Правильный договор найма квартиры для физических лиц

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный договор найма квартиры для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

• наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
• обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
• наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
• обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.

Со стороны нанимателя:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
• обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Оплачено с-по	Сумма	Подпись

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.

А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями. Рассмотрим основные положения составления документа о найме жилого помещения.

Регистрация договора в ЕГРН

Договор найма жилого помещения между физическими лицами нужно регистрировать в случае, если он заключен на год и больше. Период действия определяется сравнением даты заключения (в правом верхнем углу первого листа) и датой окончания срока, указанного в договоре. Даже если помещение фактически передали позже, значение имеет именно дата заключения контракта.

В плане регистрации договора найма квартиры внимание нужно обратить на следующие правила:

• Действие может быть прописано не как «до 31 декабря 2022 года», а как «заключен на срок 11 месяцев». В данном случае год равняется 12 месяцам, а срок выйдет в аналогичное число последнего месяца срока. Например, если контракт на жилое помещение заключили 10 июня сроком на 2 месяца, то истечет он 10 августа.
• Если прописать, что соглашение начинается, например, 16 июля этого года, а заканчивается 15 июля следующего (до календарного года остается 1 день), то это все равно считается календарным годом для регистраторов.
• Если срок не указан, то регистрировать его не нужно. Неопределенный срок не приравнивается к году или более.

Основные условия для составления договора найма жилья

Договор по найму квартиры может быть оформлен после соглашения сторон, договорившихся об условиях найма. При этом должны быть учтены правовые и законодательные нормы как основные условия для предмета договора. В качестве предмета договора выступает квартира, дом или отдельное изолированное помещение, пригодное для жилья, считающиеся имуществом наймодателя.

В статье 673 (пункт 1) ГК РФ подробно рассматриваются условия, при которых отдельное помещение может быть признано пригодным для проживания. Если в договоре о найме жилья не указано данных о сдаваемом помещении, то такой договор в судебном порядке может быть признан недействительным. Договор найма квартиры или другого жилья составляется сроком до пяти лет.

Этот срок считается максимальным и если точные сроки найма квартиры в договоре не указаны, то по умолчанию сторон пятилетний срок является как определенный. По истечении этого срока договорные обязательства сторон пересматриваются, и документ оформляется вновь. В договоре наниматель должен обязательно уточнить количество человек, которое будет проживать на нанимаемой им площади.

Основания, порядок вселения граждан в жилые помещения по договору социального и коммерческого найма

Основанием для вселения граждан в жилое помещение служит договор социального найма жилого помещения. Он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ).

Помимо этого следует назвать ст. 70 ЖК РФ‚ которая регламентирует право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи. Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей. Для этого требуется письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. Он может вселить иных граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи с письменного согласия членов своей семьи и наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Основанием вселения граждан в жилое помещение по договору коммерческого найма служит соответствующий договор‚ который регламентирован нормами гл. 35 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ).

Вселение временных жильцов возможно по договору как коммерческого найма жилого помещения, так и социального найма.

11.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.

11.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.

11.3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.

11.4. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора.

Основные отличительные черты данного договора:

1. Единственным существенным условием (то есть таким, которое сторонам необходимо согласовать в обязательном порядке, иначе договор не будет считаться заключенным) является его предмет. Таковым может быть только изолированное, отдельное помещение, пригодное для постоянного проживания в нем (это не только квартиры и дома, но и их части). В договоре должны быть приведены все характеристики жилья в целях его идентификации.
2. Форма договора законодателем предусмотрена только письменная.
3. Основание для заключения — решение о предоставлении помещения органами власти.
4. Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в нем.
5. Данный объект может быть приватизирован на основании ст. 2 Закона РФ №1541-1. Гражданин может воспользоваться своим правом на приватизацию только один раз в течение всей жизни.
6. Договор может быть расторгнут только по согласованию сторон или в связи с неисполнением предусмотренных в нем условий. Например, в случае переезда нанимателя или неуплаты им коммунальных платежей.
7. Допускается обмен жилыми помещениями по соцнайму.
8. Особым статусом обладают члены семьи нанимателя, они имеют равные права с ним, несут обязанности и солидарно отвечают по обязательствам, должны быть указаны в тексте договора. Даже если они утрачивают статус члена семьи (к примеру, муж и жена разводятся), их дальнейшее проживание в таком жилом помещении остается в рамках закона.

Правила предоставления

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется при соблюдении следующих условий:

• получение гражданином соответствующего статуса (малоимущий, нуждающийся в жилом помещении);
• постановка такого гражданина на учет на основании его заявления;
• соблюдение установленного порядка очередности. Вне очереди, согласно ст. 57 ЖК РФ, предоставляются объекты следующим категориям заявителей: больным тяжелыми хроническими заболеваниями в тяжелых формах, обладателям непригодных для проживания квартир/домов, не подлежащих ремонту или реконструкции;
• наличие подходящих помещений в жилищном фонде социального использования муниципалитета, субъекта РФ или РФ.

Право нанимателя на вселение других граждан

Помимо нанимателя, в договоре указывают других совершеннолетних граждан, которые постоянно живут с ним. Вселить в помещение таких людей можно и позже, но только с согласия наймодателя (См. ст. 679, ГК РФ).

Чтобы избежать недопонимания нанимателю желательно сразу перечислить в договоре найма всех членов семьи, а если квартиру снимают в складчину – компаньонов.

В последнем случае целесообразнее включить партнеров в текст как сонанимателей. По общему правилу перед наймодателем отвечает наниматель, за свои действия и за поведение совместно проживающих с ним людей.

Чтобы не остаться в одиночестве перед требованиями собственника квартиры согласуйте условие о солидарной ответственности сонанимателей (См. п. 4 ст. 677, ГК РФ).

Важно! За исполнение договора перед наймодателем отвечает наниматель.

Количество вселяемых людей ограничено нормой площади.

Она устанавливается в каждом муниципальном образовании самостоятельно. В Москве на одного человека отводится 18 кв. метров.

Норма защищает других жильцов от «резиновых» квартир. Ограничение не действует в отношении несовершеннолетних.

Вселить ребенка можно независимо от соблюдения нормы площади и согласия наймодателя.

Принимать гостей можно, но жить в квартире они могут не дольше шести месяцев.

О вселении сообщают наймодателю, который вправе запретить проживание, если нарушаются нормы допустимой площади.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Случаи увольнения без выдачи жилья

Уволить военнослужащего без предоставления жилья можно по нескольким группам оснований. Для отказа достаточно даже одного.

Первая группа оснований — причина увольнения. Не могут требовать квадратные метры уволенные:

• по собственному желанию;
• по негативным основаниям;
• попав под сокращение, и не имея необходимой выслуги лет.

Вторая группа — военные, не числящиеся в реестре на получение жилплощади:

• не подавшие вовремя заявление о постановке на учет;
• снятые с учета по причине выявления факта намеренного ухудшения условий проживания;
• нарушившие порядок пребывания на учете, и не явившиеся для получения жилья;
• те, кто уже получал жилье от государства в одной из предусмотренных форм (социальный наем, субсидия, сертификат и тому подобное).

Читать дальше: В квартире нужно было провести произвести ремонт
Перечисленным категориям служащих бесплатная военная жилплощадь после увольнения не положена, но у них остается возможность подать документы о постановке на жилищный учет в местных муниципалитетах.

Какие документы понадобятся для оформления компенсации за поднаем жилья

Для оформления компенсации после заключения договора аренды квартиры требуется подать рапорт (с указанием дня и времени прибытия в воинскую часть, района нахождения арендованной квартиры, размера арендной платы) и приложить к нему следующие документы:

Документ	Где получить
Заявление на выплату компенсации за поднаем жилья военнослужащим	Выдадут по месту подачи рапорта
Ксерокопия паспортов всех членов семьи, свидетельства о рождении детей до 14 лет	Органы ЗАГС
Справка о составе семьи	ЖЭУ, паспортный стол
Выписка из распоряжения о зачислении в воинскую часть с указанием причин необходимости проживания в регионе нахождения места службы	По месту службы
Ксерокопия договора найма квартиры с указанием площади жилья и размера арендной платы	У арендодателя

Для военнослужащего, получившего право на выплату компенсации, заводится лицевой счёт, реквизиты которого хранятся в воинской части. На него будут ежемесячно поступать суммы возмещения за поднаем жилья.

Похожие записи:

• Почему женщины выходят на пенсию раньше мужчин
• Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
• Кто должен платить земельный налог в России в 2019 году