Оформление сделок купли-продажи недвижимости без риэлтора в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи недвижимости без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Подача документов для регистрации и кадастрового учета
Бумажные документы нужно подавать в одном экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения необходимых процедур с отметкой о сканировании.
Если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начнет течь с того момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.
Не нужно подавать заявление заново, если суд признал незаконным отказ в регистрации или постановке на кадастровый учет.
Если нотариус засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на регистрацию. Способ отправки — заказное письмо с уведомлением. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не нужно.
Изменение вида разрешенного использования
Изменить вид разрешенного использования объекта может не только собственник, но и иной правообладатель. Закрепили основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.
Стоит учесть и позицию ВС РФ: арендатор не может самостоятельно изменить вид использования, если по договору объект предоставлен для определенной деятельности.
Регистрация и постановка на кадастровый учет по решению суда
Ранее в законе не было положений о том, как органы регистрации прав должны исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Теперь этот пробел устранен.
Например, не нужно представлять вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
-
есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, включая координаты характерных точек;
-
эти сведения методически верны.
Кроме того, урегулирован порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судебных решений:
-
о сносе или реконструкции самовольной постройки;
-
признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
-
признании объекта движимым имуществом.
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
- 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
- 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
- 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
Если нас читают люди, далекие от ЖКХ, то поясним, что у управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.
Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появятся ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.
Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица смогут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения.
Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.
3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.
Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт. Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.
Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм. Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.
Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.
Подписан закон о продлении до 2023 года особого порядка сделок с недвижимостью в Крыму
Федеральный конституционный закон одобрен Государственной Думой 18 декабря 2018 года и одобрен Советом Федерации 21 декабря 2018 года.
Справка Государственно-правового управления
Согласно части 1 статьи 12 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
В связи с необходимостью завершения мероприятий по интеграции Крымского региона в экономическую и правовую системы Российской Федерации Федеральным конституционным законом до 1 января 2023 года продлевается период, в течение которого могут быть установлены особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Кроме того, до 31 декабря 2020 года продлевается период, в течение которого могут быть установлены особенности регулирования градостроительных отношений.
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:
- российские паспорта от всех собственников;
- заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
- ипотечное соглашение и все приложения к нему;
- договор купли-продажи;
- бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
- кадастровый паспорт на объект;
- оценочный акт;
- выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- закладная и приложение к ней;
- документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
- нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
- квиток о перечислении госпошлины.
Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:
- договор о долевом участии;
- акт ввода строения в эксплуатацию;
- технический паспорт на дом;
- акт передачи жилой площади собственнику;
- бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.
Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.
Будущее первичного рынка жилья
Рынок новостроек ожидают более серьезные потрясения. Люди лишаются возможности оформлять ипотеку по увеличенным процентным ставкам. Для стабилизации рынка первичного жилья государство должно стимулировать банковский сектор, ответственный за строительство. Однако на текущий момент у государства совсем другие цели и приоритеты.
Что касается бизнеса, то для него особенно важны стабильные, прогнозируемые условия, чтобы он мог строить планы на годы вперед. Но сегодня у бизнеса нет никакой уверенности в будущем. Строить какие-либо прогнозы можно только после стабилизации рынка к концу 2022 – началу 2023 года, когда ожидается возврат ипотечных ставок по кредитам к 10-11% годовых. Сейчас сложившаяся ситуация текущие производственные программы компаний-застройщиков вряд ли изменит, однако на 2023 год вероятны корректировки.
Эксперты не могут точно сказать, как будет развиваться рынок. Вероятно, стоимость жилья останется на текущем уровне или увеличится, а спрос на недвижимость упадет. Однако покупка и продажа квартир будут продолжаться.