Что такое сервитут на земельный участок и как его установить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут на земельный участок и как его установить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.

Стадии регистрации сервитутного права

Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.

1. Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.

2. Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.

3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.

4. Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.

Сервитут на земельный участок

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Владелец участка земли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, но обязан предоставить право свободного доступа к объекту, указанному в правоустанавливающих документах, обладателям сервитута, то есть лицам, имеющим право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут всегда привязан к определенному объекту недвижимости (зданию, сооружению, земельному участку). Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога. Сервитут не может быть передан лицам, не являющимися собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен.

При переходе прав на земельный участок с сервитутом (ст. 275 ГК РФ) обязательства по обременению перейдут новому владельцу.

Требовать установления сервитута можно от федеральных, региональных и муниципальных властей в зависимости от того, кто из них является собственником участка, но не от арендаторов земли. Если собственником недвижимости является физическое или юридическое лицо, то по вопросу установления обременения необходимо обратиться к нему. Когда мирное урегулирование конфликта невозможно, вопрос решается в судебном порядке.

По времени действия сервитут может быть срочным и постоянным. Выделяют сервитут частный и публичный.

Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв

Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.

Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.

Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:

• зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
• пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
• ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
• oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
• coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.

BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.

Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.

Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.

Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:

1. Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
2. Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
3. Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
4. Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
5. Cpoк oгpaничeния.

Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:

• cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
• пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
• пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.

Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).

Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.

Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.

Кто вправе требовать установление сервитута

Частный сервитут всегда устанавливается добровольно. Заинтересованное лицо и хозяин ЗУ заключают соответствующий договор. В частности, когда кому-то потребовался подъезд к земельному участку. В договоре следует прописать все детали и условия ограничения на ЗУ.

Согласие на доступ к земельному участку в случае с публичным сервитутом не потребуется. Решение об установлении сервитута принимают на общественных слушаниях.

Таким образом, землевладелец вправе потребовать установления сервитута. Требования в установлении права пользования чужой территорией могут предъявлять собственники земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования.

Граждане либо организации, владеющие недвижимостью на основании других прав (например, аренда) не могут требовать предоставления права пользования чужой территорией. Но это их право проходить или проезжать по чужому ЗУ и иные потребности можно защитить путем предъявления соответствующих требований об использовании принадлежащего им недвижимого имущества.

С какой целью устанавливается сервитут?

Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.

Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.

Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.

Основания для прекращения действия сервитута

Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.

Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.

Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:

• Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
• Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
• Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
• Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.

Судебное наложение сервитутов

Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.

Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.

Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.

К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.

Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:

1. факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
2. факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
3. обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
4. справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
5. необходимый срок ограничения.

Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:

• стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
• составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
• после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
• после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.

Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:

• часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
• необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.

Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения водоснабжения и мелиорации;

• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Стадии регистрации сервитутного права

Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.

1. Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.

2. Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.

3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.

4. Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.

Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов

Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.

В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.

В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:

1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.

Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:

• личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
• личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
• частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.

2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.

Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:

• чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
• для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
• публичный сервитут для проведения дренажных работ;
• при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
• публичный сервитут при сенокосе.

Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.

Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.

Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.

В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:

• потребность выхода на проезжую часть;
• проход к водным ресурсам;
• проход к собственному дому через участок соседей;
• чужое имущество, расположенное на участке собственника;
• установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
• проведение коммуникаций через участок соседей;
• аналогичные причины.

Особенности практического применения

На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.

В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:

• расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
• наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
• возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.

Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:

• окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
• соглашение участников сделки;
• ликвидация причин для выдачи сервитута.

Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

Похожие записи:

• Единое социальное пособие на детей введут в Липецкой области с 2023 года
• Сколько будет МРОТ с 1 января 2023 года в России и по регионам
• Задайте вопрос дежурному юристу,