Договор на оказание услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на оказание услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стройка или ремонт часто начинаются как многообещающий проект, а в результате превращаются в головную боль для заказчика. Сроки постоянно сдвигаются, смета растет, качество работ на практике ниже, чем планировалось, и т.д. К сожалению, это «хронические болезни» строительных проектов в России. Если стройки не избежать, мы поможем вам устранить все эти риски — с помощью строительного контроля.
Комментарии к ст. 53 ГрК РФ
1. Части 1 и 2 комментируемой статьи устанавливают цель строительного контроля, а также лиц, осуществляющих данный контроль.
В соответствии со ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
2. Часть 3 обязывает лицо, осуществляющее строительство, извещать об аварийных ситуациях органы государственного строительного надзора.
Аварийная ситуация — ситуация, при которой возможно разрушение сооружений, отдельных элементов, технических устройств.
Авария — опасное происшествие на хозяйствующем субъекте, транспорте или на линиях связи, представляющее угрозу жизни и здоровью людей либо приводящее к разрушению производственных помещений, повреждений или уничтожению оборудования, механизмов, транспортных средств, сырья и готовой продукции, а также к нарушению производственного процесса.
Компетенция органов государственного строительного надзора установлена ст. 54 комментируемого Кодекса.
3. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает ряд требований, выполнение которых необходимо в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. К таким требованиям относится следующее:
контроль проводится за выполнением таких работ, которые влияют на безопасность объекта и выполнение которых не может быть проведено после других работ;
контроль проводится за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение недостатков невозможно без разборки и повреждения других строительных конструкций и участков сетей;
контролируется соответствие работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов;
проводится контроль над работами, которые могут оказать влияние на безопасность строительных конструкций;
по результатам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты.
4. Часть 5 устанавливает, что после устранения выявленных недостатков застройщик или заказчик может потребовать проведения повторного контроля, после чего составляет очередной акт освидетельствования.
5. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает, что если срок после проведения соответствующего контроля составляет более 6 месяцев, то, прежде чем начать работы, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, необходимо провести повторный контроль, если устранение недостатков, выявленных в ходе контроля, невозможно впоследствии без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения.
6. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает, что замечания уполномоченных лиц в ходе строительного контроля должны быть оформлены в письменном виде. Об устранении недостатков должен быть составлен акт, который подписывается лицами, предъявившими замечания.
Строительный контроль: объект сдан в срок и без переплат
Какой результат вы получаете:
- Объект сдан в срок
- Смета снижена. В среднем мы добиваемся снижения на 30% от первоначального варианта
- Работы выполнены с соблюдением всех нормативов
- Вся строительная документация в порядке — к вам меньше вопросов от ФНС
- Вы без проблем получите налоговый вычет, так как работы, указанные в документах, соответствуют выполненным в действительности
Строительный контроль: поэтапный контроль работы подрядчика
Чем грозит бизнесу отсутствие контроля за подрядчиком? Рисков много. Например, переплата за работы и материалы. В нашей практике мы еще не встречали смету, в которой не было бы завышений. Средний размер расходов «на воздух» в сметах — 30%. Еще один риск — некачественное выполнение работ. В будущем это финансовые потери для бизнеса: некачественно построенное здание дороже обходится в эксплуатации, и рано или поздно недочеты придется исправлять. Также объект может быть сдан в эксплуатацию с опозданием, работники могут воровать материалы и многое другое.
Как мы устраняем риски, связанные со строительством:
- Анализируем проект
- С этого начинается строительство, с этого начинаем свою работу и мы. Проверяем соответствие проекта требованиям законодательства.
- Снижаем смету
- Проверяем сметы на завышения, проводим переговоры с подрядчиком и корректируем статьи расходов. Подрядчики используют множество методов завышения: по своему усмотрению повышают расценки на материалы, дублируют транспортные расходы в разных статьях сметы, включают в смету работы, которые на самом деле не планируют выполнять, и т.д.
- Контролируем качество работ
- Регулярно мониторим, соблюдаются ли на стройплощадке технологии, правила и нормативы.
- Следим за качеством строительной документации
- Это важно для того, чтобы по окончании строительства вы смогли получить налоговый вычет. Если некоторых документов будет не хватать, у ФНС обязательно возникнут вопросы, и получение вычета будет проблематичным.
Завышенная кадастровая стоимость на земельный участок приводит к необоснованно высокому земельному налогу и соответствующим финансовым затратам. Своевременное установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости позволяет вам обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и существенно снизить земельный налог.
Этапы работы оценщиков КСК ГРУПП заключаются в следующем:
Примерная форма договора на проведение строительного контроля при осуществлении капитального ремонта (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 39 ГК РФ, ст. 53 ГрК РФ, постановления Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»
Договор
на проведение строительного контроля при осуществлении капитального ремонта
[ место заключения договора ]
[ число, месяц, год ]
[ Наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны и
[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Исполнитель обязуется по заданию Заказчика провести строительный контроль при осуществлении капитального ремонта [ наименование объекта капитального строительства ], расположенного по адресу: [ вписать нужное ] (далее — объект).
1.2. Строительный контроль проводится в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
1.3. Строительный контроль включает проведение Исполнителем следующих контрольных мероприятий:
— проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, входного контроля и достоверности документирования его результатов;
— проверка выполнения лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов;
— проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению капитального ремонта объекта и достоверности документирования его результатов;
— совместно с лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта, участков сетей инженерно-технического обеспечения;
— проверка совместно с лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, соответствия законченного капитального ремонта объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов;
— иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
1.4. Проведение контрольного мероприятия и его результаты фиксируются путем составления акта. Сведения о проведенных контрольных мероприятиях и их результатах отражаются в общем журнале работ с приложением к нему соответствующих актов. Акты, составленные по результатам контрольных мероприятий, проводимых совместно лицом, осуществляющим капитальный ремонт объекта, и Исполнителем, составляются в двух экземплярах и подписываются их представителями.
1.5. Сроки проведения строительного контроля: в течение всего периода осуществления капитального ремонта объекта, а именно [ указать начальный и конечный сроки ].
2. Права и обязанности сторон
2.1. Исполнитель обязуется:
2.1.1. Обеспечивать присутствие своих представителей на объекте.
2.1.2. Обеспечить квалифицированное исполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с действующими законодательством Российской Федерации в области строительного контроля.
2.1.3. Проводить строительный контроль в течение всего периода капитального ремонта объекта.
2.1.4. При обнаружении отклонений в работе лица, осуществляющего капитальный ремонт объекта, от проектных и технических решений, технологий, требований нормативных документов и иных недостатков, сделать отметку в общем журнале работ, оформить предписание с указанием сроков устранения отклонения и не позднее следующего дня после обнаружения отклонения, сообщить об этом Заказчику, а также осуществить последующий контроль за устранением отклонения и уведомить Заказчика не позднее следующего дня после устранения.
2.1.5. [ Указать периодичность ] предоставлять Заказчику отчет о ходе выполнения работ по капитальному ремонту объекта.
2.1.6. Соблюдать коммерческую тайну и не разглашать конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, ставшие ему известными в связи с заключением и исполнением настоящего договора.
2.1.7. Представлять по требованию Заказчика информацию о ходе исполнения обязательств по настоящему договору.
2.1.8. Не позднее [ указать срок ] с даты завершения капитального ремонта объекта передать Заказчику всю полученную техническую (исполнительную) документацию по объекту и акт об оказании услуг.
2.2. Исполнитель вправе:
2.2.1. Получать от Заказчика разъяснения по всем вопросам, возникающим в ходе оказания услуг, и любую дополнительную информацию, необходимую для выполнения своих обязательств по настоящему договору.
2.3. Заказчик обязуется:
2.3.1. Обеспечить Исполнителю доступ к объекту, а также все необходимые права и допуски.
2.3.2. Предоставить Исполнителю техническую (исполнительную) документацию и информацию по объекту, необходимую для надлежащего выполнения им своих обязательств по настоящему договору.
2.3.3. Своевременно информировать Исполнителя об изменениях в проектной и рабочей документации.
2.3.4. Проинформировать лицо, осуществляющее капитальный ремонт объекта, о привлечении Исполнителя для проведения строительного контроля.
2.3.5. Рассмотреть и подписать акт об оказании услуг в течение [ указать срок ] с момента его получения от Исполнителя, а при наличии возражений — сообщить о них Исполнителю в течение [ указать срок ] со дня получения акта, в противном случае акт считается принятым Заказчиком.
2.3.6. Принять и оплатить оказанные ему услуги в сроки и порядке, установленные настоящим договором.
2.4. Заказчик вправе:
2.4.1. Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения о ходе исполнения обязательств по настоящему договору.
2.4.2. Требовать от Исполнителя надлежащего выполнения обязательств по настоящему договору.
3. Оплата услуг и порядок расчетов
3.1. Стоимость услуг, оказываемых по настоящему договору, составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.
3.2. Заказчик оплачивает оказанные ему услуги не позднее [ указать срок ] с даты подписания акта об оказании услуг путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.
3.3. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме.
3.4. В случае когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактически понесенные им расходы.
Контракт на строительный “самоконтроль”
По результатам запроса котировок на строительный контроль при осуществлении строительства объекта победителем стала организация, выполняющая строительные работы на этом объекте. Может ли в этом случае данная организация осуществлять строительный контроль?
Строительный контроль, согласно ч. 2 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае же осуществления строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. При этом застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Согласно ч. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. То есть, с точки зрения Градостроительного кодекса РФ, при осуществлении строительства по договору именно подрядчик (генеральный подрядчик) является “лицом, осуществляющим работы”.
Эти нормы корреспондируют нормам Гражданского кодекса РФ. Так, согласно ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. А в силу ст. 749 ГК РФ заказчик, в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком, может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).
Из приведенных норм следует, что если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль должен осуществляться как лицом, непосредственно осуществляющим строительство – подрядчиком (генеральным подрядчиком), так и заказчиком (застройщиком) – наряду, но никак не вместо подрядчика.
Это следует и из норм Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 N 468 (далее – Положение). Конкретный перечень мероприятий, которые входят в строительный контроль со стороны подрядчика, перечислен в п. 5 Положения, а заказчика – в п. 6 Положения. Исходя из полномочий и обязанностей заказчика (застройщика) можно сказать, что именно на него возложен “итоговый” контроль. В частности, согласно пп. “а” п. 6 Положения именно заказчик в ходе проведения строительного контроля проверяет полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком контроля, а также достоверность документирования его результатов.
Таким образом, подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции по контролю за строительством.
Учитывая вышеизложенное, представляется логичным отказ заказчика от заключения контракта с победителем-подрядчиком. Однако перечень оснований для отказа от заключения контракта с победителем торгов, запросов котировок приводится в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд” (далее – Закона N 94-ФЗ) и по смыслу этой нормы данный перечень является исчерпывающим. Такого основания, как “невозможность выполнения работ победителем в конкретной имеющейся ситуации”, указанный перечень не содержит.
Можно обратить внимание, что согласно п. 3 ч. 3 ст. 9 Закона N 94-ФЗ заказчик вправе отказаться от заключения контракта в случае предоставления участником размещения заказа заведомо ложных сведений, содержащихся в документах, предусмотренных ч. 3 ст. 25 или ч. 2 ст. 35 Закона N 94-ФЗ, устанавливающих требования к составу заявок на участие в конкурсах и аукционах соответственно. Поскольку участник размещения заказа в любом случае в своей заявке выражает согласие на исполнение условий контракта, заключаемого по итогам такого размещения в ситуации, когда он фактически не может их исполнять, выражение такого согласия можно считать заведомо ложными сведениями. Но следует обратить внимание и на то, что соответствующие нормы главы 4 Закона N 94-ФЗ, регулирующей проведение запроса котировок, в п. 3 ч. 3 ст. 9 Закона N 94-ФЗ не указаны, в связи с чем эта норма при размещении заказа путем проведения запроса котировок формально не применима. Хотя, с другой стороны, можно учесть, что арбитражные суды иногда применяют к запросу котировок нормы о торгах по аналогии (ст. 6 ГК РФ): например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2008 N А56-11695/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2009 по делу N А17-972/2009.
В любом случае, по нашему мнению, заключение контракта с победителем запроса котировок, фактически не способным исполнить такой контракт, противоречит, в частности, целям Закона N 94-ФЗ, среди которых указано эффективное использование средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования (ч. 1 ст. 1 этого Закона). Поэтому, на наш взгляд, в сложившейся ситуации можно допустить даже отказ заказчика от заключения контракта б��з оснований, предусмотренных Законом N 94-ФЗ, на основании противоречия нормам другого закона. Ведь в данной ситуации очевидно наличие коллизии, несоответствия друг другу норм Градостроительного кодекса РФ и Закона N 94-ФЗ, соответственно, соблюсти буквально требования обоих законов невозможно, любое решение будет так или иначе не соответствовать требованиям, по крайней мере, одного из них. При этом следует отметить, что в Градостроительном кодексе РФ имеется специальная норма, устанавливающая определенные требования, невыполнение которых может стать причиной отказа в выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п. 6 ч. 3, п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ). В свою очередь, Закон N 94-ФЗ нормы, учитывающие приведенные требования Градостроительного кодекса РФ, не содержит. Соответственно, исполнение по существу требований Градостроительного кодекса РФ разрешает ситуацию, иное же решение усугубляет проблему.
Безусловно, и при обосновании отказа от заключения контракта в случае, не предусмотренном Законом N 94-ФЗ, нормами иного закона остается риск привлечения должностных лиц заказчика к административной ответственности по основаниям, предусмотренным ст.ст. 7.30 и 7.31 КоАП РФ. Однако следует учитывать, что в соответствии с нормами ст. 1.5, ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ лицо может быть привлечено к административной ответственности только при наличии вины. На наш взгляд, учитывая вышеприведенные аргументы, исполнение требований одного закона при определенном наличии пробела в другом законе не может считаться виновными действиями.
Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?
Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.
Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.
Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.
Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.
У кого есть разрешение на подписание документов
В соответствии с ч.4 ст.53 ГрК РФ, а также п.п. 5 и 6 постановления Правительства №468 стройконтроль включает в себя
освидетельствование скрытых работ, промежуточную приемку готовых ответственных конструкций и участков инженерных сетей.
Проведение и результаты контрольных мероприятий фиксируются в журнале работ и соответствующих актах, которые
подписываются представителями заказчика или подрядчика.
Согласно ч.ч.1,5 ст.55.5-1 ГрК РФ организация и проведение строительного контроля относятся к должностным обязанностям
специалиста по организации строительства — главного инженера проекта, сведения о котором включены в национальный реестр.
Таким образом, исполнительную документацию имеет право подписывать специалисты по организации строительства, выполняющие
функции стройконтроля по договору с техническим заказчиком, подрядчиком или подрядчиком (если он самостоятельно
выполняет работы по возведению, реконструкции или капремонту). В соответствии с письмом Ростехнадзора № 09-02-05/15110 к
исполнительной документации относятся и акты приемки ГРО и разбивки осей.
Комплекс мероприятий стройконтроля заказчика
Строительный контроль заказчика подразумевает надзор и проверку работ, которые осуществляют по договору подряда. В
комплекс мероприятий входит:
- входной контроль всей документации проекта, информирование застройщика о выявленных ошибках;
- проверка правильности хранения и качества используемых материалов, готовых конструкций, инженерного
оборудования; - контроль технологий и уровня качества строительно-монтажных работ, выполняемых генподрядчиком и подрядными
организациями; - оценка своевременности и объема контрольных мероприятий, проводимых генподрядчиком;
- проверка ведения текущей исполнительной документации, устранения дефектов и замечаний службы строительного
контроля и органов Госнадзора; - приемка участков инженерных сетей и конструкций, освидетельствования скрытых работ вместе с генподрядчиком;
- заключительная оценка готового объекта на соответствие требованиям законодательства, пакета документации по
проекту.
Результаты процедур фиксируются в актах и журнале работ. При выявлении нарушений выдаются предписания.
Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль заказчика
В соответствии с п. 5.2 СП 47.13300.2011 застройщик (технический заказчик) назначает ответственного представителя
стройконтроля застройщика (заказчика), а генподрядчик – ответственного производителя работ.
Стройконтроль застройщика (заказчика) проводится в виде контроля и надзора за выполнением работ по договору
строительного подряда. Генподрядчик осуществляет контроль качества работ непосредственных исполнителей, соответствия
строительных материалов и изделий требованиям документации и техрегламентов.
Контрольные проверки, которые проводит в рамках стройконтроля застройщик (заказчик) в отношении генподрядчика, не могут
осуществляться непосредственно генподрядчиком.
Одна специализированная организация может совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика. Однако
совмещение функций ответственного представителя стройконтроля и ответственного производителя работ одним должностным
лицом или подразделением этой организации невозможно.
Отличия технического заказчика и генерального подрядчика
Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.
Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.
Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.
Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?
В рамках такой договорной конструкции технический заказчик выполняет только организаторские функции в интересах застройщика, включая право на выбор подрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять строительство объекта (постановление ФАС ВСО от 12.05.2010 по делу № А78-1448/2009).
В рассматриваемом случае существенное значение для технического заказчика будет иметь факт исполнения обязанности по представлению застройщику отчетов для оплаты работ (ст. 1008 ГК РФ).
Как правило, при квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора агентирования сдача застройщику оказанных услуг по выполнению функций технического заказчика посредством предоставления актов выполненных работ по форме КС-2 невозможна. При недоказанности факта направления отчетов суды отказывают техническому заказчику в удовлетворении требований об оплате услуг (постановление ФАС СКО от 09.06.2010 по делу № А32-12220/2009). Следует отметить, что агентирование может быть построено с использованием либо модели договора поручения (если агент действует от имени принципала), либо модели договора комиссии (если агент действует от собственного имени).
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
С учетом изложенного, в ситуациях, когда договоры на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ заключаются действующим от имени застройщика техническим заказчиком или действующим от своего имени заказчиком, выполняющим функции на основании агентского договора, структурированного по модели комиссии, такой технический заказчик, по общему правилу, не отвечает перед застройщиком за исполнение заключенных им за счет заказчика (застройщика) договоров.
Нормативная база строительного контроля
Благодаря инженерному сопровождению строительства удается обеспечить экономическую безопасность потребителя и выполнить нормы закона, которые установлены следующими документами:
|
Название акта |
Какие вопросы регламентирует? |
|
ГрК РФ, ст. 53 |
Фиксирует необходимость строительного контроля, составления актов, сроки освидетельствования, а также указывает исполнителей |
|
ПП РФ от 21.06.2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» |
Устанавливает порядок проведения мероприятий в рамках надзора за возведением объекта |
|
Административный регламент Ростехнадзора № 38 о строительном надзоре |
Регламентирует проведение государственного строительного надзора во время межрегионального строительства, на особых объектах, к примеру, на шельфе, в особых экономических зонах и т. д. |
|
Ст. 2 «О техническом регулировании» 184-ФЗ от 27.12.2002 |
Фиксирует необходимость соблюдения норм техрегламентов в процессе проведения работ на объекте |
|
Закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 384-ФЗ. |
Расширяет список требований, указанных в 184-ФЗ, для строительства зданий и сооружений |
|
ПП РФ от 18.11.2013 № 1038 |
Устанавливает особенности работы министерства строительства и ЖКХ РФ |
|
СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» |
Указывает общие правила осуществления строительных работ |
Задачи генерального подрядчика
При сотрудничестве с заказчиком генеральный подрядчик принимает на себя обязательство выполнять следующие поставленные задачи:
- Обеспечивать своевременное выполнение всего списка требований по возведению и вводу в эксплуатацию строительного или другого объекта, учитывая требования заказчика и принимая во внимание установленные в договоре сроки.
- Согласовывать с клиентом (с участием субподрядчиков) все основные вопросы, которые касаются цен на работы по заказу, оформления договора с учетом положенных нормативных документов, согласования списка действий и их документальное обоснование.
- Вести все виды учета:
- статистический;
- оперативный;
- бухгалтерский.
При этом основной задачей является проводить расчеты максимально четко и честно.
Начнем с того, что цели заказчика и подрядчика при составлении договора существенно различаются. Задача заказчика — получить качественные строительные услуги с минимальным риском, за наименьшие деньги и время. Цель подрядчика — выполнить эти услуги с минимальными затратами и получить при этом максимальную прибыль.
Чтобы каждый из участников договорных отношений был удовлетворен, необходимо тщательно проработать все детали соглашения, оговорить в нем все возможные варианты развития строительства. Рассмотрим подробно структуру договора.
Итак, первый пункт — «Предмет договора». Это очень важный с юридической точки зрения раздел, в котором следует четко оговорить, какие именно работы должен провести подрядчик, по какому адресу и что в итоге должно получиться. Например, «в соответствии с настоящим Договором Подрядчик обязуется своими силами и инструментами произвести строительные работы на объекте Заказчика по адресу: д. Слободино Раменского р-на Московской обл., участок 23, и построить кирпичный дом общей площадью 300 м² на условиях настоящего Договора из материалов и комплектующих Заказчика, в сроки согласно Графику производства работ, поставки материалов и оплаты технологических этапов (далее График) (Приложение № 3), в строгом соответствии с Проектом (Приложение № 1) и со Сметой на производство работ (Приложение № 2), определяющей состав и объем работ, расценки и необходимое количество материалов; с соблюдением согласованных сторонами технических условий в соответствии со СНиП, ГОСТ и МГСН, а Заказчик обязуется принять по Акту приемки-передачи выполненные работы и оплатить их стоимость на условиях, определенных настоящим Договором«.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством