Осторожно: в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации!
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Осторожно: в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Получается, что квартиру с «отказником» лучше не покупать?
Вовсе не обязательно. Главное — при покупке недвижимости соблюдать следующие правила:
— нужно убедиться, что «отказник» до подписания договора о переходе владения имуществом выписывается в другое жилое помещение;
— «отказник» подписывает нотариальное обязательство не прописываться в квартиру, подтверждая, что добровольно отказывается от своего права пользования, о продаже знает, с продажей квартиры согласен и не имеет намерения в квартире проживать.
«Тем самым человек добровольно отказывается от всех прав пользования недвижимостью, ведь оно является не пожизненным, как многие ошибочно полагают, а всего лишь бессрочным. Соответственно, срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого человека», — указывает Сулим.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
Продающая сторона рискует меньше. Самое страшное – в случае, когда вы сокрыли то, что есть люди с регистрацией, — сделку аннулируют.
Придется выплачивать компенсацию, а сама недвижимость переходит к тому, чьи права были проигнорированы.
Теперь вы знаете, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком. Можно отметить, что в целом перепродать жилье с обременением несложно. Есть несколько способов лишить различные категории граждан прописки, также вы можете найти покупателей, которых не испугает наличие зарегистрированных лиц. Но не забывайте установить достойную цену за жилплощадь и учтите все нюансы.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.
Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.
Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.
Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Основные нюансы заключения сделки
Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.
- Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
- У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
- Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.
Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Схемы продажи на практике
Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.
| Вариант | Описание схемы действий |
| Получение выписки из ЕГРН |
|
| Смена фигуранта в регистрации места проживания | Происходит своего рода «рокировка»:
1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи). 2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны. 3. Покупатель вписывается в квартиру. 4. Продавец выписывается. 5. Покупатель сразу производит все необходимые действия по приватизации. |
| Одновременная с продажей приватизация | Схема:
1. Сначала продаются документы на приватизацию. 2. Составляется договор о купле-продаже недвижимого имущества. Здесь важно пометить, что после завершения приватизиционного процесса, квартира автоматически перейдет в полное владение нового хозяина. 3. Получение аванса от покупателя (под расписку). 4. Как только приватизация закончиться, недвижимость отходит автоматически в собственность к покупателю. |
| «Буферное» жильё | Алгоритм действия:
1. Составляется ДКП с предполагаемым покупателем. 2. В обязательном порядке его уведомляют об отсутствии частной собственности. 3. Выкупается «буферное» жилье (идентичное неприватизированному варианту), находящееся в полной собственности у агентства. 4. Документация готовится на «буферный» объект продажи. 5. Производят обмен неприватизированной квартиры на «буферную». 6. Продавец, ставший собственником «буферной» квартиры, продает её. |
Подводные камни, сложности
Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.
Сложности процесса:
- Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
- Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
- Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.
Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан
Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?
Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.
Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.
Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.
Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.
Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.
Отказ в приватизации отдельных лиц
Любой взрослый человек может отказаться от участия приватизации. Если же гражданин не проживает в квартире, живет далеко, то ему достаточно написать заявление об отказе, заверить его у нотариуса и отправить по нужному адресу.
Если гражданин отбывает наказание, тогда заявление может удостоверить начальник исправительного учреждения.
Если ребенку еще нет 14 лет, тогда отказаться от приватизации имеют право его законные представители (родители, опекуны).
Для этого вместо него они пишут заявление на отказ. Если ребенку от 14 до 18 лет, тогда он сам пишет отказ от приватизации в присутствии родителей.
В обоих случаях необходимо получить разрешение от органов опеки. Обязательно следует указать причину отказа, например, ребенок отказывается участвовать в приватизации, потому что он будет принимать участие в приватизации другого жилья.
Если ребенок совершеннолетний, то никаких проблем с тем, как отказаться от приватизации в пользу родителей, у него возникать не должно. Он просто пишет отказ в присутствии нотариуса, после чего его доля в квартире распределяется между родителями (если кроме них в квартире никто не проживает).
Если же ребенку еще не исполнилось 18 лет, тогда для исключения его из числа собственников ему следует получить согласие от органов опеки.
Процедура отказа от приватизации
Как оформить отказ от приватизации жилья? Факт отказа совершается в присутствии нотариуса. В письменной форме подтверждается добровольность человека в отказе от приватизации.
Кроме заявления с собой необходимо принести такие документы:
- гражданский паспорт или свидетельство о рождении (если заявителем выступает несовершеннолетнее лицо);
- договор социального найма;
- выписка из домовой книги;
- решение из органов опеки – если приватизировать жилье отказывается ребенок.
Не могут отказаться от возможности стать собственниками части жилья дети в возрасте до 14 лет.
Заявление пишется в простой письменной форме или заполняется на бланке. В нем должна быть отображена следующая информация:
- паспортные данные заявителя – Ф. И. О., серия и номер паспорта, кем и когда выдан (либо данные из свидетельства о рождении), адрес регистрации;
- наименование документа («Заявление»);
- текстовая часть – сформулировать просьбу о том, что человек отказывается участвовать в приватизации квартиры, расположенной по конкретному адресу (указать точный адрес, площадь квартиры, этажность);
- указать причины отказа от приватизации;
- обозначить, что последствия отказа заявителю были разъяснены;
- дата, подпись заявителя, а также нотариуса.
Купля-продажа квартиры 2019
Купля-продажа квартиры 2019 оформляется письменным Договором, содержащим условия сделки, и Актом приема-передачи, который является обязательным приложением к договору купли-продажи.
На основании этих документов и заявления участников сделки в Росреестр происходит регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права собственности на нового владельца.
Заявления в Росреестр можно подать через МФЦ.
В случае экстерриториальной сделки(из другого кадастрового округа) — через офис приема выдачи документов Росреестра.
Разберемся в процедуре купли-продаже квартиры 2019 подробно.
Купля-продажа квартиры 2019 подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» ( с изменениями от 01.05.2019), а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.