Можно ли не платить, если нет договора с УК?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли не платить, если нет договора с УК?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.
Примеры из арбитражной практики
В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах
На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.
Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.
Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.
Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.
Как заключить договор с управляющей компанией
Если нет договора с определенной управляющей компанией, и в доме действует иная форма управления, то надо соблюдать определенный порядок действий. Сначала придется организовать общее собрание. Оно может быть как очным, так и заочным и даже в форме электронного голосования.
До проведения собрания инициативная группа собственников или уже существующий орган управления выбирает управляющую компанию, с которой планируется заключить соглашение, и составляет его проект. Он доводится до всех владельцев помещений с тем, чтобы они могли внести свои коррективы, при необходимости.
Вопрос о заключении договора с управляющей компаний обязательно включается в повестку собрания, а результаты обсуждения и голосования заносятся в письменный протокол. Для принятия решения за него должно быть подано более половины голосов от общего числа собственников (а не присутствующих на собрании).
Сам договор составляется всегда в письменной форме. В него обязательно вносятся следующие условия:
- подробный перечень имущества, передаваемый управляющей компании для осуществления ее функций;
- список конкретных работ или услуг, включаемых в понятие управления и обслуживания;
- порядок внесения изменений в оба перечня и другие условия договора;
- параметры для определения размера вознаграждения за оказанные услуги и выполненные работы, методика расчетов;
- формы общественного контроля эффективности работы управляющей компании и ее результатов;
- порядок отчетности о проведенной деятельности, расходах и ее периодичность;
- ответственность каждой из подписавших договор сторон (жильцов и УК).
Сторонами договора, подписывающими единый документ, выступают руководство управляющей компании и имеющая на общем собрании более половины всех голосов группа собственников. Перечень работ может включаться в договор непосредственно или оформляться в виде положения. Регистрировать такое соглашение закон не обязывает.
В случае, когда описанный порядок соблюден, то у отсутствовавших на очном собрании либо голосовавших за иной вариант жильцов нет основания не платить квартплату, если не заключен договор с управляющей компанией непосредственно с ними. От имени всех собственников выступает их большинство.
Разрешено ли подавать иск без предупреждения
Обращение в суд управляющей организацией возможно через упрощенное производство путем издания приказа или исковым заявлением. В любом случае должен быть соблюден предсудебный порядок, то есть попытки урегулировать конфликт мирным путем.
Данная позиция, как правило, прописывается в договоре управления многоквартирным домом, и содержится в Гражданском процессуальном кодексе. Отсутствие врученного ответчику документа, свидетельствующего о выполнении истцом указанного условия, является основанием для возврата обращения.
В случае, если организация, подавшая в суд, не направляла никаких уведомлений, претензий, предупреждений, необходимо использовать данное обстоятельство для отклонения иска.
Как действовать в случае если на вас подала в суд управляющая компания?
Несомненно одной из самый распространенных причин по которым управляющие организации (далее УК) подают в суд на потребителей коммунальных услуг, это накопление долга по коммунальным услугам. Конечно управляющая организация будет пытаться первое время как то повлиять на должника и требовать добровольного погашения долга, скорее всего будут совершаться действия по ограничению или отключению коммунальных услуг, но рано или поздно когда все методы будут испробованы но результата не дадут, УК просто подаст в суд и в судебном порядке будет взыскивать с должника сумму долга.
Что делать потребителю в случае если услуги ЖКХ некачественные?
Скажу сразу, если вы получили извещение о том, что УК подает на вас в суд, ни в коем случае не пугайтесь и не поддавайтесь панике, просто спокойно прочитайте извещение, можете обратиться в суд для получение копий документов и копии искового заявления, изучите документы и вам все станет понятно, не лишним будет обратиться к опытному юристу за консультацией, но вам никто не запрещает решить данную проблему самостоятельно.
Право на подачу в суд на потребителя у которого накопился долг возникает у УК с момента когда у УК появляется право ограничить или приостановить подачу коммунальных услуг должнику, так как потребитель не вносит плату за услуги в полном объеме, а неполная оплата подразумевает наличие долга по одной или нескольким коммунальным услугам, при чем долг должен превышать 6 минимальных месячных размеров оплаты труда. Так же иск в суд подается если у потребителя и УК нет соглашения о порядке оплаты образовавшегося долга.
Доказывать наличие долга в суде обязана УК, при чем если сумма долга искусственно завышена, это не значит, что суд взыщет с вас какие то излишки, на практике УК должна обосновать каждую копейку долга, доказать не на словах, а предоставить все необходимые документы, на основании которых производились расчеты, а вы в свою очередь можете предоставить свою расчеты согласно которым долг может быть меньше, ведь вы можете предоставить показания счетчиков, доказательства того, что в определенный период вас просто не было дома, к примеру вы уезжали на отдых или в командировку, проходили лечение (факт отсутствия доказывается документально). Если вы не согласны с суммой долга, то поднимите вопрос в суде и попросите обосновать те суммы долга с которыми вы не согласны, свои расчеты иметь желательно.
Вы должны так же подготовить свои доказательства, вам необходимо самостоятельно или с вашим юристом очень тщательно изучить все требования которые предъявляет УК и по каждой сумме долга подготовить возражение, так как скажу по практике не редко УК старается необоснованно завысить сумму долга и если не возражать против нее, то суд вынесет решение взыскать всю сумму, пусть даже она не обоснована.
Как произвести перерасчет коммунальных услуг если вы отсутствовали?
Бывают ситуации когда приобретается квартира с долгом, или заселяется новый жилец по договору социального найма, а прежний пользователь или собственник оставил долг по коммунальным услугам, который УК хочет взыскать с нового собственника или пользователя в судебном порядке, здесь необходимо в суд предоставить доказательства, что долг образовался по вине предыдущего собственника или пользователя. Здесь необходимо предоставить договор купли продажи или договор социального найма и сослаться на дату заключения договоров.
Как начисляются долги? Статьи Жилищного кодекса
В 118 пункте документа сказано, что вам могут ограничить поставку горячей воды и электричества, если задолженность превысит двухмесячную норму потребления. Все это время будут накапливаться долги ТСЖ по другим пунктам в платежной квитанции, вместе с начисляемой неустойкой, пример расчета был дан выше.
Управляющая организация может подать на должника иск в гражданский суд с требованием выдать судебный приказ на погашение долга. Сегодня такие дела рассматриваются в упрощенном порядке за 5 дней. В крайнем случае должника по решению суда могут даже выселить из квартиры, что сказано в 90 статье ЖК РФ.
ЖК РФ, Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Однако если у должника нет другого жилья, ст. 446 ГПК РФ не позволит судебным органам его выселить.
ВНИМАНИЕ. Если сам жилец не может оплатить свой долг перед товариществом, по ст. 31 ЖК РФ принудить к оплате могут его родственников, проживающих с ним в одной квартире.
Если между собственником и тсж не заключен договор обязан ли он платить
- С организациями-поставщиками услуг для обеспечения дома газом, электричеством, теплом.
- Со сторонними подрядчиками, специализирующимися на оказании ремонтных, строительных и прочих работ – для оперативного решения проблем аварийного характера или возникших во время эксплуатации дома.
- Договор с ТСЖ с собственником помещения При управлении домом, ТСЖ участвует во взаимоотношениях с участниками товарищества и лицами, отказавшимся вступить в организацию. Если управленческие обязанности по отношению к общему имуществу будут выполняться непосредственно ТСЖ, то оно обязано составить отдельные договора с каждым владельцем квартиры, не пожелавшим войти в число участников ТСЖ.
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ. Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп.
2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения.
Отсутствие договора с ТСЖ не означает отсутствие правоотношений по оказанию жилищно-коммунальных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами товарищества в силу расположения находящегося в его собственности помещения в многоквартирном доме: ТСЖ, выступая в интересах всех собственников помещений и действуя в соответствии с Уставом, заключило договоры: по аварийно-диспетчерскому и техническому обслуживанию общедомового газового оборудования жилого дома; по оказанию услуг по вызову и размещению твердых бытовых отходов; по оказанию услуг на предоставление информации, связанной с оплатой жилищно-коммунальных услуг, начислению платы за ЖКУ; по осуществлению аварийно-технического обслуживания систем инженерного оборудования жилого дома; на отпуск и использование тепловой энергии в горячей воде; на водопотребление и водоотведение. Однако следует помнить о том, что понятие собственник помещения в многоквартирном доме очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует.
Входит ли площадь лоджии в общую площадь квартиры для оплаты ЖКХ услуг
Что входит в общую площадь квартиры, за которую начисляют счета по коммунальным услугам?
Согласно Жилищному кодексу РФ, а именно статье 15, вся площадь, которая служит для удовлетворения потребностей и интересов жильцов квартиры, будет признаваться общей.
Соответственно, лоджия также выступает частью квартиры, площадь которой будет учитываться при расчете платежей за коммуналку.
Все правила расчета площади и коммунальных платежей подробно регламентированы специальными актами. С вопросом квадратуры квартиры, которая обязательно учитывается при начислении счета за квартплату, можно обратиться к Инструкции проведения учета жилищного фонда.
Кроме того, следует понимать, что любое помещение, даже нежилое, которое относится к квартире, а также находится в подъезде и служит для общих целей жильцов дома, будет входить в квадратуру при проведении расчетов. Однако при учете лоджии следует применять коэффициент понижения, который равен 0,5, а если речь идет об учете балкона – 0,3.
Коммунальные услуги оказываются некачественно
Верховным судом неоднократно акцентировалось внимание на том, что коммунальные услуги должны быть надлежащего качества. Если предоставляются услуги ненадлежащего качества либо с неположенными перерывами, то собственники недвижимости обладают правом сделать перерасчет, то есть снизить сумму в платежке либо полностью от нее освободиться.
Такой позиции в настоящее время придерживаются все суды России. Например, энергетическая компания обратилась в суд с требованием взыскания задолженности по оплате электроэнергии с гражданина К.
Гражданин К. подал встречный иск с требованием взыскать ущерб, который был причинен имуществу вследствие скачков напряжения в сети (из-за скачков сломался холодильник, телевизор). Была проведена экспертиза гражданином, вывод которой однозначный – причина поломки техники кроется в перегреве, являющимся следствием повышенного напряжения в сети.
С кого можно взыскать долг за коммунальные услуги
Жилье в собственности. Если собственник не оплачивает ЖКУ, в соответствии со ст. 31 ЖК РФ действует солидарное взыскание задолженности по жилищно коммунальным услугам. Ответственность за оплату несут другие дееспособные члены семьи, проживающие на одной жилплощади — супруг, дети, родители и другие лица.
Долевая собственность. Оплачивать услуги должен каждый собственник. Можно разделить лицевые счета, чтобы заключить договор на ЖКУ на каждого собственника.
Муниципальное жилое помещение. Солидарная ответственность распространяется на всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре.
Прописан несовершеннолетний. Взыскание задолженности за ЖКУ с несовершеннолетнего невозможно. Оплачивать долги должны родители или опекуны при любой форме собственности жилья в рамках солидарной ответственности.
Собственник умер. В случае смерти собственника, обязанности оплатить задолженность ложится на других родственников, прописанных с ним, или на наследника.
Может ли УК подать в суд за неуплату коммунальных услуг, если с ней нет договора
Согласно ч.1 ст.161 ЖК РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Действующая УК может обратиться в суд. Однако, с достоверностью предугадать когда УК обратиться в суд невозможно. УК и ранее может обратиться в суд. 6месячный срок предусмотрен для выселения лиц, которые пользуются жильем по договору соц найма.
Принудительное выселение за долги по коммунальным платежам
Могут ли выселить из квартиры за долг по коммуналке? Выселение за долги — это отдельное требование искового заявления представителей коммунальной службы. Если после вступления решения суда, должник продолжает накапливать долг, не выполняет требования соглашения о реструктуризации, а взыскать с него службе ФССП РФ ничего не удается, наступает время этой крайней меры-выселения.
Процедура выселения:
- письменное уведомление должника о возможном применении процедуры выселения;
- составление иска в суд о принудительном выселении должника;
- после решения суда, лицу будет дано 7 дней для добровольного выселения, а затем осуществляется принудительный порядок.
Право выбора предоставлено региональным властям. Если плата определяется по числу жильцов, то учитываются все, в т.ч. и временные жильцы (если они живут дольше 5-ти дней подряд).
А если в квартире никто не зарегистрирован, плата рассчитывается по числу собственников. Поэтому и выставляют квитанции за пустующую квартиру.
Но другой вопрос, если собственник фактически проживает в другом месте, где и платит за вывоз мусора. Правила № 354 позволяют освободиться от платы за вывоз ТКО за период временного отсутствия.
Для этого нужно обратиться к регоператору с документами, которые подтверждают проживание в другом месте (это может быть документ о регистрации по иному адресу, транспортные билеты, путевка в санаторий и т. д.).
Вот только здесь есть одна серьезная загвоздка: Правила № 354 предусматривают перерасчет платы за ТКО, если она начисляется по числу жильцов. Поэтому в тех регионах, где платят по общей площади жилья, отказывают в перерасчете (из-за отсутствия методики).
Правда, несмотря на это, в Московской области суд все же обязал регоператора сделать перерасчет. Истец доказал, что он не проживал на даче в зимний период (предъявил платежки об оплате вывоза мусора по своему постоянному месту жительства).
И суд признал, что гражданин не обязан оплачивать услугу, которой фактически не мог пользоваться, проживая в другом месте. Апелляционная инстанция оставила решение в силе (Мосгорсуд, определение по делу № 33-5339/2020).
Таким образом, есть возможность освободиться от платы за вывоз мусора в связи с неиспользованием жилого помещения. Но, к сожалению, добиться этого пока можно лишь в судебном порядке.
В Московской области разгорелся спор в связи с ситуацией, которая знакома многим не понаслышке.
Регоператор по вывозу отходов, как обычно, начислил владельцу частного домовладения плату за оказанные услуги.
Однако мужчина не согласился с тем, что должен оплачивать квитанцию, поскольку в тот период, за который она была выставлена (с января по апрель), в доме не проживал ни он, ни кто-либо из членов его семьи.
Загородным домом они пользовались только в теплое время года (с мая по октябрь), а с наступлением холодов переезжали в городскую квартиру. Несложно догадаться, что бытовой мусор не может накапливаться в доме, где никто не живет — а значит, и услугой по его вывозу никто не пользовался.
Мужчина представил регоператору документы, подтверждающие, что он в спорный период проживал с семьей в квартире (оплаченные квитанции по тому адресу за вывоз мусора, справку от управляющей организации).
Но, как обычно в таких случаях происходит, регоператор отказался делать перерасчет и настаивал на оплате его услуг. Дело в том, что в Московской области плата за вывоз ТКО начисляется исходя из площади жилого помещения, а не по числу проживающих.
Но официальной методики, которая бы предусматривала порядок перерасчета при таком варианте начисления платежей, на данный момент нет. Поэтому добиться перерасчета от регоператора за период временного отсутствия в жилом помещении в таких регионах невозможно.
Зато это оказалось возможным в суде. Там обратили внимание на то, что в Правилах № 354 (утв. Постановлением Правительства от 6 мая 2011 г.) нет прямого запрета на перерасчет платы за вывоз мусора в связи с временным отсутствием жильцов.
Значит, его разрешается делать, и отказывать только лишь из-за отсутствия методики, неправомерно. Истец доказал, что его семья не пользовалась услугой по вывозу ТКО в доме, они оплачивали ее по другому месту своего жительства.
Поэтому начисление платы за период отсутствия в доме было признано незаконным, регоператора обязали сделать перерасчет (Московский облсуд, дело № 33-5339/2020).