Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае с фасадом большинство разрушений видно невооруженным глазом. Они так и фиксируются – путем визуального осмотра. Проводит его комиссия с участием компетентных специалистов, сотрудников управляющей организации и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, то участвуют также представители регионального оператора.
Когда необходимо провести ремонт фасада?
Есть несколько явных признаков, которые говорят о необходимости ремонта фасада:
- штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30 процентов;
- между блоками или панелями обнажились швы;
- разрушается утеплительный слой;
- водосточные желоба повреждены, и осадки попадают на наружную стену.
При обнаружении любого такого недостатка незамедлительно запускаются ремонтные работы.
Не все дефекты видны невооруженным глазом. Для обнаружения скрытых недостатков проводятся более глубокие инструментальные исследования. Например, так оценивается состояние балконных плит и бетонных козырьков.
Пошаговая инструкция по ремонту фасада дома
Последовательность ремонта фасада зависит от стройматериала, из которого изготовлены стены, а также особенностей отделки.
Ремонт оштукатуренного фасада
- Вам нужно провести осмотр поверхностей. Глубокие повреждения отметьте при помощи маркера. Если обнаружите отвалившуюся штукатурку, то обстучите все поверхности, чтобы выявить воздушные камеры. Обработайте стены при помощи киянки. Обвал штукатурки может помешать последующим работам, поэтому простукивайте стены до обнаружения прочного слоя.
- Проанализируйте состояние кирпича под отвалившимся слоем штукатурки. В этих местах он зачастую оказывается дефектным и хрупким. Подобные кирпичи нужно убрать, а если обнаружились излишне глубокие пробоины, то их следует заделать. Углубления необходимо заделать при помощи раствора из цемента и песка. Смесь должна включать в себя как минимум одну часть цемента на две части песка.
- После засыхания смеси можно переходить к штукатурке стен. Выровняйте поверхности при помощи мокрой губки, после чего разровняйте участок прилегания следующего штукатурного слоя.
- Приступите к покраске стен. Перед этим следует обязательно пройтись валиком в местах с новой штукатуркой, иначе могут появиться разноцветные пятна. По моему мнению лучше использовать водоэмульсионные краски.
Ремонт пенопласта
Если ваш дом утеплен плитами из пенопласта, на котором заметны явные повреждения, то проведите следующие действия:
- При помощи монтажного ножа отрежьте вокруг дефекта армирующую сетку;
- Зачистите отверстие от непригодного пенопласта;
- По периметру отверстия вставьте в плиту куски тонкой проволоки (на несколько см вглубь);
- Размочите поверхность пенопласта и нанесите на отверстие пену, после чего подождите до ее засыхания;
- Удалите излишнюю пену;
- Обработайте дефектный участок при помощи шпаклевки. Не обязательно делать заплатку из армирующей сетки. Но если вы все же хотите это сделать в целях предосторожности, то данная заплатка должна быть по размеру больше отверстия не менее чем на 5 сантиметров.
- После этого приступите к окрашиванию.
Ремонт обшивки из дерева и пластика
- При помощи болгарки срежьте непригодный участок. Старайтесь не задеть соседние участки. Уберите получившуюся панельную вырезку.
- Заготовьте кусок заменяющей панели. Стыки при этом должны получиться максимально ровными.
- Сделайте две прорези на задней стенке новой панели. Это нужно для того, чтобы панель могла сгибаться и тем самым более легко фиксироваться.
- Участки примыкания к несущей решетке нужно обмазать жидкими гвоздями. Затем следует подогнуть панель и вставить ее в заменяемое место.
Деревянные вагонки ремонтируются несколько по-другому. Снимите поврежденную обшивку и зачистите освободившееся место. Новый отрезок не получится вставить в замок, поэтому уберите с одной стороны отрезка шип. После прикладывания один край зайдет в замок, а второй нужно будет пригвоздить.
Ремонт фасадов старых деревянных строений
Рассмотрим вариант, при котором вам нужно одновременно отремонтировать фасадные стены и заменить обшивку. Действуйте, придерживаясь следующей пошаговой инструкции:
- Шаг 1. Удалите устаревшую обшивку. Рассмотрите венцы сруба и фундамента. Если потребуется заменять загнившие венцы сруба, то потребуется помощь специалистов.
- Шаг 2. Уберите подгнившие бревна, после чего нужно будет снять размеры и заготовить новые.
- Шаг 3. Создайте столбчатый фундамент. Глубина должна быть не менее 1 метра, а толщина песчаной подушки не более 25 см. Столбы ставятся друг от друга на расстоянии приблизительно 2.5 метра.
- Шаг 4. После затвердевания цемента следует поставить на столбы бревна и опустить сруб на свое место. Не забудьте про гидроизоляцию. Если сруб перекосило, то необходимо будет пропилить новые оконные и дверные проемы.
- Шаг 5. Пропитайте дерево с помощью антисептиков.
- Шаг 6. Приступите к обшивке. Я рекомендую сразу утеплить стены, поэтому приобретите минеральную вату толщиной, как минимум, в 10 сантиметров.
Итак, что же нужно сделать для проведения качественного ремонта фасада вашего дома? В первую очередь нужно привлечь комиссию, которая осмотрит строение и примет решение о будущих манипуляциях, либо оценить состояние фасада дома самостоятельно в случае, если являетесь единственным собственником жилого помещения. После этого следует запастись необходимыми материалами и, при необходимости, вызвать опытных специалистов. Последним этапом будут являться сами работы, которые зависят от конкретной ситуации.
Пошаговая инструкция по ремонту фасада дома
Последовательность ремонта фасада зависит от стройматериала, из которого изготовлены стены, а также особенностей отделки.
Ремонт оштукатуренного фасада
- Вам нужно провести осмотр поверхностей. Глубокие повреждения отметьте при помощи маркера. Если обнаружите отвалившуюся штукатурку, то обстучите все поверхности, чтобы выявить воздушные камеры. Обработайте стены при помощи киянки. Обвал штукатурки может помешать последующим работам, поэтому простукивайте стены до обнаружения прочного слоя.
- Проанализируйте состояние кирпича под отвалившимся слоем штукатурки. В этих местах он зачастую оказывается дефектным и хрупким. Подобные кирпичи нужно убрать, а если обнаружились излишне глубокие пробоины, то их следует заделать. Углубления необходимо заделать при помощи раствора из цемента и песка. Смесь должна включать в себя как минимум одну часть цемента на две части песка.
- После засыхания смеси можно переходить к штукатурке стен. Выровняйте поверхности при помощи мокрой губки, после чего разровняйте участок прилегания следующего штукатурного слоя.
- Приступите к покраске стен. Перед этим следует обязательно пройтись валиком в местах с новой штукатуркой, иначе могут появиться разноцветные пятна. По моему мнению лучше использовать водоэмульсионные краски.
Ремонт пенопласта
Если ваш дом утеплен плитами из пенопласта, на котором заметны явные повреждения, то проведите следующие действия:
- При помощи монтажного ножа отрежьте вокруг дефекта армирующую сетку;
- Зачистите отверстие от непригодного пенопласта;
- По периметру отверстия вставьте в плиту куски тонкой проволоки (на несколько см вглубь);
- Размочите поверхность пенопласта и нанесите на отверстие пену, после чего подождите до ее засыхания;
- Удалите излишнюю пену;
- Обработайте дефектный участок при помощи шпаклевки. Не обязательно делать заплатку из армирующей сетки. Но если вы все же хотите это сделать в целях предосторожности, то данная заплатка должна быть по размеру больше отверстия не менее чем на 5 сантиметров.
- После этого приступите к окрашиванию.
Ремонт обшивки из дерева и пластика
- При помощи болгарки срежьте непригодный участок. Старайтесь не задеть соседние участки. Уберите получившуюся панельную вырезку.
- Заготовьте кусок заменяющей панели. Стыки при этом должны получиться максимально ровными.
- Сделайте две прорези на задней стенке новой панели. Это нужно для того, чтобы панель могла сгибаться и тем самым более легко фиксироваться.
- Участки примыкания к несущей решетке нужно обмазать жидкими гвоздями. Затем следует подогнуть панель и вставить ее в заменяемое место.
Деревянные вагонки ремонтируются несколько по-другому. Снимите поврежденную обшивку и зачистите освободившееся место. Новый отрезок не получится вставить в замок, поэтому уберите с одной стороны отрезка шип. После прикладывания один край зайдет в замок, а второй нужно будет пригвоздить.
Ремонт фасадов старых деревянных строений
Рассмотрим вариант, при котором вам нужно одновременно отремонтировать фасадные стены и заменить обшивку. Действуйте, придерживаясь следующей пошаговой инструкции:
- Шаг 1. Удалите устаревшую обшивку. Рассмотрите венцы сруба и фундамента. Если потребуется заменять загнившие венцы сруба, то потребуется помощь специалистов.
- Шаг 2. Уберите подгнившие бревна, после чего нужно будет снять размеры и заготовить новые.
- Шаг 3. Создайте столбчатый фундамент. Глубина должна быть не менее 1 метра, а толщина песчаной подушки не более 25 см. Столбы ставятся друг от друга на расстоянии приблизительно 2.5 метра.
- Шаг 4. После затвердевания цемента следует поставить на столбы бревна и опустить сруб на свое место. Не забудьте про гидроизоляцию. Если сруб перекосило, то необходимо будет пропилить новые оконные и дверные проемы.
- Шаг 5. Пропитайте дерево с помощью антисептиков.
- Шаг 6. Приступите к обшивке. Я рекомендую сразу утеплить стены, поэтому приобретите минеральную вату толщиной, как минимум, в 10 сантиметров.
Итак, что же нужно сделать для проведения качественного ремонта фасада вашего дома? В первую очередь нужно привлечь комиссию, которая осмотрит строение и примет решение о будущих манипуляциях, либо оценить состояние фасада дома самостоятельно в случае, если являетесь единственным собственником жилого помещения. После этого следует запастись необходимыми материалами и, при необходимости, вызвать опытных специалистов. Последним этапом будут являться сами работы, которые зависят от конкретной ситуации.
Ознакомившись с инструкцией и ответственно подойдя к данному мероприятию, вы сможете полностью восстановить былой вид вашего фасада и обеспечить его надежность на долгие годы вперед.
Можно ли потребовать досрочного проведения кап. ремонта
Законодательство РФ предусматривает нормы о переносе срока капитального ремонта, если он требуется ранее, чем это установлено. Но обязательным условием является наличие средств на счету фонда капитального ремонта. Государство дотации не выделяет.
Если достаточная сумма уже собрана собственниками, на общем собрании путем голосования принимается решение и заполняется протокол.
Управляющая компания должна выделить комиссию, которая опишет все неполадки, степень износа и разрушений. Подготавливают сметные документы.
На основании имеющихся фактов капитальный ремонт проводят ранее, чем запланировано.
Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома
Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:
Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.
В каких случаях необходим ремонт фасада?
Ремонт зданий требует серьезных финансовых вложений, поэтому многие владельцы недвижимости постоянно откладывают проведение восстановительных работ. Но есть ряд признаков, свидетельствующих о том, что объект нуждается в неотложной реставрации:
- Повреждение системы водоотведения. Разрыв или деформация водостока, воронки или других элементов приводит к тому, что стекание ливневых и талых вод происходит непосредственно по стенам здания. Постепенно это разрушает стеновой материал, ухудшает теплоизоляционные характеристики дома, приводит к образованию трещин в стенах. Если вовремя не устранить повреждение и не выполнить ремонт фасада, вода размоет фундамент, что может привести к частичному обрушению объекта.
- Деформация утеплителя в швах. Часто этой проблеме подвержены панельные многоквартирные дома. Штукатурка, закрывающая утеплитель, трескается, обнажая слой теплоизоляции. Под воздействием снега и дождя он отсыревает, набухает и быстро приходит в негодность. В результате теплоэффективность сооружения падает, стены в квартирах мокнут, на них появляется плесень.
- Разрушение более 35% площади облицовки. Если здание отделано штукатуркой — она трескается и отпадает, на кирпичной и бетонной кладке появляются высолы (белые соляные разводы), плитка — трескается и скалывается. Нарушение целостности облицовочных материалов открывает доступ к стенам — они подвергаются агрессивному воздействию факторов окружающей среды (осадки, ультрафиолет, гарь и копоть), что значительно сокращает срок эксплуатации здания.
Капитальный ремонт фасада (программа Фонда Капитального Ремонта г. Москва)
20-ти летний опыт работы по реконструкции, утеплению и ремонту фасадов позволил нашей компании участвовать в программе Фонда капитального Ремонта г. Москвы.
Фонд Капитального ремонта г. Москвы – некоммерческая организация, созданная в 2014 году, для обеспечения производства работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в городе Москве. Программа фонда охватывает около 35 000 домов общей площадью 250 млн кв.м.
Особое место в программе фонда занимает реконструкция фасадов. Виды работ зависят от типа фасада. Капитальный ремонт штукатурных фасадов включает в себя ремонт штукатурки, обработку стен антигрибковым составом, грунтовку и покраску стен. Так же комплекс сопутствующих работ – восстановление декоративных элементов, замена отливов, водосточной системы. Капитальный ремонт фасадов из облицовочного кирпича обязательно предусматривает заделку трещин и швов специализированными растворами, обработку стен антигрибковыми и защитными средствами. При капитальном ремонте блочных и панельных домов особое внимание уделяют восстановлению межпанельных швов, для отдельных типов поверхностей запланировано выполнение сложных технологий по штукатурке и декоративной отделке фасадов.
Компания Бау-Групп выполняет работы по ремонту фасадов по программе Фонда Капитального Ремонта г. Москвы. Мы специализированная фасадная монтажная организация. На примере реализованного нами проекта по ремонту фасада панельного девятиэтажного дома, мы расскажем о технологиях, требованиях и нормах в производстве фасадных работ.
Реставрация или ремонт фасадов начинается только после тщательного обследования здания. Виды выполняемых работ будут зависеть от множества факторов, среди которых архитектурные особенности сооружения, разновидность облицовочных материалов и их состояние, желаемый результат и размеры выделяемого заказчиком бюджета.
Реставрацию фасада дома можно разделить на несколько этапов:
- Обследование фасада с выполнением необходимых замеров.
- Разработка проекта и согласование его с клиентом.
- Составление и утверждение сметы. Подписание договора на выполнение работ.
- Получение разрешений в контролирующих органах.
- Установка строительных лесов, подмостей и защита окружающего их пространства фасадной сеткой. Выгоднее всего выполнение работ с привлечением промышленных альпинистов.
- Очитка фасада от загрязнения и отслуживших свое отделочных материалов.
- Грунтование. Носится специальная пропитка, улучшающая сцепление основания со штукатурным составом.
- Восстановление архитектурных элементов. Обычно такие работы необходимы при ремонте исторического фасада.
- Оштукатуривание больших трещин и неровностей по маякам. Подготовка к финишной отделке.
- Нанесение грунт-краски.
- Облицовка фасада декоративной штукатуркой, окраска (используются акриловые или силикатные краски), монтаж вентилируемого фасада или другого отделочного материала.
- Монтаж подоконников, водостоков, карнизов.
Кто и как делает капитальный ремонт фасадов
Восстановление и отделка фасада офисов, торговых и промышленных зданий это комплекс строительных работ, направленных на улучшение внешнего вида и защитных технических характеристик ограждающих конструкций. Выполнять капитальный ремонт фасада могут только специализированные строительные организации, имеющие соответствующую лицензию. Одной из таких организаций в Москве является .
Многолетний опыт работ, применение современных технологий отделки, наличие необходимого инвентаря и специального инструмента позволяют нам гарантировать высокое качество ремонта и предложить заказчику самые выгодные цены в городе.
Полный комплекс фасадных работ может включать:
- удаление и зачистку старых покрытий;
- монтаж гидравлической и тепловой изоляции;
- грунтование и штукатурку поверхности стен;
- покраску фасада;
- замену или восстановление внешних инженерных сетей;
- ремонт цоколя, отмосток и входных групп;
- установку козырьков и отливов;
- монтаж водосточной системы;
- монтаж панелей вентилируемого фасада;
- восстановление декоративных элементов.
Во время капитального ремонта фасад здания может быть обложен декоративным кирпичом, камнем или плиткой. Для жидкой штукатурки используются специальные цветные смеси.
Ремонт фасада многоквартирного дома, капитальный и обычный — что входит, кто выполняет
При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома. Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.
- Когда требуется капитальный ремонт фасада
При начинающихся разрушениях жильцы начинают бить тревогу, но определить степень разрушений может только специальная комиссия. Она выносит заключение: достаточно будет косметического, текущего восстановления или потребуется выполнять капитальный ремонт.
В состав комиссии входят представители жильцов, Регионального оператора и первые лица управляющей компании. Желательно создать инициативную группу из собственников жилья, которая будет участвовать в решении этих вопросов.
Когда необходим ремонт фасада жилого дома:
- Утеплитель, которым заполнены швы между блоками или панелями раскрошился, разрушился. Если швы открыты, через них внутрь несущих конструкций проникает влага. Это в дальнейшем приведет к нарушению целостности и прочности плит перекрытий и несущих ограждений.
- На более чем 35% от всей площади фасада разрушена штукатурка, облицовочная плитка или другое защитно-декоративное покрытие.
- Нарушены или деформированы водосточные трубы или желоба, что приводит к попаданию на фасад дождевой воды, которая размывает покрытие, цемент между кирпичами и приводит к разрушению строительных материалов.
При наличии этих повреждений, комиссия определяет степень разрушения и принимает решение о требуемых мероприятиях по восстановлению фасада. Для каждого вида фасада разрабатывается собственная технологическая карта с перечнем строительных материалов, работ и технологией их выполнения.
- Чем отличается капитальный ремонт от текущего
Ремонт фасадов многоквартирных домов за чей счет спб
В части фасадов (стен) и наружной отделки, Приложением № 2 предусмотрены следующие виды неисправностей, которые управляющая компания обязана устранить в сроки от 1 до 5 суток: утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением; неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами; отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению; нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами.
В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру. В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.
Когда требуется капитальный ремонт фасада
При начинающихся разрушениях жильцы начинают бить тревогу, но определить степень разрушений может только специальная комиссия. Она выносит заключение: достаточно будет косметического, текущего восстановления или потребуется выполнять капитальный ремонт.
В состав комиссии входят представители жильцов, Регионального оператора и первые лица управляющей компании. Желательно создать инициативную группу из собственников жилья, которая будет участвовать в решении этих вопросов.
Когда необходим ремонт фасада жилого дома:
- Утеплитель, которым заполнены швы между блоками или панелями раскрошился, разрушился. Если швы открыты, через них внутрь несущих конструкций проникает влага. Это в дальнейшем приведет к нарушению целостности и прочности плит перекрытий и несущих ограждений.
- На более чем 35% от всей площади фасада разрушена штукатурка, облицовочная плитка или другое защитно-декоративное покрытие.
- Нарушены или деформированы водосточные трубы или желоба, что приводит к попаданию на фасад дождевой воды, которая размывает покрытие, цемент между кирпичами и приводит к разрушению строительных материалов.
При наличии этих повреждений, комиссия определяет степень разрушения и принимает решение о требуемых мероприятиях по восстановлению фасада. Для каждого вида фасада разрабатывается собственная технологическая карта с перечнем строительных материалов, работ и технологией их выполнения.
Ремонт фасада, правила СНИП
В СНИП подробно описываются требования к проведению работ по ремонту фасадов и правила контроля.
Ремонт фасадов выполняют в соответствии с проектной документацией ППР (проект производства работ).
Правила СНиП 3.04.01-87 указывают, что до начала отделочных работ должны быть произведены следующие мероприятия:
- Защита фасада от влияния осадков, чтобы не возникла течь, не разрушались межпанельные и межблочные швы. Обязательным условием является герметизация швов. Если они будут протекать, внутри помещений будет образовываться грибок и плесень.
- Наружная теплоизоляция, устроенная в соответствии с правилами СНИП, способствует повышению энергоэффективности здания.
- Обязательно требуется выполнение герметизации и изоляции мест сопряжения оконных и дверных конструкций со стенами.
При наличии средств, проводят полную замену старых дверей окон на металлопластиковые энергосберегающие, устанавливают новые козырьки и отливы.
Оштукатуривание и облицовку выполняют до начала монтажа закладных изделий и водосточных труб.
Капитальный или косметический ремонт фасада
Кирпич впитывает в себя влагу и плохо хранит тепло, особенно силикатный. Ремонт фасада многоквартирного дома часто включает в себя утепление. Для правильного выбора материалов и типа монтажа, необходимо сделать проект реконструкции фасада и техническое задание для строителей. Этим занимаются архитекторы. Порядок работы остается прежним, только после обработки и выравнивания стен на фасад монтируется утеплитель.
Косметический ремонт фасадов необходимо проводить регулярно, примерно раз в пять лет. При этом заменяется только отделка дома, заделываются мелкие тонкие трещины. Стены покрываются декоративной и одновременно защитной облицовкой. Регулярное проведение профилактических работ поможет избежать в скором времени больших затрат по реконструкции каркаса здания при капитальном ремонте.
Попадая в небольшую трещину, вода при замерзании расширяет ее, разрушая материал. Следующая капля проникнет глубже. Ветер выдувает частицы отделки и связывающего материала. Поломанный водосток не отводит воду и намокает фундамент, проседает часть основания. Дом начинает сыреть, остывать и все больше разваливаться. В таком случае восстановить здание может только капитальный ремонт.
Отличие текущего ремонта от капитального ремонта
Что касается капремонта, то он проводится раз в 3-5 лет. В этом случае также собрание собственников может переносить сроки, если на то есть веские причины. Главное же отличие текущего ремонта от капитального ремонта в этой части заключается в том, что при выполнении масштабных операций по обновлению или замене конструкций жильцов дома в обязательном порядке оповещают заранее. Это касается именно капремонта, а текущие локальные мероприятия могут и вовсе проходить без информирования.
К техническим операциям при текущем ремонте можно относить починку, замену, коррекцию конструкций, укладку облицовки, планирование придомовой территории и т. д. Обслуживающая бригада может заменить отдельные элементы сантехники, восстановить частично разрушенную стену или обновить напольное покрытие. То есть это работы, которые не предполагают радикального вмешательства в конструкции и чаще всего проявляются в устранении явных внешних проблем. В то же время нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водоснабжение, канализация и в целом водопровод как объекты могут относиться к мероприятиям текущего ремонта в том смысле, что в целях восстановления работоспособности исполнитель может обновлять их элементы вплоть до стояков и насосных установок. Но и капремонт берет на себя ту же сферу, поскольку ему отводятся инженерные сети и коммуникации – другое дело, что в проектах речь может идти о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры.