Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

---

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы разберем:

• Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

• Преимущества и недостатки ДДУ;

• Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

• Что должно быть прописано в ДДУ;

• На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

• Как зарегистрировать ДДУ.

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Как зарегистрировать ДДУ?

Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

• ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
• договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.

Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

Важные моменты при подписании договора

Чтобы оформить квартиру по ДДУ, в него должны быть включены существенные условия, которые содержатся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

• Описание жилища, его размещение на этаже, размер, число комнат, технические помещения. Все эти сведения указываются в разделе ДДУ, описывающем предмет соглашения. Там же указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
• Описание строящегося дома. Сюда включается количество этажей, вид дома. Материалы, которые применены при возведении несущих конструкций и перекрытий.
• Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье фактически будет передано покупателю. Он может указываться как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего после сдачи.
• Гарантия на квартиру.
• Средства, за счет которых застройщик планирует выполнять строительство дома.
• Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т. п.).
• Стоимость жилого помещения, порядок оплаты.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Риски и подводные камни

При покупке квартиры на первичном рынке рисков обычно больше, чем в случае с «вторичкой». Главные из них:

• риск замороженной на неопределенный период стройки;
• исчезновение застройщика с деньгами инвесторов.

Чтобы этого не произошло нужно тщательно проверять застройщика:

1. изучить опыт строительства предыдущих проектов;
2. учредительные документы;
3. репутацию владельцев компании.

Риски при покупке квартиры:

• некачественное строительство;
• банкротство застройщика;
• двойная продажа (одна и та же квартира продается двум и более покупателям);
• изменение проектной декларации (например, увеличение метража с требованием доплатить);
• повышение стоимости квадратного метра.

Нюансы:

1. Для того чтобы избежать риска двойной продажи нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, т.к:
   • это требование законодательства;
   • наличие электронной записи в реестре блокирует возможность продажи той же квартиры другим желающим.
2. От некачественного строительства подстраховаться сложнее. Но есть определенные требования к качеству, которые прописаны в договоре и проектной декларации. Застройщик не вправе нарушать их. Если это произошло, то составьте список не соответствия обещанного по договору и настаивайте на устранении всех недочетов в короткие сроки.
3. Бывает, что застройщик меняет проектную декларацию самовольно, ставя дольщика перед фактом. Обычно это связано с увеличение площади квартиры или, наоборот, уменьшением. Если вас заставляют оплачивать дополнительные квадратные метры, хотя это не было оговорено, то вы вправе обжаловать это в суде. По закону более чем на 5% изменение площади квартиры — запрещено, а дольщики вправе требовать расторжения договора в суде и возврата вложенных средств.
4. Оспорено может быть также повышение стоимости квадратного метра в связи с ситуацией на рынке недвижимости, падением курса и другими факторами. Старайтесь еще во время обсуждения текста ДДУ (до подписания) предусмотреть такую возможность и минимизировать свои риски. Например, можно четко прописать в договоре, что повышение стоимости не может производиться в одностороннем порядке без согласия дольщика.

Особенности покупки квартир в строящемся доме

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.

В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.

Что должен содержать договор долевого участия

ДДУ на квартиру от застройщика должен включать такие данные:

1. Характеристики дома в целом — этажность, адрес дома, материалы, из которых сделаны стены и межэтажные перекрытия, общая площадь и т. д.
2. Параметры непосредственно вашего жилья — на каком этаже находится, площадь квартиры в целом и каждой комнаты в отдельности, наличие балконов, лоджий, материалы отделки и т. д.
3. Гарантийный срок на жилье. По закону он не может составлять менее 5 лет, но при желании девелопер может его и увеличить. На инженерно-технические сооружения срок гарантии меньше — около 3 лет.
4. Срок передачи квартиры покупателю (дольщику).
5. Стоимость недвижимости.
6. Четко прописанные условия привлечения средств дольщика — размещение их на счетах банка эскроу.
7. Реквизиты застройщика.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

• скрыть часть доходов от налогообложения;
• получить инвестиции до начала разрешения строительства;
• обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

1. Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
2. После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
3. Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

• замораживание строительства;
• банкротство;
• продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

Похожие записи:

• Программа «Молодая семья» в Майкопе и Республике Адыгея
• Кто и когда сдает декларацию по налогу на прибыль
• Взимается ли налог на дарение недвижимости: кто платит, освобождается?