ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.
Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение
Если у застройщика нет оснований для оспаривания отказа покупателя в судебном порядке, и тот не идет навстречу, ему придется уплатить неустойку за каждый день просрочки, начиная от дня, следующего за днем сдачи недвижимости.
ВАЖНО !!! Для граждан оформление дополнительное соглашения в такой ситуации крайне невыгодно, ведь, пойдя на уступки строительной компании, они не смогут истребовать с нее неустойку, к тому же для них она выплачивается в двойном размере.
Дополнительное соглашение удобно только застройщику: попросив покупателей подписать документы за 2 месяца до предполагаемой сдачи объекта, он снимает с себя обязательство по перечислению неустойки, ведь действующее дополнительное соглашение означает, что все стороны согласны с изменениями. Граждане здесь лишаются возможности обращения в суд с иском против СК.
Какие бывают изменения
По смыслу термина «дополнительное соглашение» очевидно, что этот юридический документ составляется для оформления любых изменений и дополнений, вносимых в первоначальный договор. Подписывая дополнительное соглашение к любому из них, стороны выражают своё добровольное и безоговорочное согласие на вносимые изменения.
Законодательством не определены сроки заключения допсоглашений. Это значит, что его можно заключить на любой стадии действия договора. Также нет единой стандартной формы.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве может быть различных видов и иметь множество причин для его заключения. Вот несколько наиболее часто встречающихся:
- об изменении сроков или порядка оплаты ДДУ;
- о его расторжении;
- о перемене даты передачи жилья дольщику на более позднюю;
- об изменении подсудности при возникновении спорных ситуаций;
- в случае изменения одной из сторон договора или сведений о ней;
- при отклонении предмета договора или его отдельных частей от проектной документации.
Чем рискует застройщик?
Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.
Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:
- При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
- Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
- Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
- В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.
Взыскать неустойку за период до подписания соглашения о переносе сроков
Многие дольщики знают — чтобы претендовать на компенсации несвоевременного получения квартиры, нельзя подписывать соглашение о переносе сроков. Случается, срок получения квартиры по ДДУ уже прошёл, а дольщик не подписал соглашение, но планирует сделать это позже. Или застройщик сумел убедить дольщика подписать соглашение позже, чем нужно. Такое часто встречается в крупных компаниях-застройщиках.
Так вот по новой позиции Верховного суда РФ неустойка начисляется и за тот период, в который не действовало соглашение о переносе сроков (Определение ВС РФ №41-КГ19-12 от 14.05.2019 г.). Соглашение не может освободить застройщика от ответственности за нарушение оговоренного срока передачи объекта долевого строительства за период, предшествующий его заключению, поскольку указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате дольщику неустойки, как того требуют положения п. 3 ст. 453 ГК РФ.
Например: В ДДУ срок передачи квартиры — 4 квартал 2018 г., а соглашение о переносе выдачи на 4 квартал 2019 г. подписано только 01.05.2019 г. Дольщик имеет право взыскать неустойку не только за реальную просрочку после 01.01.2020 г., но и за период с 01.01.2019 г. по 30.04.2019 г.
Мы уже применяем эти положения в своей работе и получили первое положительного решение суда, которое после вступления в законную силу обязательно опубликуем на сайте.
Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение
Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:
- согласиться и подписать документ;
- направить девелоперу отказ;
- проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.
Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в 2019 году читайте в статье:
взыскание неустойки с застройщика по долевому участию
.
Страхование долевого участия в строительстве в 2019 году, читайте здесь.
О составлении акта обследования жилищно-бытовых условий семьи учащегося, читайте здесь.
В соответствии с законом «О госрегистрации» документ оформляется в течение 18-ти календарных дней с момента подачи пакета, но сроки могут быть отдельно установлены Федеральным Законом.
На дополнительные соглашения распространяется другое действие закона, которым предусмотрена обязанность заявителя представить необходимые документы, а регистрационной службе произвести оформление в течение 5 рабочих дней.
Договор долевого участия с рассрочкой платежа
Орлова Е. Л., главный юрист-консультант, ЗАО «АФ «АудитСибМаш»» КГ Лекс
В связи с кризисом многие банки прекратили ипотечное кредитование. В таких условиях застройщики вынуждены применять другие схемы привлечения денежных средств дольщиков. Какие юридические нюансы следует при этом учитывать? Давайте разбираться.
Правомочен ли договор?
Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа. При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
Рассрочка платежа законом не запрещена
Договор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее — закон). Одним из них является цена. Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований.
Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей — единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.
В каком случае теряется право на «упрощенку»
Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Определение дохода
При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.
Порядок оформления ДДУ при ипотеке
Он сильно не отличается от обычного порядка, предусмотренного для участников долевого строительства. Обычно застройщик, понимая нужды своих клиентов и в целях их привлечения, сам предлагает и объясняет алгоритм действий в подобных условиях. Основная разница заключается в том, что кроме договора об участии в строительстве, вам необходимо будет оформить отдельный договор на получение ипотечного кредита. Самое главное в данном случае – надёжность партнёров и соблюдение последовательностей.
При осуществлении предварительных договорённостей, заказчика необходимо оповестить о вашем намерении воспользоваться ипотекой.
В этом случае, он при составлении ДДУ укажет в положениях об оплате, что способ и условия оплаты участия в строительстве будут осуществляться путём ипотечного кредитования.
После того как договор будет составлен и проведён через регистрацию, вы, с готовым ДДУ, обратитесь в банк за получением и надлежащим оформлением ипотечного кредита. После этого, взаиморасчёты будут осуществляться автоматически, по утверждённым договорами, условиям. А в случае одностороннего расторжения договора долевого участия с заказчиком, все деньги, оплаченные по ипотечному кредиту, будут взысканы с заказчика и возвращены вам, включая оплату процентных ставок.
Законодательством не установлена типовой бланк дополнительных соглашений, поэтому в каждом кон третном случае разрабатывается индивидуально. Образец оформления дополнительного соглашения можно найти в свободном доступе на сайте любой юридической организации.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком.
Застройщик понуждает к подписанию дополнительного соглашения к ДДУ
Автор: Шевяков Роман вкл. 20 января 2017 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 2642
Я купил квартиру по договору уступки прав и обязанностей на основе чего я теперь имею право требования к застройщику о передаче мне жилого помещения. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. Мною были неоднократно отправлены заказные письма с описью, на имя генерального директора компании застройщика с уведомлением о моей готовности принять купленную мной квартиру и моей готовности осуществить любые законные взаиморасчеты.
[3]
Я позвонил по предоставленному на сайте застройщика телефону и записался на просмотр квартиры. По данному телефону, лицо говорившее от имени компании — застройщика, дало мне инструкции для получения ключей от купленной мной квартиры, а именно: подойти в управляющую компанию и вместе с представителем УК осмотреть квартиру, после чего оплатить ЖКХ и с квитанцией об оплате приехать в офис застройщика.
Дополнительное соглашение
Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.
При составлении соглашения предметом договорённости является (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.
Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.
При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.
Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:
- о переносе сроков сдачи жилья;
- о расторжении ДДУ;
- об изменении подсудности по договору;
- об изменении качественных характеристик объекта;
- об изменении участника договора;
- соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.
Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.