Управление многоквартирным домом: 95 вопросов и ответов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление многоквартирным домом: 95 вопросов и ответов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом
Изменения, связанные с управлением МКД, решаются на общем собрании жильцов. Если владельцы квартир недовольны тем, как работает управляющая компания или деятельностью ТСЖ, можно все изменить (ЖК РФ, ст. 161, п. 3). Для принятия решения нужно, чтобы 50% владельцев жилой недвижимости, поддержали инициативу (собственники, которые не могут присутствовать могут передать право голоса по доверенности родственникам или соседям).
Важно! Если дом никем не управляется или жильцы не могут самостоятельно определиться с формой управления, решение примут органы местного самоуправления. Будет объявлен открытый конкурс среди управляющих компаний города или региона и по его результатам выбирается УК.
Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:
- персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
- оформление договора с УК;
- регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.
Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:
- организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
- голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
- внесение результатов решения в Протокол заседания;
- голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.
Как отличить эффективную управляющую организацию от неэффективной?
Может показаться удивительным, но до сих пор главным показателем эффективности работы управляющей компании считается отсутствие жалоб на ее работу в контролирующие органы местного самоуправления или в прокуратору.
Но есть еще и финансовый критерий. Дело в том, что практически все управляющие организации работают в условиях жестокого «кассового разрыва», т. к. многие собственники задерживают коммунальные платежи. Причем, случается такое не только в эконом-классе. Напротив, в элитном сегменте «платежная дисциплина» жителей куда как ниже.
Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс» считает, что эффективная управляющая организация должна предоставлять все услуги на самом высоком уровне, несмотря на возможные кассовые разрывы.
Почему, являясь владельцем частной собственности, мы жалуемся на ненадлежащее ее обслуживание в госорганы?
Действительно, если протекающая крыша коттеджа или частного дома – головная боль его владельцев, то протекающая крыша в многоквартирном доме – проблема социальная. Столкнувшись с неполадками мы скорее, скорее, пожалуемся на «горячую линию», а не собирем общее собрание жильцов. Почему? Конечно, всему виной наша низкая социальная активность.
Никита Чулочников поясняет, что сфера ЖКХ является в значительной мере предметом регулирования органов власти (тарифы на коммунальные услуги, нормативно определенные принципы управления и т.д.), на котором только внедряются рыночные механизмы. Т.к. ЖКХ затрагивает все слои населения, в том числе малоимущие и неплатежеспособные, государство вынуждено передавать жилфонд, где они проживают, на управление государственных управляющих организаций с низкими обязательными тарифами.
Более привлекательное в коммерческом плане жилье с предложением расширенного набора услуг берут в управлении частные управляющие компании или органы самоуправления собственников. По законодательству, контрольно-надзорные функции за управлением МКД, взаимоотношением управляющих организаций и собственников осуществляют госорганы – государственные жилищные инспекции, организованные по территориальному принципу.
Организация и управление многоквартирным жилым домом ЖСК
Ещё одной возможной формой управления многоквартирным домом является создание гражданами и юридическими лицами жилищно-строительных кооперативов(ЖСК).
ЖСК может быть создан гражданами, которые принимали финансовое участие в строительстве многоквартирного дома, а именно, дом был построен на средства членов кооператива. Начало ЖСК положено с середины 60-х гг. прошлого века.
Следует отметить, что за последние годы отношение законодателя к ЖСК существенно колебалось. В начале 90-х гг. создание новых ЖСК было фактически запрещено.
В середине 90-х гг. все существующие ЖСК пытались (правда, безуспешно) преобразовать в ТСЖ. Затем на некоторое время ЖСК оставили в покое и даже стали появляться новые ЖСК.
Жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Как проводить конкурс для выбора УК?
Процедура проведения конкурса имеет свои особенности:
- конкурс должен проводиться открыто. В случае выявления нарушений следует обращаться в ФАС;
- процедура проведения должна быть одинакова для всех организаций, вне зависимости от форм собственности;
- конкурс должен быть доступен для всех желающих;
- конкурс должна контролировать специально созданная комиссия, в обязанности которой также входит определение победителя;
- конкурс должен проходит согласно всех норм и рекомендаций, установленных российским законодательством.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Вопрос выбора управляющей организации сегодня является самым актуальным среди собственников. Разумеется, всем хочется, чтобы обслуживание осуществлялось на высоком уровне. Однако многие переживают, что получится «как всегда». Чтобы избежать проблем, владельцам необходимо определиться, чего именно они хотят в соотношении качества услуг и их стоимости. Существует 3 наиболее распространенных варианта:
- Ничего не менять, пусть управление осуществляет ЖЭК, УК, ДЕЗ. Качество в этом случае не будет наивысшим, но зато стоимость услуг вполне приемлемая. В данной ситуации владельцы квартир предпочитают не рисковать и не спешат выбирать организацию.
- Найти юрлицо, которое предоставляло бы более качественные услуги. Соответственно, оплата станет выше. Некоторые собственники пытаются договориться на таких условиях с действующим ЖЭКом.
- Нужно выбрать частную небольшую фирму. Она предоставляла бы услуги не худшего качества, чем оказывает ЖЭК, качества, но по еще меньшей цене.
В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.
ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.
С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Порядок изменения или расторжения договора
Процесс расторжения договора возможен в том случае, если цели и задачи, возложенные на управляющую компанию, не были достигнуты. Процесс расторжения или изменения условий договора регламентируется нормами гражданского права.
Наиболее удобный способ совершения данных процедур – обоюдное согласование условий соглашения собственниками и фирмой. Однако, в большинстве случаев мирное разрешение дела невозможно, приходится расторгать документ в другом порядке. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, сделать это можно в случае существенного нарушения условий одной из сторон.
Что такое существенное нарушение договора?
Это бездействие и несоблюдение компанией тех условий, которые были заявлены в договоре как основные. Их отсутствие повлекло бы недействительность сделки и признание ее ничтожной.
Таковыми условиями являются регулярные задержки в предоставлении необходимых услуг, работ, связанных с управлением домом; неудовлетворительное исполнение организацией своих обязанностей; непредставление фирмой ежегодного отчета перед жильцами; сокрытие или подделка документов финансовой отчетности; причинение имущественного вреда собственникам.
Порядок изменения/расторжения соглашения
Одностороннее (по инициативе одной стороны) расторжение договора возможно только через суд при наличии существенного нарушения. Для этого, в первую очередь необходимо организовать собрание жильцов, на котором поставить вопрос о расторжении соглашения.
Обязательно ли выбирать способ управления домом?
В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.
На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.
Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:
- более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
- бланки для голосования не содержат в себе необходимых по закону данных;
- не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и голосовании;
- повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на голосование.
Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.
Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.
Правильная организация работы: чья это задача?
Организация деятельности УК в современной России обходится ее руководству в значительную денежную сумму. Иногда объем необходимых средств может превышать порог в несколько миллионов рублей.
Основная часть финансового потока уходит на оплату труда, покупку оргтехники, аренду необходимых помещений, и покупку различного инвентаря. Вторая глобальная задача – это создание нормальных отношений с местными органами управления.
Что касается непосредственных действий, то, в первую очередь, всегда создается продолжительный бизнес-план. После чего необходимо пройти обязательную процедуру регистрации УК.
Вложения денежных средств потребует создание сайта организации и печать полиграфических изделий. Стоимость аренды помещения будет напрямую зависеть от региона проживания.
Очень важна такая статья расходов, как организация и продвижение собственной УК.
Если тенденции развития в целом положительны, то в дальнейшем годовые расходы также будут довольно значительными.
Создание УК и ее последующая раскрутка уместны, если только в ближайшее время есть хорошие шансы заключить договор с собственниками квартир нескольких домов.
Но и из этой ситуации имеется выход – создание исключительно юридического лица и возложение всех технических работ на аутсорсинговый персонал.
Чтобы получить хорошие результаты деятельности уже в первое время, необходимо нанимать сотрудников, обладающих существенным опытом работы в сфере ЖКХ.
Владелец УК также должен иметь определенную квалификацию или, как минимум, должен очень хорошо разбираться во всем, что касается этой области, и иметь представление о работе бухгалтерии.
В обязательном порядке в структуре УК должна присутствовать аварийная служба. Необязательно собственная – достаточно подписать контракт со сторонней организацией. Однако, в этом случае необходимо быть готовым решать проблемы, связанные с возникающими разногласиями.
Стоит иметь в виду, что этот тип бизнеса не рассчитан на получение абсолютной прибыли сразу. Нужно быть готовым к тому, что время окупаемости вложенных средств может составить не один год.
Ну, а чтобы «заиметь» клиентов, лучше всего обратиться к строительным компаниям – то есть, к застройщикам. Застройщики имеют право на передачу новых многоквартирных домов для управления ими УК.
Пять домов в работе в течение первого года – это можно считать успехом, только в случае, если во второй год их число увеличится. Крайне значимым в этом бизнесе фактором является доверие жильцов.
В какую сумму обойдется управление домом? Расценки на услуги очень четко прописываются в заключаемых договорах. При этом конечная цена будет включать и сумму, расходуемую на коммунальные платежи, на строительство, сотрудничество с подрядчиками.
Чтобы все жители подведомственного дома были довольны, цены услуг должны быть оптимальными.
Недовольство расценками обычно вызывается отсутствием точных расчетов платежей и завышением суммы к оплате.
В заключение, стоит сказать, что УК является юридическими лицом, а ее учредители – самые настоящие бизнесмены, стремящиеся получить прибыль.
Если УК не справляется со своими обязанностями, то владельцы жилого имущества имеют право обратиться в другую УК, с кем заключается уже новый договор.