Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

---

Что необходимо делать после?

После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.

О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.

Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Расторжение договора управления многоквартирным домом в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

По общему правилу, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К таким случаям относятся, в частности, неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд, ухудшение состояния жилищного фонда по вине собственников.

В настоящее время такая категория дел в судах практически не рассматривается, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из-за технической сложности ведения судебного процесса. В таком деле ответчиками должны будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие компании взыскивают задолженность по оплате договора управления в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от его пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании является способ, предусмотренный статьей 451 ГК РФ, — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ст. 450 — 453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

В том, случае, когда до окончания срока действия договора, заключенного с управляющей компанией, еще остается время, собственники дома или представитель данных собственников может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении данного договора.

Чтобы требования не были отклонены, не помешает обратиться за помощью к грамотному специалисту или, например, юристу, который специализируется на проблемах такого рода. Он поможет правильно составить исковое заявление, проконсультирует в области гражданского и жилищного кодексом, а также подскажет список документов, которые понадобятся для подтверждения фактов нарушений со стороны управляющей компании.

Такими доказательствами могут являться акты, составленные представителями государственной жилищной инспекции или другими надзорными органами, фотографии, видеосъемки, счета на оплату услуг, квитанции и прочие платежные документы. В качестве свидетелей могут быть привлечены другие жильцы дома. Если в ходе судебного разбирательства будут выявлены нарушения со стороны управляющей компании, то помимо расторжения договора, такая организация может быть привлечена к административной ответственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке возможно. Однако, при этом следует руководствоваться самим договором. Поэтому прежде чем, подписывать договор с управляющей компанией, следует обратиться к юристам, которые изучат все его положения и смогут разъяснить важные нюансы.

Основания для расторжения договора с управляющей компанией

Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

К ним относятся следующие доказанные факты:

• невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
• некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
• сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

Помимо этого законными причинами являются:

• обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
• судебное постановление;
• общепринятое решение жильцов.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

Уведомление о расторжении договора с управляющей компанией – образец.

Процедура отказа от услуг Управляющей организации сопровождается следующими документами:

• уведомления (жильцам – об общем собрании, на котором поднимут вопрос о возможности дальнейшего сотрудничества с данной организацией с упоминанием даты проведения и в Управляющую компанию – о досрочном расторжении договора о сотрудничестве, с обязательными ссылками на действующее законодательство);
• жалобы собственников (копии) на деятельность компании;
• обращения в УК, Роспотребнадзор, Госжилинспекцию (копии);
• протокол общего собрания проживающих.

Управляющей организации отправляется уведомление с копией протокола собрания. После этого компания должна подготовить все материалы для передачи новой компании – той которую выбрали для сотрудничества жильцы.

Правда, не исключено, что этим дело не ограничится и возможно, придется обращаться в суд.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

• периодические задержки работ, необходимых для МКД;
• отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
• нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом — Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.

Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК.

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами.

Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях: — при существенном нарушении договора другой стороной; — в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Если компания выбрана органом местного самоуправления

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации

Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:

1. Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
2. Подготовка предложения по смене УК.
3. Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
4. Составление жильцами договора с новой УК.
5. Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
6. Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.

Похожие записи:

• Правила использования шенгенской визы
• Членские взносы в СНТ по новому закону 2022
• Бонус многодетной семье: как получить от государства 450 тыс. рублей на ипотеку