снижения стоимости в связи с тем, что ему придется самому оформлять все документы.
Большая дачная реформа: все «лишние» СНТ ликвидируют
— До нового года осталось чуть больше двух месяцев. Что дачники должны успеть сделать за это время?
— Во-первых, нужно выбрать банк, который был бы удобен всем владельцам участков в товариществе, и открыть там счет. Потому что с 1 января все взносы должны поступать в СНТ безналичным путем. Во-вторых, нужно уточнить реестр членов СНТ, перечень земельных участков, привести количество членов правления в соответствии с новым законом. Их должно быть не менее 3 человек, но не более 5% от списка членов товарищества. В целом никаких революционных изменений с 1 января 2020 года не будет. Самое главное — не нужно торопиться с уставами: все они действуют до их первого изменения. Это значит, что устав можно изменить и в 2019-м, и в 2023 году.
— А зачем вообще все эти реформы придуманы?
— Закон о садоводстве и огородничестве (ФЗ-217) призван защищать целостность территории садового товарищества. Одна территория — одно товарищество. То же самое в Жилищном кодексе: в отдельном многоквартирном доме не может быть больше одного ТСЖ. Как часто бывает? Соседи по даче не могут прийти к согласию по каким-то внутренним делам. Собираются на собрание, и начинаются дебаты. Одни предлагают строить дорогу, другие — увеличивать электрические мощности, третьи говорят — нет, давайте сначала проблему мусора решим. Поспорили, поссорились и разошлись, потом от основного состава членов СНТ отпочковывается группа «несогласных», и они решают организовать свое товарищество — еще одно юрлицо. Члены нового СНТ взносы в «старое» не платят, и в результате таких разборок в поселке начинается настоящий хаос. Мусор не вывозится, дороги приходят в упадок, членские взносы не собираются. А новый закон должен положить этим дрязгам конец.
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
Но если владелец не планирует распоряжаться строением или не переживает о проблемах, которые могут возникнуть, дачные домики можно не регистрировать. Закона, обязывающего оформлять подобные объекты в собственность, не существует.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
При каких условиях возможна прописка
Вопросы, связанные с огородничеством и садоводством, долгое время регулировал один закон.
Теперь на смену ему пришел новый – 217-ФЗ. Он вступил в силу с января 2020 года и предусматривает возможность регистрации владельца на его даче.
Об этом упоминается в третьей статье закона, где говорится о том, что на садовом участке владельцы могут не только выращивать урожай, но и возводить постройки, жилые дома.
Перед тем, как начинать думать, с какого года можно прописаться на даче, необходимо выяснить некоторые моменты.
Все дачные участки разделены на две формы – садоводческое и огородническое товарищества. Объекты для проживания можно строить только на участках садового предназначения. Только на даче садового товарищества можно прописаться.
Что можно будет построить
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что одно из главных изменений, которое фиксируется в новом законе, — это возможность построить капитальный дом на дачном участке и прописаться в нем. «Это потенциально упрощает регистрацию, с которой раньше могли возникнуть сложности. Однако важно помнить, что в дачном поселке нет необходимой инфраструктуры, то есть поликлиник, детских садов и пр., и неясно, как на практике будут ею обеспечиваться те, кто постоянно зарегистрирован в таких домах», — говорит руководитель офиса «На Фрунзенской» агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.
Также, по мнению юрисконсульта риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гюзели Агишевой, данный закон упорядочит организационно-правовые формы создаваемых сообществ, сократив их до двух: садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество. В настоящее время предусмотрена возможность создания некоммерческих товариществ, потребительских кооперативов и некоммерческих партнерств. Кроме того, на садовых участках будет разрешено построить садовый дом, который можно признать жилым, а на огородном — что-то вроде сарая или бытовки для хранения урожая, инвентаря и прочей утвари, поясняет она нормы закона.
Действующее законодательство разделяет такие понятия, как «жилой дом» и «жилое строение». «Особенностями жилого дома является возможность его возведения только на дачном земельном участке с последующим правом регистрации в нем, в то время как жилое строение может быть возведено как на дачном, так и на садовом, огородном участках, но без права регистрации в нем», — говорит юрист отдела ТСЖ юридической фирмы Heads Consulting Илья Шахмейстер. По его словам, новый закон фактически упраздняет понятие жилого строения.
«По новым правилам предусмотрено наличие только двух видов земельных участков: садовые и огородные. При этом жилой дом можно будет возвести только на садовом участке с последующей регистрацией в нем. Однако для оформления регистрации в таком доме необходимо соблюдение специальных требований. В частности, жилой дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания в нем, а также находиться в границах населенного пункта», — пояснил Илья Шахмейстер.
«Смена статуса жилого дома приведет к увеличению рыночной стоимости недвижимого имущества (жилых домов), в том числе к увеличению налога на жилые дома, у населения появится необходимость получения разрешения на перепланировку жилого помещения», — прогнозирует юрист адвокатского бюро А2 Ильяс Ягудин. То есть помимо плюсов, заключающихся в возможности регистрации, есть и ряд «неудобств» для граждан, резюмирует он. Это мнение разделяет Ольга Тихонова: «Изменится порядок налогообложения: если на садовом участке будет построен жилой дом, то налоги на него предсказуемо станут выше, чем на садовый домик».
Нужно ли до 1 марта 2021 года предоставлять разрешение на строительство, если дом уже стоит, или нет?
От получения разрешения на строительство дома «дачная амнистия» не освобождает, если речь идет о строительстве жилого дома на участке, предназначенном под индивидуальное жилое строительство.
- В соответствии с «дачной амнистией», а точнее в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт строительства объекта или содержащие его описание.
- Если же речь идет о разрешении на строительство дачи в СНТ, то его получать не нужно. Дачи, мелкие хозяйственные постройки, возведенные на этих землях (бани, сараи, беседки и иные хозяйственные строения) регистрируются по упрощенной схеме.
Пошаговая инструкция для прописки в СНТ в 2019 году
Принятый новый закон не дает четкого алгоритма прописки в дачном доме. Юристы ожидают выхода подзаконных актов для более глубокого изучения и применения нового закона. Однако можно сформулировать пошаговые действия, соответствующие законодательству и позволяющие решить эту задачу.
Порядок действий следующий:
- построить дом можно только на дачном или садовом участке, на огородном разрешено возводить только временное жилье;
- дом должен строиться по проекту и соответствовать требованиям для жилого дома с проживанием круглый год;
- для нового или уже построенного дома проводится строительная, пожарная и санитарная экспертизы, выводы которых позволят признать дом жилым;
- необходимо иметь пакет документов на владение домом, кадастровый номер и технический паспорт;
- подать все документы вместе с актами экспертиз в управление по вопросам миграции.
Для получения решения о праве на прописку отводится до 7 рабочих дней. После этого можно прописать членов семьи.
Если дача сдается в аренду на срок более трех месяцев, необходимо оформлять временную регистрацию жильцам.
При получении отказа в прописке следует обратиться в суд со всеми указанными документами. Решение суда о признании дома жилым позволит получить прописку в нем.