Депозитарная компания РЕГИОН — раскрытие информации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Депозитарная компания РЕГИОН — раскрытие информации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как банк использует закладную
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.
По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.
Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.
Информация для заемщиков
В вашем кредитном договоре (договоре займа) содержатся положения, согласно которым кредитор имеет право передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации, а также передать в залог указанные права. Передав права по закладной ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», предшествующий владелец закладной действовал в полном соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями кредитного договора (договора займа).
При передаче прав по закладной изменяется лишь владелец закладной. Условия вашего кредитного договора (договора займа), в том числе порядок пользования кредитом, погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условия ипотеки не изменяются. Новый владелец закладной не вправе в одностороннем порядке менять какие-либо условия по кредиту (займу), за исключением случаев, предусмотренных кредитным договором (договором займа).
При передаче прав по закладной предшествующий кредитор действовал в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 47, 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Отказаться от передачи прав по закладной вы не можете.
Законодательством не предусмотрена обязанность кредитора по направлению заемщику уведомлений о передаче прав на закладную, поэтому отсутствие указанного уведомления не является основанием для признания перехода прав на закладную несостоявшимся (недействительным). Для получения уведомления о передаче ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» прав на закладную по вашему ипотечному кредиту (займу) вам необходимо обратиться к предшествующему кредитору.
Уведомления о смене владельца закладной направляются по адресам, указанным заемщиками в качестве адреса фактического проживания. Возможно, ваш адрес фактического проживания изменился, и вы не уведомили об этом предшествующего кредитора. Для получения уведомления о передаче ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» прав на закладную по вашему ипотечному кредиту (займу) вам необходимо обратиться к предшествующему кредитору.
ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», которому были переданы права на вашу закладную, является ипотечным агентом. В связи с законодательными ограничениями ипотечный агент не вправе самостоятельно обслуживать закладные и взаимодействовать с заемщиками. Для выполнения указанных функций он привлекает сервисных агентов, которые действуют от его имени на основании договора оказания услуг по обслуживанию закладных и доверенности, выданной ипотечным агентом.
Сервисный агент взаимодействует с заемщиками, в том числе консультирует их, осуществляет необходимые действия и операции в рамках сопровождения ипотечного кредита, принимает платежи от заемщиков и обеспечивает их перевод ипотечному агенту, занимается урегулированием проблемного долга на всех этапах существования задолженности, выдает справки, уведомления, а также закладные после полного погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).
По всем вопросам, связанным с обслуживанием ипотечного кредита (займа), рекомендуем вам обращаться к сервисному агенту.
Информация о контактах сервисного агента, обслуживающего ваш ипотечный кредит, указана в направленном в ваш адрес уведомлении о переходе прав по закладной. Также информация обо всех сервисных агентах, с которыми взаимодействует ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», размещена в подразделе «Сервисные агенты».
ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» — это специализированная организация (ипотечный агент), созданная единым институтом развития в жилищной сфере — АО «ДОМ.РФ», 100% акций которого находится в собственности Российской Федерации. Предмет деятельности ипотечных агентов законодательно ограничен приобретением требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, и (или) закладных, а также осуществлением выпуска облигаций с ипотечным покрытием.
Создание и функционирование ипотечных агентов регулируется Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», а надзор за их деятельностью осуществляет Банк России.
Подробно с информацией о деятельности ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» можно ознакомиться в разделе «О компании».
В соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные агенты не вправе самостоятельно обслуживать закладные и взаимодействовать с заемщиками. Исходя из этого, в целях обслуживания и сопровождения закладных и обеспечиваемых ими ипотечных кредитов (займов) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» заключены соответствующие договоры с предшествующими кредиторами, в соответствии с которыми предшествующие кредиторы (сервисные агенты) уполномочены взаимодействовать с заемщиками, в том числе принимать платежи по ипотечным кредитам и переводить их владельцу закладной (ипотечному агенту).
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Когда кредит погашен, в банке забирают документ о том, что кредит закрыт и можно снимать обременение с квартиры.
С этой закладной обращаются в Росреестр, где в течение трех рабочих дней снимают обременение с недвижимости. После этого квартиру можно продавать, дарить, выделять в ней доли.
Закладную можно оставить в Росреестре, или, получив на руки, хранить у себя. Юридическую силу она утеряла.
Получить из банка закладную с отметкой о погашении важно. В законе «Об ипотеке» сказано, что если она находится в руках залогодержателя, то это может означать невыполнение условий договора со стороны заемщика. На практике проблем это не вызывает, но в теории банк может выставить какие-то претензии, имея закладную у себя.
Банк вправе выслать закладную по почте заказным письмом, а также вручить лично в руки заемщику в отделении.
В каких случаях и в каком порядке аннулируется закладная
Даже если документ утерян, его можно восстановить. Сформировать дубликат закладной может как заемщик, так и банк. Восстановленный документ нужно отправить на проверку в Росреестр. Ведомство хранит копии всех закладных. Сотрудник Росреестра сверит два документа и, если они не отличаются, выдаст новую закладную с отметкой «Дубликат».
Если восстановить закладную не получается, заемщик может снять обременение через суд.
После регистрации оригинал закладной забирает банк — документ будет храниться в единственном экземпляре. В случае перепродажи или переуступки прав закладная попадет сразу к новому владельцу. Со своей стороны, заемщик получает выписку из ЕГРН об обременении. На этом какие-либо манипуляции с закладной заканчиваются — стороны вернутся к ней только после того, как будет выплачена ипотека.
Закон не запрещает вносить изменения в ценные бумаги. Например, если сменились условия ипотеки или у закладной появился новый владелец, в документ вносят соответствующие коррективы. Для этого стороны составляют письменное соглашение (об изменениях в закладную) и обращаются с ним в Росреестр для регистрации.
Закладная — необязательное условие для оформления ипотеки. Тем не менее, многие банки требуют ее подписать. Это связано с тем, что ипотека — долгосрочный кредит, который может держать на балансе не каждая организация. А с закладной появляются дополнительные возможности: например, ее можно полностью или частично продать, если у банка закончились деньги. Также закладная — гарант того, что кредитор не уйдет в минус, если заемщик перестанет платить
Поэтому получить ипотеку без закладной можно, но практике это встречается сравнительно редко.
Все интересующие нас вопросы регламентирует закон об ипотеке. Последние изменения вступили в силу 01.07.2018 г. Мы поговорим о некоторых из них ниже.
Закладная – это ценная бумага, дающая право банку возместить убытки в случае неплатежеспособности заемщика путем реализации заложенного имущества.
Банку нужна гарантия возврата средств по ранее выданному ипотечному кредиту. Именно он заинтересован в залоговом документе в первую очередь.
Заемщик должен очень внимательно отнестись к его оформлению, т. к. он часто составляется на единственное жилье и имеет большую юридическую силу, чем кредитный договор. В случае спорных моментов суд принимает к рассмотрению сведения именно из закладной, а не из кредитного договора.
Ценная бумага может выступать в двух формах:
- в виде бумажного документа,
- в электронном виде.
Есть еще понятие обездвиженная закладная – это бумажный вариант, который банк передал на хранение в специальный депозитарий.
Кроме того, залоговый документ может быть:
- без права передачи третьим лицам,
- с правом передачи третьим лицам.
После погашения ипотечного кредита заемщик имеет право вернуть закладную и снять обременение со своей квартиры в регистрирующем органе. При этом неважно, когда вы вернули долг – по истечении срока кредитования или досрочно.
Для этого надо:
- обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной;
- заказать в банке справку о погашении задолженности;
- собрать другие необходимые документы (кредитный договор, квитанция об уплате госпошлины и другие);
- обратиться в МФЦ или Росреестр для погашения отметки об обременении недвижимости;
- получить выписку из ЕГРН с отсутствием отметки об обременении квартиры.
При погашении записи об обременении закладная аннулируется.
Только тогда бывший заемщик становится собственником приобретенной с помощью ипотеки недвижимости в полном объеме. Он может распоряжаться ею по своему усмотрению:
- продать,
- подарить,
- сдать в аренду,
- осуществить реконструкцию или перепланировку,
- завещать по наследству,
- обменять на другую жилплощадь.
Вроде бы процедура получения закладной и снятия обременения довольно простая, но на практике заемщики встречаются со сложностями. Одной из самых распространенных проблем, как показал анализ отзывов на портале Банки.ру, стала задержка в выдаче закладной.
Без объяснения причин сроки растягиваются на несколько месяцев. В результате у людей срываются сделки по купле-продаже квартиры или повышаются ставки по рефинансированию ипотеки в других банках.
Заемщики в таком случае ссылаются на статью 17 закона об ипотеке.
Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика
Но фактически все происходит не так.
Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой.
Закладную нельзя купить на рынке ценных бумаг, как, например, ценные бумаги некоторых публичных предприятий, типа, Сбербанка или Газпрома. Вот их ценные бумаги, а точнее сказать, акции, можно прикупить.
Чтобы закладная стала ценной бумагой она должна содержать обязательные 14 пункта.
В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов. А именно, вот такие сведения о:
- заемщиках;
- залогодателях;
- кредиторе – залогодержателе;
- кредитном договоре (договоре займа);
- сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
- порядке уплаты долга и процентов;
- объекте недвижимости – предмете залога;
- стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
- праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
- наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
- регистрации ипотеки;
- дате выдачи закладной.
Ну и само слово “Закладная” ОБЯЗАТЕЛЬНО должно присутствовать в заголовке. Также в закладной должны стоят подписи заемщиков и залогодателей (если последние это третьи лица).
Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.
Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.
Статья 13.5. Порядок передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий
1. В случае смены депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, передача электронной закладной на хранение в другой депозитарий осуществляется по распоряжению депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, и распоряжению депозитария, в который такая закладная подлежит передаче на хранение.
Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, делает указанное распоряжение на основании распоряжения владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, если такой депозитарий осуществляет учет и переход прав на электронную закладную, а если такой депозитарий не осуществляет учет и переход прав на электронную закладную, — на основании распоряжения депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную.
Депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, в день направления распоряжения о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий.
2. После получения распоряжения депозитария, в который электронная закладная подлежит передаче на хранение, депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, передает в такой депозитарий электронную закладную со всеми изменениями и приложениями. Депозитарий, в который электронная закладная передана на хранение, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит запись по открытому у него счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, либо по счету депо депозитария, осуществляющего учет и переход прав по электронной закладной, и не позднее одного рабочего дня, следующего за днем передачи электронной закладной на хранение, направляет сведения о том, что он осуществляет хранение электронной закладной, и о дате получения электронной закладной на хранение в орган регистрации прав. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения указанных в настоящем пункте сведений, дополняет сведения об электронной закладной, содержащиеся в регистрационной записи об ипотеке, сведениями о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, и о дате получения таким депозитарием электронной закладной на хранение.
3. Депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, вносит запись о снятии ограничения по счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной:
1) в день передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий;
2) в день, следующий за днем истечения трех рабочих дней со дня получения от владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, распоряжения о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий, если от такого депозитария не получено распоряжение в указанный срок. При снятии ограничения по счету депо депозитарий информирует лицо, которое дало распоряжение о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий, о невозможности выполнения такого распоряжения.
Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства
1. При осуществлении своих прав владелец документарной закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:
при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;
закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;
на документарной закладной сделана отметка о ее обездвижении, обязанное лицо об этом было уведомлено;
выдана электронная закладная.
В случае обездвижения документарной закладной должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати).
2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
3. Нахождение документарной закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.
В документарной закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством.
4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
судом, арбитражным судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;
предъявленная документарная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.
Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
7. Нахождение документарной закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе регистрации прав свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется документарная закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом документарная закладная аннулируется, орган регистрации прав незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения документарной закладной.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
К сожалению, Закон «Об ипотеке» содержит в себе не так много прямых отсылочных норм к ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это нормы п. 1 и п. 2 ст. 19 Закона «Об ипотеке» и косвенно — ст. 10 «Закона». Поэтому правоприменителю с самого начала неясна конкретная соотносимость последнего закона с Законом «Об ипотеке» именно в вопросах государственной регистрации не только закладной, но и договора об ипотеке. Не видно и особой прямой «обратной взаимосвязи» ФЗ «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это настораживает: в какой плоскости взаимосвязаны эти два закона? Однозначного ответа нет.
Абстрагируясь от анализа двух схожих в вопросах государственной регистрации вышеупомянутых Законов, мы кратко проанализируем пока суть проблем в регистрации владельцев закладной. Согласно п. 1 ст. 16 «Закона» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.
При этом должник, в силу п. 2 ст. 16 «Закона», по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
Абсолютная новизна данной правовой нормы не вызывает сомнений. В формулировке «не требуя всякий раз предъявления ему закладной» мы видим не только некую поддержку «слабой» стороны гражданского оборота кредитора, но и нечто большее. Это не только запрет на всякие бюрократическо-формальные отношения в обязательствах между кредитором и должником, но и проявление частноправовых начал в цивильном праве.
Комментарий к статье 148.1 ГК РФ
1. Комментируемая статья впервые на уровне федерального закона вводит понятие обездвижения документарных ценных бумаг. Под ним понимается передача ценных бумаг на хранение лицу, которое в соответствии с законом вправе осуществлять хранение документарных ценных бумаг и (или) учет прав на ценные бумаги. В российском законодательстве такое лицо именуется депозитарием.
В комментируемой статье указано, что документарные ценные бумаги могут быть обездвижены в соответствии с законом или в установленном им порядке. Общий порядок обездвижения ценных бумаг установлен ФЗ от 22.04.96 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
В соответствии со ст.7 ФЗ от 22.04.96 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» депозитарной деятельностью признается оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и (или) учету и переходу прав на ценные бумаги. Лицо, пользующееся услугами депозитария по хранению ценных бумаг и (или) учету прав на ценные бумаги, именуется депонентом. Депозитарная деятельность осуществляется только на основании договора между депозитарием и депонентом. Такой договор именуется депозитарным договором (договором о счете депо). Соответственно все сделки с обездвиженными документарными ценными бумагами осуществляются посредством обращения к депозитарию как лицу, ведущему учет прав, а права владельца депонированных ценных бумаг подтверждаются выпиской со счета депо.
2. Законом может быть установлено обязательное обездвижение ценных бумаг. Так, в п.1 ст.27.5-1 ФЗ от 22.04.96 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» указано, что облигации Банка России выпускаются в документарной форме на предъявителя с обязательным централизованным хранением. При этом владельцы и иные лица, осуществляющие права по эмиссионным ценным бумагам с обязательным централизованным хранением, получают доходы в денежной форме и иные денежные выплаты по ценным бумагам через депозитарий, осуществляющий учет прав на ценные бумаги, депонентами которого они являются. Депозитарный договор между депозитарием, осуществляющим учет прав на ценные бумаги, и депонентом должен содержать порядок передачи депоненту выплат по ценным бумагам.
3. Применимое законодательство:
— ФЗ от 22.04.96 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
Закладная: что это такое
Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.
Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:
- ипотечная квартира и любая другая жилплощадь, находящаяся в собственности заемщика;
- земельный участок под застройку или дача;
- коммерческий объект;
- хозяйственные постройки, нежилое помещение.
Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.
Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.
Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.
Как банк использует закладную?
Она защищает финансовые интересы, и банк вправе выставить залог на продажу, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Кроме того, выступая в роли ценной бумаги, она страхует его от финансового кризиса. Пока ипотека не закрыта, организация может продать бумагу или провести другие операции с ней.
- Частичная продажа залога
Если банк нуждается в небольшой сумме, он частично продаёт залог другой организации. В этом случае в зависимости от размеров нужной суммы плательщик или частично, или полностью вносит платежи третьей стороне. Клиент ничего не знает о совершении сделки: банк сам распределяет поступающие платежи.
- Переуступка прав
Если банк нуждается в большей сумме, он может продать закладную другому банку. Вернее, продать право владеть ей, а вместе с этим – распоряжаться недвижимостью. Для заёмщика условия остаются прежними. Залогодержатель не имеет права менять их. Он узнаёт только об изменении реквизитов расчётного счёта, без уведомления их поменять не могут. Сообщают лично или по почте.
- Обмен
Это одна из разновидностей продажи бумаги, но участники сделки «доплачивают» разницу при обмене. Если банку нужна небольшая сумма, он может отдать закладную на дорогую квартиру и взамен получить бумагу на более дешёвый дом и сумму разницы от их стоимости. О том, что банки передали, они могут не ставить в известность.
- Выпуск эмиссионных бумаг
Дополнительный доход приносит ценная бумага. Закладная делится на несколько частей, которые в разном количестве могут быть проданы финансовым организациям и частным лицам.
Правовое регулирование залога закладной представляется нам несколько проще, нежели сам «процесс» передачи прав по закладной, включающий в себя как бы четыре основных момента.
Первый момент. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Второй момент. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 «Закона». При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.