Претензии застройщику: как составить и направить?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензии застройщику: как составить и направить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Как направить претензию застройщику
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.
Как составляется досудебная претензия застройщику
Жестких требований к оформлению документа закон не предъявляет. Как и при любом официальном обращении, указываются данные сторон: ФИО владельца жилья, банковские реквизиты для перечисления средств, наименование организации-застройщика, почтовые и электронные адреса, телефоны. Самое важное – четко и подробно изложить суть претензии и грамотно обосновать ее:
- указать, какое обязательство нарушил застройщик;
- привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
- сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
- точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
- изложить требования (выплаты денег, устранения дефектов, передачи жилья);
- установить срок рассмотрения претензии застройщиком (обычно 10-20 дней);
- сообщить, что в случае игнорирования обращения будет подан иск в суд.
К документу необходимо приложить копии договора и квитанций, подтверждающих внесение дольщиком своевременной оплаты. Чем более аргументированно составлена претензия, тем серьезнее к ней отнесется застройщик. От голословных обвинений он почти наверняка отделается формальной отпиской, а при рассмотрении дела в суде заявит, что не выполнил требования из-за их необоснованности. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых остается у автора. Он пригодится впоследствии, если придется обращаться в суд.
Профессиональная юридическая помощь
Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.
Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.
Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:
- работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
- выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
- самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
- ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
- осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Какие требования нужно указать
Следует подчеркнуть, что упомянутым выше федеральным законом предусмотрено три варианта удовлетворения претензий дольщика после обнаружения в квартире проблем. В заявлении указывают один из перечисленных ниже способов:
- уменьшение цены покупки по дополнительному соглашению к ДДУ;
- устранение недостатков силами застройщика либо за его счет сторонними подрядчиками;
- оплата выполнения (организации) ремонтных работ дольщиком.
Первый вариант не обязательно комментировать подробно. Если устраивает возврат части выполненной оплаты или соответствующая сумма скидки, дольщик вправе распоряжаться свободными финансовыми средствами по своему усмотрению.
Если дефекты устранены застройщиком без дополнительных претензий – задача будет решена. Однако надо помнить о следующих недостатках, когда приходится обращаться в суд:
- дольщик не сможет контролировать тщательно покупку материалов и выполняемые работы;
- сложно заставить нарушителя в этом случае соблюдать сроки, качество и другие обязательства.
Начать самостоятельно устранять дефекты – выглядит предпочтительно. Не обязательно лично выполнять ремонтные работы. Достаточно нанять опытных специалистов. При выборе этого варианта необходимо собирать договоры, чеки, другие документы для юридически значимого документального подтверждения расходов.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Несоответствие отделки квартиры
При написании претензии нужно отталкиваться от того, насколько значительна сумма ущерба. Если ваши претензии по недостаткам квартиры незначительны и немногочисленны, вам будет проще их устранить самостоятельно, чем составлять претензию, а затем с юридической помощью требовать от застройщика их устранить. К сожалению, строительные компании редко идут на уступки, даже когда их вина очевидна, и чтобы получить даже символическую сумму неустойки дольщикам приходится мобилизировать свои финансовые и юридические ресурсы. Соответственно, писать претензию к застройщику и требовать устранить недостатки разумно только при наличии существенных, неоспоримых недочётов. Ими могут быть:
- площадь квартиры меньше той, что указана в договоре;
- отсутствие подведённых коммуникаций;
- соответствие отделки квартиры с требованиями, указанными в ДДУ;
- иные недостатки, мешающие полноценному проживанию в квартире (сломанные двери, отсутствие окон и.т.д.)
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.
Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.
Правила расчёта размера неустойки
Потребность в предоставлении денежных средств возникает у организации, которая не выполнила условия договора в установленные сроки. Величина неустойки составляет 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Обратите внимание: Показатель устанавливается на день выполнения обязательств. Средства начисляются за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, сумма неустойки повышается в 2 раза.
Таким образом, для расчета показателя потребуются следующие данные:
- Стоимость договора. Обычно она равна цене квартиры.
- Количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи. Иногда период начинает исчисляться с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока.
- Величина ставки рефинансирования.
Где могут возникнуть дефекты?
Условно недостатки можно разделить на два типа – существенные и несущественные. К существенным относят следующее:
· Несоответствие заявленному типу отделки. К примеру, у вас в договоре долевого участия прописано, что будет выполнена чистовая отделка, а на приемке оказывается, что сделана только предчистовая, или отделки нет вовсе. Несоблюдение вида отделки дает основание требовать от застройщика дополнительных работ: вы оплатили отделку – значит, она должна появиться в вашей квартире.
· Соответствие квартирному плану. Если имеет место лишняя стена, либо наоборот – какой-либо перегородки не хватает – это очень серьезное нарушение договора. Застройщик должен провести перепланировку помещений до соответствия имеющемуся плану, или же дольщик может требовать выплаты неустойки за доставленные неудобства (ведь к моменту приемки уже может быть заказан дизайн-проект квартиры, куплена мебель с учетом планировочных решений).
· Несоблюдение метража. Такое случается довольно часто – особенно, если квартира многокомнатная. Жилье может оказаться больше или меньше на метр-два. Несмотря на то, что это серьезная проблема, решается она легко – за неполученные квадратные метры застройщик обязан вернуть вам средства (если иного не прописано в договоре). Если же метров, наоборот, окажется больше – доплатить придется вам.
· Качество коммуникаций. Электричество, водоснабжение, газ, вентиляция – все эти системы должны исправно работать. Проверить их работоспособность самостоятельно не всегда реально – если есть такая возможность, возьмите с собой знающего человека. Если же дефекты в работе коммуникаций выявились уже после приемки, необходимо провести официальную экспертизу, и предоставить ее результаты застройщику – дом находится на гарантии, и недостатки такого рода должны исправлять.
· Состояние конструкций. Как правило, крупные дефекты видны невооруженным глазом – отклонения стен (завалы), неровности стяжки, выбоины, сколы, разбитые окна и сломанные двери – все это относится к существенным недостаткам и может стать причиной неприемки квартиры.
· Наличие мебели и аксессуаров. Если в стоимость включена полная отделка с меблировкой, необходимо проверить, на месте ли все оговоренные элементы – комплект сантехники, светильники, предметы мебели.
В ходе осмотра очень тщательно проверяйте полы – стяжка в санузлах должна быть уложена на слой гидроизоляции (это хорошо просматривается в черновой отделке), в других помещениях используется обычная изоляция. Если такой прослойки нет, это грубое нарушение строительных работ. Также оцените перепад высот пола. Стены, в свою очередь, должны быть гладкими и ровными, с прочным слоем шпаклевки, на них не должно быть следов грибка и плесени.
Что касается несущественных дефектов, то это, прежде всего, плохо отрегулированные окна, не до конца окрашенные стены и т.д. Как правило, легкие недостатки исправляются непосредственно в день приемки.