Обустраиваем балкон по закону: что согласовывать, а что нет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обустраиваем балкон по закону: что согласовывать, а что нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приказ Минстроя России от 14.06.2021 г. №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» лишь немного дополнил старый приказ от 2006 года. Просто теперь правила, которые были прописаны, относятся и к юридическим лицам. При этом в них нет информации про остекление балконов. Есть лишь указание на то, что нельзя переустраивать и перепланировать жилые помещения в нарушение установленного порядка. Такое указание относится и к балконам.
Где получить разрешение?
Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.
Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:
- Компании, выполняющей управление домом;
- Государственной экспертизы;
- Роспотребнадзора (СЭС);
- Государственной пожарной инспекции (региональное отделение);
- Департамента культурного наследия (если дом признан памятником архитектуры).
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Порядок согласования перепланировки балкона
В целом, объединение балкона с кухней или комнатой — достаточно распространенная процедура, благодаря которой жильцы расширяют свою жилплощадь. Однако неразумные изменения в планировке квартиры могут не лучшим образом сказаться на состоянии дома в целом. Поэтому, прежде чем начинать снос стен, установку стекол и другие подобные процедуры, сначала нужно все согласовать с государственными инстанциями.
Сначала нужно обратиться в организацию, у которой имеется допуск СРО (саморегулируемые организации). Именно там будет составляться проект новой планировки, в котором будут подробно расписаны все запланированные работы. На разработку проекта, в зависимости от того, куда обратиться гражданин, уйдет от 7 до 15 рабочих дней.
Затем, когда проект будет завершен, его направят для согласования в следующие инстанции:
- БТИ.
- Жилищную инспекцию.
- Управление архитектуры и градостроительства.
- МЧС.
- СЭС.
- Газовую службу.
Представители некоторых организаций должны будут посетить жилье заявителя, для проведения проверок. Затем, когда этот этап будет завершен, нужно будет получить разрешение уже от органов муниципалитета. Для этого нужно направить туда следующий пакет документов:
- Заявление на осуществление перепланировки балкона с разрешительной визой от местных властей.
- Технический паспорт квартиры, а также поэтажный план всего здания.
- Проект перепланировки и полностью оформленный договор с организацией, составившей проект.
- Заключения экспертов вышеперечисленных организаций.
- Выписка из домовой книги.
- Документальное подтверждение факта согласования с инженерной службой компании застройщика.
- Подписи о согласии на процедуру от всех собственников жилья.
- Свидетельство о собственности на данный объект жилой недвижимости.
После того, как гражданин направит заявление, у него есть не более 45 дней на подготовку полного пакета документации. На подготовку получения разрешения от администрации, если есть все документы, есть только 10-15 дней.
Как правило, по завершении данной процедуры, можно приступать к осуществлению перепланировки балкона.
Какие документы нужны для согласования остекления
Чтобы ускорить процедуру выдачи разрешения, целесообразно заранее подготовиться. Ведь на выполнение некоторых пунктов может понадобиться определенное время. Перед визитом в жилищную инспекцию достаточно собрать стандартный набор документов:
- заявление, форму которого утверждает уполномоченный правительством РФ местный орган исполнительной власти;
- документы, подтверждающие право собственности;
- положительное заключение организации, отвечающей за охрану памятников архитектуры;
- технический паспорт объекта, на котором запланирована перепланировка;
- проектная документация по переустройству жилого помещения;
- письменное согласие от всех членов семьи и других граждан, которые имеют право пользоваться переустраиваемым помещением;
- согласие соседей, проживающих в смежных квартирах (если остекление с выносом запланировано на первом этаже, требуется разрешение большей части жильцов всего дома).
Пристройка балкона к квартире на первом этаже
Иметь в своей квартире застекленный балкон не только удобно, но и эстетично. Если вы хотите чувствовать себя комфортно на балконе, убедитесь, что ваши действия абсолютно законны. В большинстве случаев вопрос, связанный с юридическими аспектами перепланировки балкона (лоджии), волнует собственников многоквартирных домов, проживающих на первом этаже.
Не имея возможности разместить вещи, они пытаются самостоятельно достроить балкон, а затем застеклить его. Правомерны ли такие действия? Нет. В первую очередь в таких случаях собственнику грозит штраф, так как он грубо нарушает нормы жилищного законодательства РФ. Также на общем состоянии дома негативно сказывается самовольное строительство и перепланировка на балконе, что также запрещено законом.
Есть еще одна проблема, связанная с такими несанкционированными действиями. Поскольку в техпаспорте квартиры не указано наличие балкона, собственник не сможет провести ни одной законной сделки с такой самовольной постройкой: ни продать квартиру, ни обменять на жилье большей (меньшей) площади.
В нашей стране все вопросы, связанные с перепланировкой и остеклением лоджий (балконов), решает Жилищная инспекция. Поэтому перед проведением каких-либо манипуляций с этими квадратными метрами лучше обратиться в эти государственные органы с письменным запросом. Представители Жилищной инспекции внимательно изучат указанную в обращении проблему и дадут мотивированный ответ в сроки, установленные законодательством РФ. На его основе может быть принято решение о дальнейших действиях. Например, если будет отмечено, что действия владельца не несут никакой угрозы состоянию дома и его жильцов и не требуют дополнительного разрешения, можно будет смело приступать к выбору варианта остекления.
Можно ли остеклять балконы и лоджии в 2022 году?
Остеклять балконы можно только в том случае, если работы не подпадают под следующие категории:
- перепланировка;
- переустройство;
- внесение в экстерьер здания изменений.
В остальных случаях ограничения отсутствуют. Стандартные конструкции для остекления лоджий в типовых домах не нарушают установленных правил, оформлять на них разрешение не нужно.
В каких случаях не допускается остекление лоджий и балконов:
- Конструкция не соответствует правилам пожарной безопасности. К примеру, если через лоджию осуществляется вход на пожарную лестницу, остеклять его нельзя.
- Жилое здание официально признано аварийным либо считается ветхим: в этом случае нельзя повышать нагрузку на несущие конструкции.
Провести работы «под ключ» предлагает масса фирм, они есть почти в каждом населенном пункте. Вопросами законности, к сожалению, они не особо интересуются. Согласование перепланировки и переустройства занимаются обычно юридические компании и организации, оказывающие кадастровые работы.
Стоимость их работ отличается в разных регионах, но окончательную цену фирмы обычно рассчитывают в индивидуальном порядке. Приблизительные расценки такие:
- проект перепланировки стоит от 14 000 рублей (обычно чем больше метраж – тем больше цена);
- техническое заключение обойдется в 10 000 рублей;
- полностью согласование всей перепланировки, если она не затрагивает несущие конструкции – от 42 000 рублей;
- если в несущей стене нужно сделать проем – от 65 000 рублей;
- если нужно снести подоконную часть балконного блока – от 65 000 рублей.
В реальности цены, скорее всего, окажутся еще выше. С другой стороны, посредники обычно гарантируют какой-то результат (благодаря наличию связей в контролирующих органах и коммунальных службах).
Реконструкция или перепланировка
Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.
Однозначного законного разрешения или запрета на присоединение балконного пространства к кухне или комнате на сегодняшний день не существует.
Любая перепланировка регулируется статьёй 25 ЖК РФ.
В связи с тем, что переустройство жилья может затронуть интересы соседей и нарушить безопасность жилья, требуется проводить его в соответствии с ГОСТом, СНиП, СаНПиН. Помимо этого в каждом регионе приняты собственные подзаконные акты, дополняющие федеральные документы.
В ЖК РФ содержатся условия взимания штрафа за незаконное изменение планировки. Кроме штрафа, владельца обяжут восстановить первоначальный вид. Если в связи с переустройством возникла аварийная ситуация с нанесением ущерба, то возмещение убытков пострадавшим также ляжет на плечи нарушителя.
Перепланировка, не оформленная по закону, может служить препятствием при продаже жилья. Изменённый план жилплощади делает недействительными прежние документы и их нужно оформлять заново.
Возможно согласование данного вопроса с новыми владельцами, которые согласятся оформить всё самостоятельно после покупки. Только стоимость недвижимости в этом случае существенно снизится.
Штраф за незаконное изменение планировки в соответствии с КоАП (ст.7) составляет 2-2,5 т. рублей. Если квартире не вернуть первоначальный вид возможно повторное наложение штрафа.
О том, как согласовать перепланировку лоджии, вы можете узнать из нашей статьи. Образец заявления о перепланировке также есть у нас.
Является ли остекление балкона перепланировкой
Работы по остеклению, смене и установке стеклопакетов, косметическому ремонту рам балконов и лоджий не являются перепланировкой, получать на них разрешение не нужно. Они не приводят к изменению жилплощади, положения оконных и дверных проемов, несущих стен и перегородок и не искажают сведений отраженных в техпаспорте.
Из статьи 15 ЖК следует, что территория балконов и лоджий не входит в жилую площадь. Но если установить стеклопакет, убрать перегородку, утеплить ограждающие конструкции, провести теплоснабжение, то нежилая площадь станет жилплощадью недвижимого имущества. Поэтому жильцам многоэтажек нужно знать «Является ли остекление балкона перепланировкой или переустройством квартиры?».
Монтаж балконных окон нередко квалифицируется как перепланировка или переустройство, при производстве сопутствующих работ по:
- прокладке инженерных коммуникаций по новой схеме;
- изменению конфигурации помещений;
- по демонтажу стен (их участков) и ограждающих конструктивных элементов;
- расширению балконов относительно парапета либо фасада здания (на 30 см и более);
- строительству простенков и иных элементов повышающих давление на перекрытия;
- возведению конструкций препятствующих свободному проходу к пожарным люкам либо повлекших нарушение противопожарных устройств;
- значительной корректировке площади естественного освещения (увеличение либо уменьшение оконного проема);
- изменению стилистического и цветового решения фасадов, вызвавших порчу отделки или возмущение жильцов.
О технологии устройства
Строительные конструкции балконов особенно в старых проектах домов отличаются маленькими габаритами и небольшими размерами. Остеклив такой балкон чувствуешь себя как в аквариуме, сжатый стенами с узким проходом. Рассмотрим некоторые способы выноса и последующее утепление и остекление.
Во первых, если понадобиться вынос балкона для увеличение пространства, то увеличение выноса до 30см не требует какого-либо разрешения на такие работы. Но, возможно, такое перестроение покажется недостаточным, а захочется расширить балкон от пол метра и более, тогда потребуется получение разрешений от Управления градостроительства, МЧС, отдела Городской архитектуры, СЭС, Газовой службы, БТИ, ДУК и прочее. Требуется представить полный проект на вынос балкона, который данные службы должны согласовать и подписать.
Во вторых, существуют технологические варианты по расширению пространственной зоны балкона:
- Вынос балкона по подоконнику;
- Вынос балкона по полу.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.
Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.
Проблемы, возникающие из-за отсутствия разрешения
Если ваш балкон уже застеклен или вы только собираетесь это сделать, этот шаг приравнивается к перепланировке жилплощади. Отсутствие разрешения на такие действия может создать проблемы при продаже квартиры. Даже если вы не собираетесь сейчас ее выставлять на продажу, проблемы могут возникнуть у ваших наследников. Неприятности могут возникнуть и в том случае, когда вам нужно будет взять кредит на большую сумму под залог квартиры – кредиторы вправе отказать вам в ссуде.
Но самой большой проблемой станет штраф за незаконную перепланировку, составляющий от 2 до 2,5 тысяч рублей. К тому же, вас обяжут демонтировать остекление лоджии, что выльется в дополнительные расходы. Конечно, нам могут быть неизвестны случаи, когда из-за самовольного остекления кто-то пострадал, но это не означает, что это не коснется и нас или наших близких.
Так же нужно учесть, что самостоятельно просчитать несущие возможности балконных плит и их способность выдерживать нагрузки могут не все, поэтому всегда есть риск деформации конструкции, особенно в старых домах.
Какая перепланировка считается незаконной
Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.
Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.
Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.
Таких решений по России наберется немало.