Основные этапы строительства многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные этапы строительства многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Цельный монолит — не единственно возможный вариант конструкции. В строительстве также получила распространение монолитно-каркасная технология. Суть её в том, что из монолитного бетона изготавливают только опорные колонны и горизонтальные перекрытия. Получается прочный бесшовный каркас. Затем возводят наружные и внутренние стены из кирпича, газобетонных блоков и других материалов.
Плюсы и минусы монолитных домов
К достоинствам технологии относятся:
- Долговечность конструкции. Срок службы монолитного дома достигает 100-150 лет
- Прочность и сейсмоустойчивость. Здание способно выдержать 8-балльные толчки
- Быстрота возведения (в сравнении с домами из кирпича)
- Равномерность усадки за счёт бесшовной конструкции. Благодаря этому в бетоне не образуются трещины. Процент усадки небольшой, сразу после возведения здания можно начинать отделку
- Относительно малый вес. Бетонное здание легче кирпичного. Это помогает экономить на устройстве фундамента
- Свобода выбора архитектурных решений. Фасады зданий могут иметь сложную конфигурацию
- Минимум черновой отделки. Заливка бетона в опалубку даёт ровные гладкие стены
- Защита от влаги. Поскольку в конструкции отсутствуют стыки, сквозь стены не просочится вода
- Высокая пожаробезопасность
Минусы монолитного дома:
- Невозможность круглогодичного строительства. При низкой температуре нельзя заливать бетон в опалубку. Проблему иногда решают путем подогрева смеси, но это повышает себестоимость постройки
- Сложность технологии. Сборку опалубки и другие операции можно доверить только квалифицированным строителям
- Высокая стоимость квартир (по сравнению с панельными домами)
- Необходимость дополнительной звукоизоляции
Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома
- Выбор земельного участка. Место, более всего подходящее под будущий жилой комплекс, определяется многими критериями. Точечная застройка в центре города удобна близостью развернутой инфраструктуры. Магазины, детские сады, школы находятся в шаговой доступности. Но в этом случае стоимость земли возрастает, и получение разрешений на проведение строительства требует времени и сил. Нужно учесть все характеристики и ограничения согласно градостроительного плана на земельный участок, чтобы потом не было проблем при кадастровом учете. Быстрее оформить документы удастся при строительстве за городской чертой, стоимость земли при этом ниже. Но и продать квартиры в таком доме сложнее.
- Топографическая съемка и геологическая экспертиза. После того, как с выбором участка определились, необходимо провести топографическую съемку и инженерно-геологические исследования. Рельеф участка, его качество, точные координаты застройки, близость подземных вод, городские линии коммуникаций — все учитывается для будущего проекта. Ультразвуковое сканирование и пробы грунта помогут выявить его особенности. Чем плотнее и тверже грунт, тем надежнее его помощь фундаменту при нагрузках. Лабораторные исследования грунта показывают, как он себя поведет в основании высотки. Через некоторое время здесь будет строительная площадка жилого дома.
- Этап проектирования. Разработка проекта подразумевает соблюдение требований нормативно-технической документации. Многоквартирные здания проектируются в несколько этапов. На основе технического задания, согласованного с заказчиком, идет разработка проекта. Сначала предварительное предложение формирует общую концепцию объекта и его параметры. Затем идет разработка проектной документации. Местоположение, характеристики участка, коммуникации определяет генеральный план. Учитывается все до мелочей: архитектурный облик, конструктивные решения, экологическая безопасность и противопожарная защита. На этом этапе закладывается функциональность, долговечность и безопасность здания.
Выбор территории для строительства
Выбрать земельный участок (ЗУ) можно только после согласования с градостроительным планом конкретного населённого пункта. В центре любого города с высокой плотностью застройки получить пусть даже и небольшую территорию под строительство будет не только сложно, но и дорого.
Сам по себе этот процесс включает в себя большое количество (до полусотни) согласований с различными контролирующими инстанциями, отвечающими за экологическую, пожарную, эпидемиологическую безопасность населения. Без получения разрешения невозможно подвести к дому коммуникации и подключиться к различным инженерным сетям.
После этого участок земли или приобретается в собственность путём участия в торгах, или берётся в аренду на время проведения строительно-монтажных работ на условиях вложения инвестиций, согласованных с комитетом по управлению городским имуществом. После ввода дома в эксплуатацию договор аренды продлевается.
Почему следует доверить строительство многоквартирного дома специалистам?
Процесс строительства многоквартирного жилого дома достаточно сложный и включает в себя много ответственных этапов. Основные сложности могут возникнуть на стадиях сбора пакета необходимых документов, создания и утверждения проекта, получения разрешения на проведение строительных работ, а также сдачи объекта в эксплуатацию. Если ваша компания хотела бы избежать этих трудностей и возможных проблем, рекомендуем обратиться за помощь к квалифицированным и опытным специалистам ООО «ГеоГлобал». Для этого нужно позвонить по указанным на нашем сайте телефонам или заполнить предложенную онлайн-анкету. После заключения письменного договора с компанией наши сотрудники на основании выданной Вам и доверенности без вашего присутствия смогут реализовать необходимые планы на любом из этапов возведения многоквартирного жилого дома.
На чем может схитрить и сэкономить застройщик?
Во время строительства происходят попытки сэкономить на качестве и количестве материалов. Хотя это не самый разумный вариант, если строительная организация дорожит своей репутацией. Можно сэкономить при покупке участка. Для этого выбирается район города, который только начинает застраиваться и обрастать инфраструктурой. При составлении проекта можно обратиться в компанию, которая осуществляет свою деятельность по более низкой стоимости, или использовать типовые предложения. Важно лишь обратить внимание на то, что ее сотрудники имеют право заниматься выбранным видом деятельности.
Современные технологии позволяют экономить при проведении строительных работ. Оборудование способно заменить многих специалистов.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
На текущий момент популярны следующие типы строительства домов: монолитный, монолитно-кирпичный, панельный. Полностью кирпичных новостроек сейчас практически нет на рынке в первую очередь из-за высокой себестоимости.
Планируется, что со временем широкое распространение получит технология возведения деревянных многоэтажных домов, но на данный момент реализуются лишь несколько пилотных проектов в других странах и нашей столице.
Отметим, что выбор типа застройки зависит от показаний грунта, особенностей климата, сейсмологии местности, наличия поставщиков материалов или собственных производственных ресурсов, а также средств и возможностей компании застройщика.
Порядок возведения жилых многоэтажных зданий
Многоэтажные жилые здания, а также загородные коттеджи должны быть размещены на земле согласно градплану. Строительство многоквартирных домов на находящейся в частной или муниципальной собственности территории проходит в несколько последовательных этапов.
- Выбирается земельное пятно (участок)
В четком согласовании с генеральным планом застройки Москвы выбирается участок, обладающий необходимыми характеристиками: кадастровым номером, границами и т.д. Выбор наиболее подходящего участка земли под размещение многоэтажного дома – один из важнейших этапов строительства. При этом учитывается наличие:
- всех жизненно необходимых социальных объектов, таких как поликлиники, детские сады, общеобразовательные школы, больницы, торговые центры, аптеки, парки и скверы и т.п.;
- хорошей транспортной развязки;
- технической возможности подключения объекта к сетям инженерных коммуникаций: водопроводу, канализации, системе связи, энерго-, тепло-, и газоснабжения,вентиляции и проч
Как уже отмечалось выше, возведение многоквартирного дома, как и любого многоэтажного здания, осуществляется согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), который необходим для получения разрешения на строительство. В ГПЗУ указаны основные ограничения (обременения) и параметры допустимого использования ЗУ, местонахождение объекта, минимальное расстояние от его границ до границ соседних территорий, инженерно-коммуникационных сетей и т.д. В не густо застроенных районах, в которых по генеральному плану предусмотрено возведение еще нескольких объектов, проще получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, т.к. там еще есть незанятые наделы. В центральной части города, где имеет место быть высокая плотность застройки, намного сложнее получить участок в пользование.
- Выполняется проектирование
Проводятся геологические и геодезические исследования участка. Инженерно-геологические изыскания направлены на комплексное изучение района проектируемого строительства, в т.ч. состояния, типа, физико-механических свойств, возраста грунта, уровня и химического состава грунтовых вод (УГВ), геоморфологических и гидрогеологических условий с целью прогнозирования возможных изменений в процессе взаимодействия возводимого здания с геологической средой. Полученная в результате геологических работ информация становится основой проектирования.
Перед началом проектных работ проводятся инженерно-геодезические изыскания, или, иначе говоря, топосъемка участка для отображения точного рельефа местности и всех имеющихся на ней объектов – от зданий и сооружений, до наземных и подземных коммуникаций и растительности. На основе топосъемки можно создать высокоточную цифровую модель или эскиз исследуемой местности и оценить технические условия запланированного строительства. На топографическом плане, помимо измерения высоты изображенных там объектов, можно определить координаты и линейные размеры объектов с учетом масштаба.
Результаты выполненных изысканий используются при проектировании жилого здания, которое выполняет квалифицированный инженер-конструктор. От того, насколько грамотно он составит проект, будет зависеть безопасность, удобство эксплуатации, энергоэффективность, долговечность недвижимости непроизводственного назначения. В обязанности инженера-конструктора также входят оценка объекта с точки зрения его функционального использования, проверка на соответствие санитарным и экологическим стандартам и нормам, проведение экспертизы на пригодность для проживания.
- Проводится подготовка к строительству (нулевой цикл)
И, наконец, выполняется спектр работ по подготовке к началу строительно-монтажных работ:
- ограждается земельный участок;
- производится вынос осей здания на местности;
- проводятся земляные работы;
- закладывается фундамент.
- Осуществляется строительство
- Дом вводится в эксплуатацию
Проектная документация
Составление проектной документации становится обязательным требованием для всех, кто намеревается возводить многоэтажные дома. В противном случае проверяющие органы откажут в выдаче самого разрешения.
Многоэтажные здания должны строиться в соответствии с проектной документацией, которая, в свою очередь, должна отвечать требованиям ГПЗУ. Отступления от проекта могут привести к непредсказуемым последствиям и непредусмотренным расходам. Несоблюдение требований проектной документации чревато допущением критичных ошибок в ходе строительно-монтажных работ, что напрямую скажется на несущей способности дома, просадке фундамента, повлечет перекос перекрытий и снижение прочностных характеристик. В один прекрасный момент такое здание может просто рухнуть и тогда очень многим несдобровать, а главными виновниками случившегося признают застройщиков.
Представлять в уполномоченный орган проектную документацию необязательно, если планируется строительство жилого дома не более трех надземных этажей, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких зданий непроизводственного назначения не предусмотрено законодательством. Однако по инициативе заявителя власти могут подготовить разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома.
Тем не менее, законодательством не предусмотрено никаких послаблений в отношении малоэтажного строительства. Так, нельзя особо рассчитывать на получения разрешения на строительство, если проектная документация отсутствует. Отказ в выдаче может последовать даже если речь идет о двухэтажном объекте недвижимости.
Другие особенности получения разрешения на многоэтажное многоквартирное строительство
Застройщик готовит комплект документов не только для того, чтобы инициировать процедуру выдачи разрешения на строительство. После того как все бумаги собраны, заявить должен предоставить дополнительную информацию об объекте, а также недостающие материалы, содержащие сведения о нем. Это:
- схема расположения ЗУ (СРЗУ) на кадастровом плане, отображающая границы создаваемого участка или перераспределяемых территорий, сведения о которых вносятся в общую систему обеспечения градостроительной деятельности;
- данные о разделах, входящих в состав документации по проекту; для каждого раздела создается отдельная копия;
- копия результатов инженерно-технических решений по дому;
- характеристики сетей инженерно-технического обеспечения;
- площадь объекта.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
- можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
- малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
- простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
- панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
- в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
- железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
- планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
- сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
- плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.
Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.
Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.
Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.
Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).
Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).
Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.
Выбор земельного участка
Первым этапом является поиск подходящего участка для строительства нового объекта. При выборе застройщик ориентируется на два основных критерия:
- Близость к городской инфраструктуре. Оптимальным вариантом является возведение жилого дома ближе к центру, где имеется все необходимо для комфортного проживания (магазины, больницы, школы, садики и прочие объекты). Но чем ближе участок к центральной части, тем выше стоимость земли, да и получить разрешение сложнее.
Покупка земельного участка за городом позволяет сэкономить деньги и быстрее оформить документы, но возникают сложности с продажей квартир. Люди не спешат приобретать недвижимость в местах, где отсутствует нормальное транспортное сообщение, и нет необходимых объектов инфраструктуры. Соответственно, стоимость одного «квадрата» жилья снижается.
- Возможность подведения коммуникаций. Следующий важный момент — близость телефонных линий, теплоснабжающих, электрических и газовых сетей. Если в новостройке предусмотрено автономное отопление, вопрос с подключением к центральной теплотрассе решается сам собой. При этом к дому все равно необходимо тянуть воду, ставить опоры для подвода электричества, подключать газ и так далее. Все это повышает стоимость строительства и усложняет проект.
Следующим «камнем преткновения» является градостроительный план, с учетом которого производится застройка города. Строительным компаниям приходится пройти настоящие «круги ада», чтобы получить одобрение на возведение многоэтажного дома, а общее количество разрешений при строительстве объекта возле центра города может исчисляться несколькими десятками.
Простейший путь — получить разрешение на строительство в том районе, где еще мало новостроек, а по генеральному плану предусмотрено возведение нескольких домов. Процесс оформления разрешения упрощается и в том случае, когда в роли заказчика постройки выступают муниципальные власти. Но здесь речь идет о многоэтажных домах с квартирами эконом-класса, предназначенных для малообеспеченных семей.
Коллектив нашей проектной организации включает в себя большое количество специалистов, реализующих проект здания. В компании «Питер Девелопмент» каждый проект ведёт ГАП (Главный Архитектор Проекта) и ГИП (Главный Инженер Проекта). Эти два специалиста координируют все работы по проектированию и последующему сопровождению проекта на стройплощадке. ГАП отвечает за создание раздела АР и реализацию всех пожеланий заказчика. Кроме перечисленных выше специалистов, над проектом трудятся:
- генпланист – для разработки генплана и смежных разделов
- конструктор – для расчетов конструкций дома на прочность
- инженеры (по воде, электричеству, отоплению и т.п)
- технологи – в случае наличия специализированных технологических разделов (к примеру, раздел дымоудоления жилого дома в Горбунках).
Что сказано в законе «О мобилизации»
В стране действует закон «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации», статья 21 которого гласит:
«При объявлении мобилизации граждане, подлежащие призыву на военную службу, обязаны явиться на сборные пункты в сроки, указанные в мобилизационных предписаниях, повестках и распоряжениях военных комиссариатов, федеральных органов исполнительной власти, имеющих запас».
Также в законе указано, что с момента объявления мобилизации без разрешения военкоматов выезд с места жительства запрещен тем гражданам, которые состоят на воинском учете. Но в законе нет уточнения, какая мобилизация имеется в виду — полная или частичная. Такие нюансы должны быть прописаны в отдельных актах. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что такие документы появятся в ближайшее время.