Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

• Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
• Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

• Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
• Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

• Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Рекомендации по выгодному погашению ипотеки

В условиях кризисных ситуаций советуем вам придерживаться следующей стратегии, чтобы выгодно погасить ипотеку:

• Изыскать резервы для досрочного погашения ипотеки, для чего скрупулезно рассчитать семейный бюджет и определиться с возможной суммой, которую вы сможете перечислять сверх установленного платежа.
• Выделенную сумму ежемесячно прибавлять к обязательному платежу, что позволит постепенно его уменьшать.
• В результате погашения кредита в таком режиме у вас высвободится какая-то сумма, половину от которой вы также присоединяйте к ежемесячному платежу. Оставшаяся половина откладывается в резерв. Таким образом, ежемесячный платеж будет всё время увеличиваться.
• Применяйте данную тактику до тех пор, пока размер взноса не составит приемлемую для вас сумму и пока не будет накоплен финансовый резерв объемом в 2-3 платежа.
• В дальнейшем погашение долга по ипотеке производится при сокращении срока кредитования вплоть до полной выплаты.

Если у вас в перспективе намечается появление свободных денег, которые можно будет направить на частичную оплату, не торопитесь. Если вы можете совсем незначительно увеличить ежемесячный платеж, к примеру вместо 40 000 платить 42 000, то это почти не даст вам выгоды, тем более, если применяется аннуитет.

В таком случае нужно немного подождать до накопления суммы, равной минимум двум вашим платежам. После этого надо заранее (минимум за 14 дней) обратиться в отделение банка, где вы оформляли кредит, и подать заявление на частичное досрочное погашение, внести деньги на свой счет.

Когда наступает дата платежа, средства автоматически спишутся с вашего счета. Поскольку платеж был увеличен, то надо будет обратиться в банк и получить новый график выплат. Снижая таким образом сумму задолженности, вы добьетесь уменьшения переплаты по ипотеке.

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу. Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Допускается ли оплатить долг досрочно

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Следующий шаг – уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный досрочный платеж. Поставить в известность можно двумя способами:

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

Уведомить заимодателя требуется не менее, чем за 1-2 недели до намеченного платежа. Этот срок варьируется — все зависит от конкретного банка, где данный пункт прописан в договоре. Иначе, деньги автоматически будут начислены за следующий месяц.

Как быстро погасить (выплатить) ипотеку: варианты, схемы, нюансы?

Долгосрочный займ тяготит. Как быстро погасить ипотеку и получится ли при этом сэкономить? Существует несколько беспроигрышных схем быстрого погашения ипотечного кредита.

Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»? Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.

Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.

Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход.

Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну. А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.

Ипотека, помимо ежемесячного погашения, предполагает и ежегодные траты, связанные с продлением страховки и независимой оценкой недвижимости (по дополнительным требованиям банка). Желание сократить хотя бы на год обязательные расходы естественно.

Как поступить, если на вас подали в суд

Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?

Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
2. Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
3. К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
4. Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.

Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.

Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.

Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:

• решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
• пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
• если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.

Важно! Если в планах полное закрытие кредита на недвижимость безналичным способом, обязательно предварительно уточняйте, какую сумму комиссии финансовое учреждение берет за подобную операцию.

Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:

• письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
• подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
• согласовать нюансы с представителем банка;
• если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
• произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
• получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.

При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.

Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.

Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.

Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.

Ставка 8,2%.

Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.

Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.

Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:

• 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.

С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.

Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:

• 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.

Условия досрочного погашения ипотечного кредита

Согласно действующему законодательству, заёмщик должен за тридцать дней до планируемой даты погашения уведомить банк в письменной форме о своих намерениях частично или полностью погасить ипотеку. Банки могут самостоятельно устанавливать сроки уведомления, иногда будет достаточно просто за день до предполагаемого платежа позвонить и сообщить о дополнительном взносе устно, некоторые организации и вовсе не требуют, чтобы их предупреждали.

Все эти тонкости в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре, тогда у заёмщика не будет вопросов, как быстрее погасить кредит правильно.

После каждого частичного погашения банк пересчитывает ежемесячный платёж и начисление процентов и выдаёт новый график платежей заёмщику.

Что лучше – досрочно погасить ипотеку или оформить пополняемый депозит

В любом случае, если у вас появились свободные средства, то это уже хорошо, особенно когда вы вынуждены платить по ипотеке. Но стоит ли эти деньги сразу вкладывать в кредит? Давайте разберемся.

Если у вас нет резервного фонда, то есть, “подушки безопасности”, то для начала его нужно создать, а только затем решать – делать инвестиции или вносить деньги в ипотеку. Желательно, чтобы размер ваших сбережений равнялся сумме 6 ежемесячных платежей по жилищному займу. Это поможет пережить любые финансовые трудности в период погашения ипотеки. Как мы и говорили выше, данные накопления следует разместить на выгодном депозите.

Допустим, что резервный фонд у вас уже есть. Что лучше сделать с появившейся свободной суммой денег? Существует два типа заемщиков. Одни стараются поскорее избавиться от “кабалы”, а другие наоборот тянут ипотеку до последнего, полагая, что инфляция сыграет им на руку. Если вы из первой категории и не любите чувствовать себя должником, то, конечно же, все “лишние” деньги лучше пускать в ипотеку.

Обратите внимание на ставку. Если по кредиту она 10-12%, а по депозиту 6-8%, то лучше предпочесть досрочное погашение. Если же доход от инвестиций выше, например, от собственного дела, то стоит пустить деньги именно на них. Однако, при этом существуют определенные риски, к примеру, потеря денег в результате банкротства организации.

Доход от вкладов гарантирован, а вот на бирже или в бизнесе можно потерять все, многое зависит от экономической ситуации в стране. В определенные моменты можно получить очень большой доход и обеспечить себя на долгие годы, а в другие потерпеть убытки.

Следует вспомнить и про график платежей. Согласно ему, первые взносы в основном состоят из начисленных процентов, а на погашение тела займа уходит совсем немного. Со временем данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Поэтому если вы планируете досрочное погашение, то следует произвести его как можно раньше, а в идеале – в самые первые годы срока. Все вложенные деньги значительно снизят общую переплату.

Если же уже прошло более половины срока, то “свободные” деньги лучше отнести на депозит в банк. Смысл в погашении раньше срока теряется. В некоторых случаях оно также не нужно даже в самом начале срока. Речь идет об аннуитетной схеме платежей.

Однако, это очень спорно, так как в любой ситуации переплата все равно уменьшается. С другой стороны, за этот период проценты по вкладу могут принести куда больше проблем.

Также стоит отметить, что проценты по банковским депозитам в последние годы постепенно снижаются. При заключении договора с кредитором ставка фиксированная на весь срок (по большей части программ). Наиболее выгодный вариант – открыть вклад на продолжительный период (до 3 лет) и пополнять по мере возможности.

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Схемы начисления процентов

Первое, на что стоит обратить внимание в договоре, это способ погашения долга. От этого зависит механизм начисления процентов.

На сегодняшний день используются два варианта платежей:

• аннуитетный;
• дифференцированный.

Применение аннуитетной схемы означает для заемщика погашение долга равными суммами в течение всего срока.

В состав такого платежа входят как часть основного долга, так и проценты за пользование кредитом. Но их соотношение всегда разное и зависит от срока выплат.

В первой половине срока производится преимущественное погашение процентов. Начиная со второй половины – уже самого долга. таким способом банк, во-первых, закрывает свои риски невозвращения долга, а, во-вторых, получает от предоставления денег в долг максимальную прибыль.

Для заемщика же это означает, что досрочное погашение кредита уменьшит только его срок, а вот переплаты практически не коснется.

Средства, переданные банку, пойдут на погашение процентов, а не основного долга.

Чаще всего банки предлагают именно этот способ. Он, с одной стороны удобен клиенту для расчета своих возможностей, с другой – выгоден банку.

Если кредит погашается дифференцированными платежами, то ежемесячная сумма будет разной:

• в начале срока она максимальна, а ближе к окончанию снижается;
• здесь также имеются две части: тело кредита и проценты, но их соотношение совсем иное, чем при аннуитетных платежах.

Ежемесячная сумма при дифференцированном способе погашения состоит по большей части из основного долга – тела кредита. А проценты будут постоянно изменяться, та как начисляются на остаток долга, а не на всю его сумму.

Потому и уменьшаются платежи со временем: плата за пользование кредитом тоже становится меньше.

При досрочном погашении хотя бы части долга уменьшается не только срок кредита, но и размер переплаты.

Поэтому, если при получении кредита планируется в дальнейшем его досрочное погашение, стоит сразу рассматривать именно этот вариант. Хотя далеко не все банки согласны включить в договор такие условия.

Большинство заемщиков тоже склоняется к выбору аннуитетных платежей.

Причин этому как минимум две:

• большие суммы первых платежей по дифференциальной схеме не всем посильны;
• равные аннуитетные платежи позволяют рассчитывать семейный бюджет на годы вперед.

Как погасить ипотеку выгодно: советы и рекомендации

Досрочно погасить кредит выгодно для заемщика в любом случае. Однако при определённых условиях эту выгоду можно приумножить. Она увеличивается в следующих случаях:

• При дифференцированных платежах. Этот вид платежа предполагает, что основное бремя долга ложится на плечи заемщика в начале срока погашения кредита, а в дальнейшем оно уменьшается. Это объясняется тем, что вы выплачиваете сумму основного долга одинаковыми частями на протяжении всего срока договора, а проценты вы выплачиваете на остаток суммы основного долга на ежемесячной основе.Таким образом, платеж состоит из двух частей: та из них, которая включает в себя основной долг, остается всегда неизменной, а часть, включающая проценты, ежемесячно пересчитывается. Кроме того, дифференцированный платеж выгоднее даже без досрочного погашения, поскольку конечная сумма переплаты будет ниже. Однако не каждый банк предлагает такое условие для ипотечных кредитов.
• При выборе уменьшения срока кредита. При досрочном погашении у вас есть два варианта: сократить срок кредита или размер платежа. Первая ситуация намного выгоднее, поскольку вы переплатите в этом случае меньше процентов. Вторая ситуация может быть предпочтительна только тогда, когда заёмщику необходимо уменьшить размер платежа, например, при падении совокупного дохода семьи.
• При досрочном погашении небольшими суммами каждый месяц. Этот вариант предпочтительнее внесения досрочно крупной суммы единовременно.
• При использовании налогового вычета по ипотеке в качестве дополнительного взноса за ипотеку. Налоговую декларацию предпочтительнее подавать в начале года. Это позволит получить дополнительные средства, которыми вы погасите часть обязательства, намного быстрее.
• Не упускайте предложения других банков по выгодному рефинансированию ипотеки. Разница даже в 1% позволит существенно сэкономить на переплате.

Похожие записи:

• Индексация пенсий в 2023 году: таблица и график социальных выплат пенсионерам
• Какие установлены льготы и оплата донорам за сдачу крови в Самаре?
• Финансовая грамотность даёт 82% дополнительного дохода