9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Есть несколько основных требований к недвижимости на вторичном рынке, которую банк берет в залог. Однако каждый случай индивидуален и окончательное решение всегда принимается после рассмотрения полного пакета документов.

Какую проверку проводит банк

• Недвижимость должна находиться на территории России.
• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению (исключение — дома, включенные в программу реновации в Москве).
• Недвижимость не должна быть под арестом.
• При покупке дома с землёй или земельного участка должно быть проведено межевание участка — границы земли должны быть чётко обозначены в документах.
• В жилом помещении не должно быть критичных перепланировок.
• Не кредитуется недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Способы обмана при покупке квартиры

Наиболее распространенными способами обмана являются:

1. Оформление сделки по поддельным документам (ложные справки, выписки из реестров). Документы проверяет юрист. Покупатель без специализированного образования не сможет выявить мошенничество, т. к. фальшивые документы по внешним признакам ничем не отличаются от настоящих, но юрист знает моменты, на которые стоит обратить внимание. Они могут выдать мошенника, а при наличии подозрений легко запросить оригиналы у выдающих инстанций.
2. Совершаемая сделка признана недействительной после заключения договора купли-продажи. Причиной может стать невменяемость продавца, подтвержденная документально, или совершаются действия, нарушающие интересы третьих лиц.
3. Была проведена двойная продажа одной и той же квартиры. Недвижимость одновременно продавали двум покупателям.
4. Продавец квартиры оттягивает собственную выписку из квартиры, ссылаясь на личные мотивы. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, т. к. недобросовестные продавцы могут шантажировать покупателей, требовать деньги за выписку, чтобы снять обременения с недвижимости.

В финансовых вопросах нельзя руководствоваться личным восприятием оппонента и опускать моменты, кажущиеся формальностью. Покупатели, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, могут даже не догадываться, какие ловкие и отработанные схемы осуществляют мошенники за их спиной.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:

• наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
• несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
• недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
• временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.

Кроме того, могут возникнуть такие моменты:

• в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
• о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
• оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.

Что делает банк с залоговой недвижимостью?

Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.

---

Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

• Возможность приобрести жилье со скидкой;
• Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
• Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичном рынке

При оформлении ипотеки в Сбербанке на вторичном рынке стоит рассчитывать на такой же минимальный набор инструментов для проверки. Банк проверяет ипотечную квартиру по следующим параметрам:

• Наличие документов. Выполняется проверка их подлинности и возможных обременений.
• Рыночная стоимость на данный момент. Необходима для формирования суммы ипотеки. Выдаче подлежит чаще не более 80% от стоимости жилья.
• Наличие перепланировки. Если имеются незаконные изменения, ипотека не будет оформлена.
• Проверка документов на собственность посредством выписки из ЕГРН.

Очевидно, что детальная проверка банком квартиры не выполняется. Также не запрашиваются справки из психодиспансера. История перехода прав собственности не выясняется. Обратите внимание, что участие продавца в процедуре банкротства тоже не уточняется. Ответ на вопрос, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры, очевиден.

Сколько банк проверяет квартиру для ипотеки

Длительность проверки квартиры перед выдачей в ипотеку определяют следующие этапы:

• Подача заявки со стороны заемщика. Ответное решение банка предоставляется в течение 30 минут.
• Ипотека считается предварительно одобренной при положительном решении.
• Предоставление клиентом пакета документов. Срок предоставления зависит от скорости самого клиента. Решение банка выдается в большинстве случаев сразу, но в отдельных ситуациях процесс может затянуться на несколько дней.
• Документы на приобретаемое жилье. Передаются в банк для проверки на 5-7 дней. В этот же этап включается и оценка ее рыночной стоимости. Сколько банк проверяет оценку квартиры? Выполняется в течение указанного срока.

Что еще можно узнать в выписке, помимо залога

Кроме того, находится недвижимость в залоге или нет, из выписки можно узнать следующую информацию об обременениях на объект:

• наличие притязаний других лиц – отчуждение другими гражданами в результате наследования или раздела имущества и т.д.;
• действия в отношении квартиры правового характера – к примеру, арест или наличие исполнительного листа;
• наличие у других лиц права пользования жилым помещением – аренда по договору, рента с проживанием или в иных случаях;
• действует ли в отношении объекта долевая или общая собственность – к примеру, наличие прав на квартиру у несовершеннолетних детей, других иждивенцев, супругов и т.д.

Помимо этого, выписка из ЕГРН содержит:

• данные о дееспособности и правоспособности собственника квартиры, а также информацию о его психическом состоянии;
• сведения о переходе права собственности – эти данные могут быть не актуальными, если документ оформляется на сайте онлайн;
• информацию о правоустанавливающем документе (на основании чего возникло право собственности) – договор купли-продажи, мены, дарственная, решение суда, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.

Не стоит игнорировать необходимость удостовериться в юридической чистоте сделки. Если не заказать выписку из ЕГРН, можно в будущем столкнуться с проблемами, связанными с притязаниями третьих лиц (как раз такое возможно в случае залога).

Сколько длится проверка

Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.

При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:

• свидетельство собственности;
• документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
• выписка из ЕГРН;
• согласие на продажу от мужа или жены;
• отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
• разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.

Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.

Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.

Титульное страхование

Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.

В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости. Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.

Проверка анкетных данных

Тотальная сверка анкеты и предоставленных документов. Обращается внимание на фактическое местоположение работы, проверка достоверности этой информации, в обязательном порядке осуществляется звонок в эту организацию, но стоит отметить, что номер телефона организации не берется из анкеты, а узнается из других источников.

Возможно, что сотрудник банка осуществляет визит в указанную заемщиком организацию.

• Проведение беседы.

Не стоит недооценивать беседу, так как человеческий фактор весьма сильный аргумент, и опытный сотрудник способен отличить ложь от правды и понять, что собеседник пытается что-то скрыть. Можно вербально оценить платежеспособность клиента. Многие банки ведут скрытую запись беседы с заемщиком, которая впоследствии оценивается психологом.

• Телефонный звонок.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку

Тем не менее везде процесс проверки подчинен одному схожему сценарию. При поступлении заявки на рассмотрение клиент проходит своего рода проверку службой безопасности. Основными критериями для отказа на данном этапе являются «плохая» кредитная история, наличие судимостей, текущие судебные тяжбы, неблагонадежность работодателя, неуплаченные налоги и штрафы. В отношении последнего пункта некоторые банки бывают более лояльны и не предъявляют особых требований. Что касается изучения профилей в социальных сетях, то этот метод маловероятен, тем более что во многих банках доступ менеджеров к такого рода сайтам ограничен.

Если на первом этапе не был получен отказ, клиент рассматривается с точки зрения платежеспособности. Основным параметром при определении максимально возможной суммы кредита является коэффициент «платеж/доход». Значение данного коэффициента может колебаться от 35% до 80%, в зависимости от банка. Наибольшую сумму кредита на практике одобряет Сбербанк России.

Похожие записи:

• Единый налоговый платёж для ИП и юрлиц с 2023 года будет обязателен
• Виза в Чехию для россиян в 2022 году
• Как не служить в 2022 году. Способы откосить от армии.