Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
О праве собственности на объекты недвижимости
Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.
Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.
Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).
Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.
В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).
Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).
В частности, определено, что собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.
Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).
К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Что в ближайших планах?
Еще в 2022 году Минпромторг выдвигал предложения начать эксперимент по маркировке радиоэлектроники, кормов для животных, рыбной продукции, детской воды. Были разработаны и размещены на федеральном портале соответствующие проекты Постановлений, но они не получили одобрения. По состоянию на конец 2022 года, эксперименты по маркировке этих товарных групп так и не запущены.
Обязательная маркировка радиоэлектроники в РФ будет введена не раньше сентября 2023 года. В эту категорию входят трансформаторы, различные виды ламп, фонари и пульты.
Маркировка детской воды была запланирована на март 2023, но учитывая, что пилотный проект так и не начался, эта дата сдвинется, как минимум, на год.
Минеральную воду в России маркируют еще с декабря 2021 г. В марте 2022-го требования коснулись остальных ее видов. Есть несколько исключений, и в их число входит вода, отнесенная к пищевой продукции для детского питания. К ее подготовке предъявляются особые требования, за безопасностью установлен более жесткий контроль.
Что касается кормов для животных, категорию маркируемых попадают все (кроме сельскохозяйственных), расфасованные в потребительскую упаковку.
Когда начнут маркировать пищевую рыбную продукцию, Data Matrix будут наносить на консервы, соленую, копченую рыбу, ракообразные, моллюски и т. д. Исключения: живая, свежая рыбы, свежие водные беспозвоночные.
Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021
Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
В то же время, вполне возможно, что покупатель франшизы успел получить доход от своей новой деятельности. Данная ситуация очень напоминает намеренное подписание данного договора покупателем с целью признания его впоследствии незаключенным и возвращения всех полученных по договору сумм. Он изначально должен был знать, что не имеет права на подписание договора коммерческой концессии, так как не является индивидуальным предпринимателем.
- Разъяснение заинтересованным лицам договорных обязанностей и прав, а также условий проведения процесса. Если складывается ситуация, когда существует ущемление интересов кого-либо из них, до них доводится такая информация;
- Удостоверение документов у нотариуса гарантирует чистоту процедуры и защиту её от обжалования. Если какой-либо факт подтвержден соответствующим специалистом, то его не потребуется доказывать в судебных разбирательствах, не включая случаи, когда его подлинность опровергнута в установленной форме;
- Нотариус несет абсолютную материальную ответственность за неисполнение норм Основ законодательства о нотариате при проведении соответствующих мероприятий и причинении ущерба.
- составление завещания;
- передача определённых полномочий доверенному лицу (иными словами, оформление доверенности на имя представителя);
- подписание договора ренты;
- составление брачного договора;
- заключение договора о залоге доли уставного капитала ООО;
- перевод суммы задолженности с заёмщика на иное лицо (в ситуации, когда договор займа был заверен у специалиста);
- перевод документа с другого языка;
- обретение права на пожизненное наследуемое владение;
- получение сервитута;
- внесение изменений в договор, который был зарегистрирован у нотариуса, или его расторжение;
- отчуждение доли участника в уставном капитале компании.
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
- 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
- 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
- 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
МОЖНО ПРИВЕСТИ ПРИМЕРЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, НЕ ТРЕБУЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, НО ПО КОТОРЫМ НЕОБХОДИМО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВА ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВ):
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и др.);
- договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав;
- договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;
- различные соглашения между участниками общей собственности, например об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников (это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда) не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;
- брачный договор (ст. 42 Семейного кодекса РФ), алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ);
- договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя (учредителя доверительного управления) и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности;
- договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).
Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле (исключение составляют объекты незавершенного строительства зарегистрированные в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц . При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.
О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации
Недвижимость – это один из самых дорогих видов имущества. Именно поэтому те лица, которым нужен участок, здание или жильё, предпочитают не покупать его и не оформлять в собственность, а заключать с владельцем договор аренды. Однако в некоторых случаях подписи сторон на таких документах недостаточно – их дополнительно нужно нести на регистрацию в Росреестр.
Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.
Особенности регистрации строений на даче по дачной амнистии
Представленное нововведение не должно сделать процедуру регистрации более сложной, так как получение нужных документов осуществить будет достаточно просто. Но предполагается, что до 2022 года будут сохранены не все преимущества дачной амнистии, а значит, в конечном счете процедура станет более сложной. Зарегистрировать земельный участок пока все еще можно упрощенно. Для этого стоит обратиться в Росреестр или МФЦ, подать заявление и предоставить какой-либо документ на землю. Это может быть даже решение от исполкома, либо свидетельство о праве собственности, а также выписка, взятая из похозяйственной книги.
- У вас нет другой прописки;
- Дача находится в населенном пункте, а не на земле, которая предназначена для ведения сельского хозяйства;
- Дом подходит для того, чтобы жить в нем и зимой, и летом;
- Участок и постройки на нем являются вашей собственностью;
- Есть разрешение суда, что вы можете зарегистрироваться на участке.
Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
Лекция № 6
СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
| № | Наименование сделки | Основание |
| Договор аренды земельного участка на срок более 1 года | ст. 609 ГК РФ | |
| Договор аренды зданий или сооружений на срок более 1 года | ст. 651 ГК РФ | |
| Договор субаренды | ст. 615 ГК РФ | |
| Договор аренды предприятия | ст. 658 ГК РФ | |
| Аренда с правом выкупа | ст. 624 ГК РФ | |
| Договор об ипотеке недвижимого имущества | ст. 339 ГК РФ | |
| Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации | ст. 389 ГК РФ | |
| Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации | ст. 391 ГК РФ | |
| Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделке | ст. 452 ГК РФ | |
| Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке | ст. 414 ГК РФ | |
| Договор аренды лесных участков. | ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 ГК РФ | |
| Договор участия в долевом строительстве | Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ |
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Документы после регистрации
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.
Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.
Какие договора подлежат государственной регистрации 2021
При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. По состоянию на 31 марта года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 65,4 млн прав общей долевой собственности физических лиц.
Законодательство о недвижимом имуществе основывается на Конституции Туркменистана и состоит из Гражданского кодекса Туркменистана, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Туркменистана. Закон устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обременений прав на него, а также сделок, связанных с ним, с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с настоящим Законом прав, обременений прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним.
Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется
Посредством регистрации законодатель хотел защитить права участников сделок с недвижимостью и повысить их законность и прозрачность. Для сделок, которые должны пройти данную процедуру, акт регистрации является единственным подтверждением их совершения. Регистрирующими органами производится признание самого факта возникновения, прекращения или перехода прав, а также его удостоверение. Осуществляется это внесением соответствующей записи в единый реестр. Оспариваться права по зарегистрированной сделке могут только в суде.
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.