Как дважды получить налоговый вычет при покупке квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как дважды получить налоговый вычет при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том же 2014 году были разделены налоговый вычет, который можно получить с денег, отданных за квартиру, и налоговый вычет с заплаченных банку процентов. Дело в том, что заемщик, который использовал для покупки квартиры ипотечный кредит, имеет право вернуть еще 13 процентов от суммы заплаченных банку процентов. Максимальная сумма этого вычета составляет 390 тысяч — 13 процентов от трех миллионов рублей.
Какую сумму покупатель сможет вернуть сразу?
Если купленная квартира стоила два миллиона рублей, всю сумму налогового вычета (260 тысяч рублей) покупателю сразу не вернут, в первый год сумма, которую он получит, будет равна размеру удержанного за год налога. Остаток перенесут на следующий год, и так будет продолжаться до тех пор, пока вся сумма налогового вычета (260 тысяч рублей) не будет ему возвращена полностью.
Налоговый вычет можно получить и за тот объект, который к этому моменту уже продан, и за квартиру, с момента покупки которой прошло уже несколько лет. Единственное ограничение связано со сроком давности по налоговой декларации, составляющим три года. Например, для объекта, купленного в 2010 году, в 2018 году можно подать налоговую декларацию для получения налогового вычета за три последних года: 2015-й, 2016-й и 2017-й.
Когда подавать документы на получение налогового вычета?
Подавать заявление для возвращения суммы налогового вычета для сделок на вторичном рынке покупатели имеют право сразу после завершения года, в котором была куплена квартира. Подать декларацию для получения налогового вычета можно в любой момент, каких-то ограничений по срокам для этого не установлено. Для новостроек отсчет этого срока начинается после того, как объект был передан участнику долевого строительства и подписан акт приема-передачи. Особым образом определяется момент, когда можно подавать заявление на налоговый вычет, для сделок, которые прошли в канун нового года — когда сама сделка произошла в прошлом году, а переход права зарегистрирован уже в новом. В этом случае на вторичном рынке ориентируются на момент регистрации сделки.
Все это относится только к наемным работникам, которые выплачивают налог по ставке 13 процентов, предприниматели, которые применяют другие налоговые режимы, не имеют права на налоговый вычет. Кроме того, не полагается выплата тем, кто купил квартиру за счет работодателя или на средства материнского капитала. «При покупке жилья вычет предоставляется в размере расходов налогоплательщика, — рассказывает Ольга Ботова. — Использование маткапитала такими расходами не является. Поэтому, если использование маткапитала прямо указано в договоре купли-продажи, от стоимости квартиры нужно отнять сумму маткапитала. От стоимости квартиры 2 миллиона рублей отнимаем маткапитал 453 тысячи рублей и с остатка 1 миллион 547 тысяч рублей получаем вычет. С другой стороны, если маткапитал использовать для погашения ипотеки, в таком случае такое использование не очевидно и можно заявлять вычет на полную стоимость квартиры».
Также существует прямой запрет на возврат вычета для сделок с квартирами, приобретенными взаимозависимыми лицами (близкими родственниками: супругами, родителями, детьми (в том числе усыновленными), полнородными и неполнородными братьями и сестрами).
Что представляет собой налоговый вычет?
Налоговым вычетом называется сумма денег, на величину которой снижается финансовая база, нужная для расчета размера отчисления в бюджет страны.
Согласно НК РФ, существует шесть разновидностей компенсаций от государства:
- профессиональные;
- имущественные;
- стандартные;
- социальные;
- применяемые во время перемещения ущерба на последующие периоды налогообложения, полученного от проведенных с ценными бумагами действий и действий с денежными инструментами по сделкам срочного характера, приводящимися на рынке организованного типа;
- применяемые при перемещении ущерба от членства в союзе инвестиционного характера, на последующие периоды.
Можно ли получить два налоговых вычета: ограничения
Самое основное, что не понравится любому покупающему квартиру — это применение права на налоговый вычет при покупке квартиры только раз в жизни. Особенно несправедливо выглядит, когда покупка квартиры обходится, согласно договору купли-продажи 500 или 1000 тысяч рублей.
В этих случаях вернуть можно только от 65 и до 130 тысяч рублей (т.к. 13% от стоимости, согласно законодательству).
При этом остальная сумма, которую можно было бы получить, если бы, к примеру, покупка квартиры обходилась от 2 млн. рублей, составляла бы от 195 до 130 тысяч рублей — просто уходит в пользу зрительного зала, т.е. «сгорает». Воспользовавшись однажды налоговым вычетом при покупке квартиры, при котором вы не получили его полностью не дает право пользоваться им при следующей покупке квартиры.
Российские депутаты решили как-то исправить эту несправедливость, т.к. не во всех городах цены на жилье такие как в Хабаровске, например:)
Хотя и в Хабаровске полно сделок, которые имеют в народе название «миллионные». В этом случае будущий счастливый обладатель жилья покупает квартиру и теряет при этом 130 тысяч рублей. Согласитесь, неплохая была бы прибавка к счастью:)
Но бывают такие случаи, когда понимающие продавцы идут покупателю на встречу и продают квартиру, со скидкой, учитывающей этот недополученный налоговый вычет. Компромиссы хорошая практика, вот только не все готовы на них идти.
Итак, российские депутаты вынесли предложение не применять ограничение пользоваться налоговым вычетом лишь один раз. В этом случае, ограничение по сумме сделки при продаже квартиры останется без изменения — 2 млн. рублей, а вот налоговый вычет при покупке квартиры можно будет получить несколько раз, пока «лимит» не будет исчерпан.
Поговорим о документах
Вы получите налоговый вычет, если в вашем распоряжении есть доказательства расходов на приобретение квартиры. Это справки 2 и 3 НДФЛ, а также подтверждение того, что новая квартира — ваша собственность. В налоговую нужно предоставить все документы, подтверждающие платежи: справки, расписки, чеки, платежные ордера — словом, всё, что доказывает факт оплаты. Если квартира взята по ипотеке, то также нужны доказательства уплаты процентов.
Справку 2-НДФЛ вам выдаст работодатель. В ней отражена сумма уплаченных налогов за требуемый год. 3-НДФЛ заполняется вами самостоятельно. Можно заполнить от руки или установить дистрибутив «Декларация». Вам нужно ввести требуемые данные, нужные листы система сформирует сама.
Право собственности на квартиру можно подтвердить с помощью:
- свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРП;
- договора о передаче или купле-продаже;
- кредитного договора, если брали ипотеку.
Очень внимательно отнеситесь к правильному оформлению платежных документов. Если налоговики посчитают, что факт платежа за жилье не доказан, вам может быть отказано в выплате вычета. Если оплата происходила наличными деньгами, обязательно нужна расписка. Она должна быть написана от руки. Если оплата прошла через банк, то нужны выписки по счету, квитанции. При получении вычета на квартиру в ипотеке предъявите кредитный договор, график платежей, квитанции об уплате процентов.
Есть какие-то ограничения?
Вычет нельзя получить, если официального источника дохода, с которого платите налоги, у вас нет. Или, например, вы уже получаете вычет у работодателя (подоходный налог не удерживается из заработной платы).
Также налог не вернуть по унаследованной или подаренной квартире, потому что вы, по сути, ничего не потратили. Вычет не дадут и при покупке квартиры у взаимозависимых лиц (читайте — родственников).
Участники военной ипотеки тоже не получат вычет, потому что часть суммы на квартиру и так компенсирует государство.
Если вы уже получили и израсходовали весь вычет, то больше вам не положено. Дело в том, что у имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит, и каждому человеку его дают один на всю жизнь. Повторно вычет сверх лимита использовать нельзя. Но если же вы покупали свою первую квартиру до 2014 года и получили выплату меньше, чем сегодня предусматривает закон, то вы дополучить недостающую сумму налогового вычета вы не сможете, а вот получить вычет по кредитным процентам — сможете.
Как получить вычет 1,3 млн рублей?
Эта глава касается только тех, кто пообещал «и в горе, и в радости, пока смерть не разлучит» и держит слово. Остальные — могут переходить к следующему пункту.
Итак. Если вы в браке и покупаете квартиру, то недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. В этом случае каждый из супругов может получить вычет с 2 млн рублей за покупку недвижимости и вычет с 3 млн за проценты по ипотеке. Опять же — если ни один из них до этого вычет не получал.
Правда, недвижимость, чтобы получить такой возврат, должна стоить не менее 4 миллионов рублей, а проценты по кредиту должны перевалить за 6 млн. Такое может получиться, если, например, покупать двухэтажный таунхаус в «Мичуринском» площадью 225 м2.
Если же квартира стоит дешевле, придется распределять доли. Лучше это сделать так, чтобы большая доля была у супруга, который платит больше налогов.
Один из самых частых вопросов, которым задаются россияне, оформляющие выплаты, компенсирующие НДФЛ: «Какова сумма, на получение которой граждане вправе рассчитывать?»
Согласно формулировкам, заложенным в Налоговый кодекс, имущественный вычет может выплачиваться, исходя из различных корреляций с цифрами вида 2 млн руб., а также 3. Есть совершенно ошибочное мнение: это и есть суммы, на которые вправе рассчитывать гражданин, обращаясь в ФНС. Конечно, в том, что такая точка зрения сформировалась в среде простого обывателя, отчасти виновен, как полагают многие эксперты, и сам законодатель, который вводит в оборот довольно запутанные и не всегда понятные рядовому гражданину формулировки.
2 млн руб. — это максимальный размер расходной базы (количества средств, потраченных гражданином на покупку квартиры), исходя из которой исчисляются итоговые финансовые транши, подлежащие переводу со счетов налоговой инспекции в пользу заявителей.
Владелец недвижимости вправе рассчитывать только на 13% этой суммы, то есть на 260 тыс. руб.
Цифра в 3 млн появилась сравнительно недавно — в январе 2014 года. Выше мы уже рассказали о поправках, внесенных в Налоговый кодекс (имущественный вычет во всех его нюансах регулируется этим законодательным актом). Нами было сказано, что нововведения следует трактовать, исходя из даты сделки с недвижимостью. Поэтому брать в расчет цифру в 3 млн нужно только в том случае, если квартира куплена по факту внесения в НК РФ поправок.
3 млн — это максимальный размер базы выплат по ипотечным процентам (расходов гражданина на обслуживание кредита, выданного банком на покупку жилья). Владелец недвижимости (тот, который оформил займ) вправе рассчитывать, соответственно, на 13% от этой суммы, то есть на 390 тыс. руб.
Как было до внесения поправок в закон? Величина базы выплат по ипотеке была неограниченной. Поэтому, если человеку и искать плюс в том, что он оформил вычет до поправок в закон, то только в том, что он сможет получить максимум возврата с процентных отчислений банку. Если он, конечно, ипотекой пользовался.
Как посчитать точные цифры по имущественному вычету? Рассмотрим несколько очень простых примеров.
Гражданин Сидоров купил квартиру в подмосковной Коломне за 2 млн 500 тыс. руб. и собирается воспользоваться законным правом получить вычет. Его личные расходы на приобретение жилья составили 1 млн. Еще полтора он взял в банке в рамках ипотечной программы.
Расходная база на покупку квартиры гражданином Сидоровым составляет 1 млн. Она не превышает установленного законом значения в 2 млн. Поэтому владелец недвижимости вправе вернуть, исходя из понесенных расходов, 13% от 1 млн, то есть 130 тыс. руб.
Можно ли добрать налоговый вычет при покупке второй квартиры
Налоговый вычет со второй квартиры возможно дополучить, если с первой не была достигнута максимальная сумма, т. е. 2 000 000 рублей.
Пример 4
Игнатьев Михаил купил квартиру за 1 250 000 рублей и получил компенсацию в своей ИФНС 6 лет назад. Теперь он приобрел долю в другой квартире за 900 000 рублей, ему можно получить имущественный вычет второй раз в части остатка.
Разрешается компенсировать по такой же схеме и проценты — если за один объект вы не реализовали полностью свое право на возмещение 3 000 000 рублей, то налоговый вычет за квартиру можно вернуть во второй раз, т. е. с другого жилья, купленного с помощью банковских средств.
Пример 5
Михаил Игнатьев взял ипотеку для строительства дома в размере 500 000 рублей, с процентами получилось 1 300 000 рублей. Он уплатил их и вернул НДФЛ. А через несколько лет с помощью ипотеки купил квартиру. Поскольку в первый он не использовал максимум своих прав, то может теперь добрать за возмещение ипотеки.
Вычет на новую квартиру, если уже брал вычет, но не весь объем, не ограничивается только двумя квартирами, можно дополучить компенсацию за бессчетное количество объектов, хотя редко можно купить столько недвижимых вещей и не достигнуть утвержденного максимума.
Вычет и долевая собственность
Обращение к формулировкам ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты», что имеется в НК РФ, позволит нам ответить на еще один дискуссионный вопрос. Звучит он так: «Как правильно «делить» выплату по НДФЛ, если квартира оформлена на нескольких человек в совместную или долевую собственность?» Есть ли вообще у «долевиков» право на имущественный налоговый вычет?
По второму вопросу ответ однозначен: да. Не имеет никакого значения, владеет ли человек недвижимостью единолично или же с кем-то. Ответ на первый вопрос зависит от того, о какой форме собственности идет речь. Совместное и долевое владение — это не одно и то же. В первом случае у квартиры отсутствует процентное «размежевание». Во втором каждый человек имеет оформленную де-юре долю, исчисляемую конкретной цифрой.
Если квартира в совместной собственности, то расходная база определяется как процент от суммы сделки, конкретное значение которого определяют владельцы недвижимости, договорившись между собой. А если не получится найти компромисс — то через суд. Предоставление имущественного налогового вычета — вопрос, где фигурируют порой значительные цифры, и не всегда владельцам недвижимости удается договориться. В случае «деления» расходной базы по расходам на квартиру согласно правилам, актуальным для совместной собственности, к документам, подаваемым в ФНС, также прилагается заявление о добровольном перераспределении долей, подписанное всеми владельцами недвижимости.
Если речь идет от втором варианте, процент вычисляется, исходя из фактической доли во владении квартирой. Например, если недвижимость была куплена за 3 млн, а одному из собственников принадлежит 40%, то он вправе получить выплату, исчисляемую по базе, равной 1 млн 200 тыс.
Апелляция: что такое Правильно подаем апелляционную жалобу
После судебных решений первых инстанций люди сталкиваются с понятием «апелляция». Что такое это Как правильно подать апелляционную жалобу
В какие сроки Все это разберем в статье.
Слова «апелляция» юридические словари объясняют как одну из форм обжалования решения.
Мнение эксперта
Кузьмин Василий Станиславович
Адвокат с 6-летним стажем. Специализация — уголовное право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.
До 2012 года гражданская апелляция подавалась только на решение мировых судей в районные. Сегодня ситуация другая. Теперь апелляция – это вторая инстанция судебных споров. Кто рассматривает жалобу
До 2012 года апелляция на решения суда подавалась в течение десяти дней.
Это приводило к серьезным проблемам, так как судьи часто не успевали принимать мотивированные решения в срок.
После судебных решений первых инстанций люди сталкиваются с понятием «апелляция».
Что такое это Как правильно подать апелляционную жалобу
Слова «апелляция» юридические словари объясняют как одну из форм обжалования решения.
До 2012 года гражданская апелляция подавалась только на решение мировых судей в районные. Сегодня ситуация другая. Теперь апелляция – это вторая инстанция судебных споров.
Кто рассматривает жалобу
При каких условиях можно получить вычет
Расходы, которые принимаются налоговой к вычету:
- оплата по договору купли-продажи жилой недвижимости (в том числе доли, части);
- оплата по договору долевого участия в строительстве;
- покупка материалов для отделки (если в договоре на приобретаемую квартиру указано, что она передается без отделки);
- оплата работ по отделке (при наличии соответствующего пункта в договоре на приобретаемую квартиру).
Важно знать: Как получить налоговый вычет за ремонт квартиры или дома
Факта покупки не достаточно, необходимо подтвердить, что:
- право на вычет не было использовано до 2014 года;
- максимальная сумма вычета за покупку 2 млн. не использована полностью.
Есть какие-то ограничения?
Вычет нельзя получить, если официального источника дохода, с которого платите налоги, у вас нет. Или, например, вы уже получаете вычет у работодателя (подоходный налог не удерживается из заработной платы).
Также налог не вернуть по унаследованной или подаренной квартире, потому что вы, по сути, ничего не потратили. Вычет не дадут и при покупке квартиры у взаимозависимых лиц (читайте — родственников).
Участники военной ипотеки тоже не получат вычет, потому что часть суммы на квартиру и так компенсирует государство.
Если вы уже получили и израсходовали весь вычет, то больше вам не положено. Дело в том, что у имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит, и каждому человеку его дают один на всю жизнь. Повторно вычет сверх лимита использовать нельзя. Но если же вы покупали свою первую квартиру до 2014 года и получили выплату меньше, чем сегодня предусматривает закон, то вы можете дополучить недостающую сумму налогового вычета.