Как передать деньги при покупке квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
В ГК РФ есть подробное определение только задатка, который одновременно выполняет платежную, доказательную и обеспечительную функции заключения договора купли-продажи. При отмене сделки по решению покупателя задаток достается продавцу. А если договор не заключается по инициативе продавца, покупатель получает двойную предоплату. Подробной трактовки аванса в ГК РФ нет. Этот вид предоплаты обладает только платежной и доказательной функциями. Поэтому даже при срыве сделки по вине покупателя аванс ему возвращается. Покупателям выгоднее платить задаток, а продавцам ‒ брать аванс.
Если вы хотите купить жилье без задатка или аванса ‒ выбирайте квартиру в новостройке, пока стоимость первички из-за перехода застройщиков на эскроу-счета не выросла. В Петербурге сейчас можно купить новую квартиру по цене до 3 млн руб.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Соглашение об авансе за квартиру: порядок подписания
Важно! Перед подписанием соглашения следует убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры, для чего нужно запросить выписку из ЕГРН. Также нужно проверить, не является ли квартира объектом спора.
Когда соглашение составлено, нужно подтвердить передачу денег с помощью расписки, при этом она должна быть написана собственноручно продавцом в присутствии покупателя (желательно и нотариуса). Расписка должна включать:
- Паспортные данные сторон.
- Сумма задатка.
- Указание, что деньги передаются по договору.
- Дата.
- Подпись продавца как в паспорте.
Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее
- Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
- Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
- Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
- Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
- Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.
Возвращается ли аванс, если сделка сорвалась?
Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.
Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:
- если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
- при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Учитывая факт возврата аванса покупателю в полном размере, его передают в сделках, где заключение договора купли-продажи не гарантировано обстоятельствами. На результат сделки влияют различные факторы.
Рассмотрим несколько примеров:
- Покупатель запланировал использование кредитных средств, без одобрения ипотеки
- Покупатель запланировал использование кредитных средств после одобрения ипотеки, но есть возможность получить отказ от банка, по причине высокой стоимости квартиры (превышающей рыночную стоимость)
- При использовании средств материнского капитала, возрастает риск того, что квартира не будет соответствовать требованиям Пенсионного фонда
- Возможен отказ на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, если собственник является недееспособным, либо не достигшим совершеннолетия.
Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры
Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).
Если дело до заключения договора купли-продажи не дошло, но продавец отказывается возвращать деньги по просьбе покупателя, последний вправе:
- Направить досудебную письменную претензию продавцу с требованием выполнить обязательства по возврату внесенной предоплаты. Ее важно вручить таким образом, чтобы на руках иметь доказательства получения адресатом: второй экземпляр с подписью продавца, почтовое уведомление о вручении.
- Обратиться в суд за взысканием в принудительном порядке. Кроме того, можно дополнительно потребовать плату за пользование своими деньгами (ст. 395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам физлиц, установленной для данного периода времени.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
В процессе судебного разбирательства, продавец обычно стремится добиться признания аванса задатком, который он вправе оставить у себя в случае срыва сделки по вине покупателя (ст. 381 ГК РФ). Но суды при рассмотрении подобных споров считают, что применение таких положений противоречит ст. 421 и ст. 422 ГК РФ, и ссылаются при этом на ст. 487 ч. 3 ГК РФ. Последняя гласит, что неисполнение обязательств продавцом по передаче товара (в данном случае квартиры) после получения предоплаты дает основания продавцу требовать возврат уплаченной суммы. Соответственно, при отсутствии заключенного договора купли-продажи обязательства, предусмотренные в авансовом соглашении прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).
Тем не менее, в определенных ситуациях невозможно добиться возвращения предоплаты даже по решению суда: если в авансовом соглашении прописаны условия об удержании внесенных денег или их части в качестве неустойки/морального ущерба за невыполнение условий. В таком случае суд вполне справедливо вынесет решение в пользу продавца.
Грамотно составленный договор аванса при покупке квартиры – возможность защитить свои интересы, а также рассчитывать на возврат суммы, если сделка купли-продажи не дойдет до логического завершения. У вас остались сомнения, какие пункты включить в документ в своем случае? На бесплатной консультации наши юристы помогут подобрать правильные формулировки, чтобы свести к минимуму риски, связанные с внесением авансового платежа.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Какой должна быть сумма аванса при покупке квартиры?
Еще лет 8 назад сумма аванса составляла не менее 10% от стоимости квартиры. Но времена изменились, и сегодня покупатели предлагают в качестве предоплаты не более 1-2 % (эквивалент 2-3 тыс. долларов). В редких случаях, когда жилье продается через агентство недвижимости, риелтора могут назвать сумму в 5-7%. Но обычно такое требование обосновано.
Чаще всего потребность в крупной сумме возникает в связи с погашением больших долгов по «коммуналке» или наличием нескольких разъезжающихся собственников, которым дальше нужно будет авансировать жилье. Например, продается 5-комнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждому из них потребуется 2-3 тыс. долларов для предоплаты понравившихся квадратных метров. Минимальная сумма аванса в этом случае должна составлять 6-9 тыс. долларов.
Разумеется, покупателю хочется внести как можно меньший аванс, чтобы обезопасить себя от непредвиденных ситуаций. Продавцу же, наоборот, хочется получить большую сумму, в надежде, что покупатель не захочет терять переданные деньги и сделка состоится. В любом случае конечный результат будет зависеть от того, насколько смогут договориться продавец с покупателем.
Справка: Сумма авансового платежа, передаваемого продавцу, включается в стоимость квартиры и не является отдельной статьей затрат. Это значит, что из общей стоимости жилья вычитается размер аванса.
Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата.
Плюсы в авансовом соглашении имеются и для продавца, и для покупателя.
Продавец, в случае если передумает продавать или ему предложат более выгодные условия по сделке другие покупатели, ничем не рискует и может просто вернуть внесенную сумму.
Покупатель, в случае если он передумает покупать или найдет более выгодное предложение, также ничем не рискует и может потребовать возврата внесенной суммы.
Однако данные риски легко нивелировать, включив в соглашение штрафные санкции на разные случаи, такие как немотивированный отказ от покупки/продажи или возмещение расходов, которые понесла каждая из сторон в ходе подготовки к сделке купли-продажи.
Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка составляет 5% и более от цены объекта.
Задаток лучше вносить в тех случаях, когда покупатель точно уверен, что будет приобретать данный объект. Заключение соглашения о задатке не гарантирует исполнение сторонами взятых на себя обязательств, но, по крайней мере, дает больше уверенности в том, что сделка состоится.
Как и при любых денежных обязательствах, существует риск того, что у продавца может не оказаться необходимой для возврата денежной суммы. В таком случае денежные средства можно вернуть в судебном порядке.
Аванс не равен задатку
С юридической стороны, аванс – это предоплата по договору купли-продажи. Без договора нет аванса. Но часто риелторы называют «авансом» никак не оформленную денежную предоплату. «Аванс» в этом случае не предоставляет никаких гарантий ни продавцу, ни покупателю. Поэтому нужно понимать, что «аванс», который обычно имеют в виду риелторы и задаток – это разные вещи. Символический «аванс» может быть обговорен устно и потом от своих слов можно легко отказаться. А задаток оформляется письменно, с ним заключается договор. Задаток должен гарантировать, что условия договора будут исполнены. В гражданском кодексе четко прописано, как задаток можно вернуть, и какие причины могут препятствовать этому:
Еще один способ внести предоплату за квартиру – это обеспечительный платеж. Его включили в гражданский кодекс недавно. Он представляет собой предварительную плату. И при его внесении можно указать любые условия. Каким образом он будет возвращен или его не вернут вовсе – все эти детали будут на усмотрение продавца и покупателя.
Оформляем расписку о получении задатка
Этот документ нужен для того, чтобы подтвердить передачу денег. Продавец должен составить ее в письменно виде в вашем присутствии. Следите за тем, чтобы подпись у продавца была такая же как в паспорте. Кроме того, в документе должны паспортные данные владельца и покупателя. Размер задатка. Время и дата составления. А также нужно указать, что средства передаются по договору. Иногда отдельно расписку не оформляют, а информацию о получении денег вносят сразу в договор.
Если все документы оформлены правильно, тогда вам не стоит бояться, что продавец окажется мошенником. Даже если он откажется возвращать предоплаченные деньги, на него можно будет подать в суд. Но перед этим письменно уведомите владельца о том, что вы хотите вернуть платеж и укажите причину. Как правило, почти во всех случаях, если покупатель действительно не виноват в разрыве сделки, такие суды выигрышные.