Как проверить квартиру на обременение при покупке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру на обременение при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры, особенно на вторичном рынке, очень важно проверить ее чистоту от различных обременений. Зачем? Найдено обременение, такое как ипотека, залог, арест или запрет, может серьезно помешать сделке и использованию квартиры в будущем.
Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке
Для самостоятельной проверки чистоты квартиры вы можете воспользоваться несколькими источниками информации. Важно проверить квартиру по адресу и кадастровому номеру, чтобы получить полные данные о ее статусе.
Вам может потребоваться запросить отчет из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) по кадастровому номеру квартиры. Такой отчет содержит информацию о правообладателях, наличии обременений и других ограничений на объект недвижимости.
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Заказ выписки на сайте Росреестра
На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН — документ, который, в отличие от справочной информации, присутствующей на сайте, будет содержать актуальные сведения. Для этого нужно заполнить простую форму и дождаться, пока документ прибудет. Заявитель имеет возможность получить сведения о:
- кадастровой стоимости;
- правах третьих лиц на конкретный объект;
- переходе прав на объект недвижимости другому лицу (лицам);
- правоустанавливающих документах;
- кадастровом плане территории.
Обременение – это правовой институт, существенно ограничивающий права собственника по распоряжению недвижимостью. Оно накладывается по желанию владельца или инициативе банка, государственного или муниципального органа, и практически всегда регистрируется в Росреестре. Пока есть ограничения, собственник не вправе дарить, менять или продавать недвижимость.
Обременение прав на недвижимое имущество может быть разным:
- Ипотека. Собственник покупает квартиру в ипотеку или берет кредит под залог недвижимости. В обоих случаях до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Ее нельзя продавать, дарить или менять без согласия кредитора.
- Арест. Такое ограничение применяется по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре это отражается как запрет на совершение регистрационных действий.
- Доверительное управление. Здесь назначается распорядитель, фактического перехода права собственности не происходит. Это характерно для собственника, проходящего процедуру банкротства, установления опеки или попечительства, вступления в наследство.
- Рента. Собственник заключает договор ренты с третьим лицом, в пользу которого отчуждается недвижимость после смерти владельца. Договор подлежит регистрации.
- Аренда. Собственник вправе сдать квартиру по договору найма. Он регистрируется, если квартиросъемщики снимают жилплощадь на срок от 1 года.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Работа с сайтом Росреестра
Итак, самый простой и доступный способ получения данных — проверка квартиры на обременение с помощью сайта Росреестра. Алгоритм действий будет таким:
- зайдите на сайт ;
- прокутите страницу немного вниз, до заголовка «Электронные услуги и сервисы»;
- под заголовком выберите иконку с названием «Справочная информация по объектам….» (вторая с правого края);
- на новой странице поставьте галочку возле пункта анкеты «Адрес»;
- выберите из выпадающего списка «Субъект» регион расположения недвижимости;
- в строках ниже выберите район, населенный пункт, и тип улицы;
- введите название улицы, а также номер дома, корпуса и квартиры;
- нажмите клавишу «Сформировать запрос» под формой.
Далее перед вами появится перечень адресов, соответствующих запросу. В нем может быть несколько строк (например, если в жилом доме существует жилая квартира и нежилое помещение под одним и тем же номером). Щелкните мышкой по тому адресу, который вам нужен.
Как получить справочную информацию об объекте недвижимости
Сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» можно воспользоваться на сайте Росреестра, если вам необходимо получить актуальную информацию об объекте недвижимости: описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав.
Поиск информации осуществляется по одному из критериев: кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру государственной регистрации права, ограничения (обременения) права. Если право, ограничения (обременения) права на объект недвижимости зарегистрированы, сервис позволяет узнать информацию о виде права, ограничения (обременения) права, дате и номере государственной регистрации. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.
На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости
Продавцом должны быть представлены документы – подлинники (например, договора) или надлежащим образом заверенные копии (например, акта органа местного самоуправления), на основании которых ему принадлежит отчуждаемый объект недвижимости
Покупателю следуют обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости
Если объект недвижимости продают по доверенности, то важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание
Чтобы установить факт принадлежности объекта недвижимости продавцу, можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если сведений об объекте нет в ЕГРН, целесообразно настаивать на получении справки из органа, который осуществлял регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (например, в отношении жилых помещений информацию может предоставить ОТИ/БТИ).
Как продать или приобрести недвижимость с обременением?
Реализация передачи прав становится вероятной только после отстранения от каких-либо запретов. Как проверить, есть ли обременение на квартиру перед продажей? Точно так же, как и в других случаях. Если на недвижимость осуществлен арест, наилучшим выходом будет урегулирование конфликта с муниципальными службами.
Ипотека востребует возвращения кредитору взятых средств, а при сдаче в аренду нужно обсудить с сегодняшними жителями необходимость переезда. Почти все из случаев решаются довольно-таки быстро, но некие требуют значимых издержек по времени. Все аспекты отягощения нельзя скрывать от покупателя. Почти всегда человек, который желает стать владельцем жилой комнаты, прибегает к ухищрениям и помогает владельцу решить делему с ограничением.
Покупка обремененной квартиры производится после изучения всех бумаг по сегодняшнему ограничению и его особенных чертах. Осуществлять заключение контракта по продаже и приобретению нужно у нотариуса. При заключении договора нужны дополнительные бумаги о способности проведения операции. Специалист создаст отдельный документ, в котором будут прописаны все условия и факторы передачи и распоряжения новым обладателям.
Попечительское разрешение на продажу также следует реализовывать. Любой вид лимитирования обладает своими особенностями и должен подкрепляться рядом документации, которая подтверждает достоверность составляемого контракта.
Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:- ДКП;
- договор передачи помещения при приватизации;
- договора мены, ренты, дарения;
- справка о выплате пая ЖСК;
- договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
- решение суда;
- мировое соглашение;
- свидетельство о праве на наследство.
Где и как узнать есть ли обременение на квартиру
Во многих случаях обременение — это временная ситуация. Для снятия с объекта данного статуса достаточно добиться решения суда о снятии ареста на имущество, погасить долг по ипотечному кредиту, либо прекратить действие договора аренды. Обременение может быть снято по заявлению владельца собственности либо по инициативе того государственного органа, который его наложил.
Рассматривая вариант покупки квартиры на «вторичке», следует внимательно проверять весь пакет документов. Даже если продавец утверждает, что объект чист, не стесняйтесь проверить снято ли обременение с квартиры. Для таких сделок это нормальная практика.
По закону все типы обременений на недвижимом имуществе фиксируются в выписке Единого государственного реестра недвижимости. Получить документ на электронном или бумажном носителе (оба обладают равной юридической силой) имеет право любой гражданин. Наличие обременений будет отражать отдельный пункт выписки, а их отсутствие засвидетельствует отметка «не зарегистрировано».
Чтобы официально получить данные об отсутствии либо снятии обременения, можно воспользоваться одним из способов:
- запросить помощь МФЦ;
- обратиться напрямую в Росреестр или выбрать онлайн сервис;
- поручить процедуру проверки профессиональным посредникам.
Рассмотрим каждое действие более подробно.
Какие обременения на недвижимость бывают
Если вы не профессиональный риэлтор и столкнулись с продажей квартиры по стечению обстоятельств, то многие термины и особенности этой процедуры вам не знакомы. Например, обременение – это какой-либо факт, связанный с жильем, который не позволяет новому собственнику иметь все права на квартиру. Обременения бывают:
- явные, о них можно узнать в ЕГРП;
- скрытые, существование которых нигде не зарегистрировано или сохранилось в архивах и их нужно искать самому.
Явные обременения:
- ипотека;
- арест;
- ипотека (залог квартиры);
- найм на срок от 1 года (собственники в России не всегда регистрируют эти отношения в ЕГРП);
- завещательный отказ;
- аренда;
- другие виды операций с недвижимостью, которые обязательно заносятся в реестр при оформлении документов.
Вся информация в росреестре прав на недвижимость позволяет увидеть, есть ли какие-либо ограничения в правах собственника, которые могут повлиять на его способность продать недвижимость. Для покупателя эта информация носит характер предостережения. Важно, чтобы после покупки, вместе квартирой вам не перешли и проблемы бывшего владельца. Особенно важно затребовать выписку из ЕГРП при покупке вторичного жилья.
Скрытые обременения:
- завещательный отказ (может быть внесен реестр по желанию);
- наличие прописанных в квартире, не участвовавших в приватизации, граждан. У них бессрочное право пользования жильем;
- управление по доверенности. Например, при опеке, попечительстве, ренте;
- сервитут – когда пройти в свою комнату можно через коридор, принадлежащий постороннему лицу. Важный факт, который надо проверять, если вы покупаете комнату в квартире;
- прописанные несовершеннолетние дети.
Снять обременения на недвижимость перед продажей/покупкой очень важно. Это позволить осуществить свои собственнические права на дом.
Обременения для продавца:
- Цена на квартиры с обременением ниже рыночных на 10 – 20%. Поэтому выгодно «очистить» историю дома от посторонних помех.
- Некоторые обременения лишают право продажи (арест, залог).
- Нужно письменное, заверенное в присутствии нотариуса согласие на продажу от заинтересованных лиц (получателя ренты, например).
- Отказ от своих претензий на право пользования квартирой должны при нотариусе подписать и не участвовавшие в приватизации прописанные жильцы. Это нужно, чтобы они не вспомнили о своих правах на проживание после того, как вы продадите квартиру.
Похожие записи: