Договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Смысл договора купли-продажи через банковскую ячейку в том, что покупатель (или совместно покупатель и продавец) берет в аренду ячейку в банке. В договоре купли-продажи прописывается, что оплата будет получена продавцом после регистрации права собственности за покупателем. А в договоре с банком содержится распоряжение открыть ячейку продавцу, если тот принесет документ о регистрации права собственности за покупателем.

Как работает купля-продажа через банковскую ячейку

Вся эта процедура прописывается в договоре купли-продажи:

1. расчеты производятся через банковскую ячейку,
2. покупатель обязуется согласовать с банком открытие ячейки для продавца после предоставления выписки ЕГРН о регистрации права собственности на покупателя.

При оформлении договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку могут возникать самые неожиданные проблемы. Недобросовестные продавцы, заранее зная проблемы с переоформлением собственности или наличие регистрационных ограничений, убеждают выдать средства заранее, до окончания регистрационного процесса.

Чтобы избежать тотальных ошибок, рекомендуется вести оформление сделки через юриста или обратиться за консультацией накануне подписания договора. Не всегда удается выявить опасные формулировки или пункты договора самостоятельно, но при помощи юриста, имеющего опыт в сфере недвижимости, удастся избежать проблем и риска мошенничества.

Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

1. Продавец.
2. Покупатель.
3. Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

• Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
• Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
• Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

Способ 3: безналичный расчет

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

• оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
• составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
• отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
• получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
• зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

✅ Суть и назначение договора

ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов». Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку. Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.

Помимо этого в договоре описываются все нюансы и детали, связанные с передачей денег. Расчет через депозитарную банковскую ячейку предполагает, что Продавец получит доступ к содержимому только после исчерпывающего выполнения своих обязательств. Сначала Продавцу понадобится официально сделать Покупателя собственником объекта недвижимости.

Также Продавцу потребуется документально подтвердить факт того, что Покупатель стал новым собственником квартиры. Для этого в банк предоставляется определенный комплект документов, который прописывается в ДКПК. Обычно Продавцу оказывается достаточно принести с собой:

• паспорт;
• свежую выписку из ЕГРН;
• свой экземпляр договора, на котором стоит регистрационная отметка Росреестра.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Возможные подводные камни

Если рассматривать этот вариант более детально, то стоит отметить, что подводных камней не так уж и много. Они связанные только с возможным доступом к банковской ячейке посторонними лицами.

Мошенники могут подделать документы, чтобы добраться до денежных сбережений, но сделать это не так уж и легко, поскольку охранная система максимально обеспечивает безопасность и сохранение денег.

Украсть деньги могут банковские сотрудники, но опять таки в хранилищах есть камеры и добраться не так и просто.

Следующим риском может быть банкротство банка. В случае, если банк объявляется банкротом, у него замораживаются любые счета и деньги. Хранилище не застраховано от подобных происшествий. В таком случае возврат денег возможен только по предварительной записи в список кредиторов банка и будет выплачиваться в порядке очереди.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
2. Невозможен факт мошенничества.
3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

После подписания договора о купле — продаже недвижимости, стороны должны обратиться в Кадастровый реестр с заявлением.

Пакет документов включает в себя:

• бланк регистрации (заполняется продавцом);
• свидетельство права собственности на недвижимость;
• технический паспорт БТИ;
• квитанция по оплате госпошлины за подачу заявки (350 рублей);
• оригинал договора купли — продажи, а также все существенные приложения (соглашение об аренде банковской ячейки);
• паспорта сторон.

По закону, государственный орган должен вернуть документы в течение 7 — 18 рабочих дней. На это время покупателю требуется предоставить доступ к банковской ячейке для продавца. Таким образом производится расчет.

Существует два вида оформления соглашения с банком:

1. Под ответственное хранение. В соглашении владелец прописывает круг лиц, которые вправе воспользоваться депозитарным сейфом. Указывается также дата доступа (если требуется);
2. Персональное хранение. Покупатель может вложить деньги, однако доступ к ячейке получает только продавец.

При расчете, в банковском соглашении указывается перечень документов, которые продавец должен предъявить. Это может быть доверенность, оригинал договора купли — продажи и паспорт, в обязательном порядке. Заклад денежных средств в депозитарную ячейку происходит в присутствии сторон. Продавец вправе пересчитать сумму и закрыть ячейку собственноручно. Ключи остаются у собственника, если иное не предусмотрено договором.

Расчет денежных средств производится только в национальной валюте. После получения, требуется оплатить государственный налог на приобретенный доход. Вскрыть банковскую ячейку может представитель продавца, уполномоченный нотариальной доверенностью. Банк извещается об этом заблаговременно. Доверенному выдается специальное разрешение, по которому он может распоряжаться депозитарной ячейкой.

Почему нужно использовать банковские ячейки?

1. Сейфы предназначены для противостояния стихийным бедствиям, таким как пожары, наводнения, ураганы и торнадо.
2. Никогда не храните единственную копию важного документа в сейфе.
3. Сейфы особенно полезны для людей, которым неудобно хранить вещи в цифровой среде.

Сейфы, несомненно, более безопасны, чем дома большинства людей. Банковские хранилища, разумеется, труднее взломать, и они расположены в безопасных местах с сигнализацией, видеокамерами и первоклассными замками. Они также усилены, чтобы противостоять огню, наводнениям, ураганам, торнадо и другим стихийным бедствиям. Тем не менее, это не значит, что вы должны положить туда что-нибудь. Вот советы, которые помогут вам решить, что хранить и хранить в сейфе.

Вы можете арендовать ячейку только на свое имя или добавить других людей в аренду. Если вы выберете со-арендодателей, они будут иметь равный доступ и права на содержимое коробки, поэтому тщательно продумайте, кого вы добавляете. Например, люди, у которых есть какие-либо проблемы с зависимостью, финансами, браком и / или суждением, могут быть не идеальными кандидатами, даже если они члены семьи, а вы их любите. Некоторые учреждения позволят вам настроить доступ таким образом, чтобы оба (или все) арендодатели должны были присутствовать, чтобы открыть его, но такая договоренность не является ни умной, ни практичной. Вместо этого эксперты рекомендуют назначить кого-то с доверенностью, который может получить доступ к вашему сейфу, если вы не можете.

• Что хранить в ячейке

Контракт аренды банковской ячейки

Обычно, арендатором сейфа приходится покупатель по соглашению купли-продажи, который подписывает с банком контракт аренды. Присутствие продавца обязательно в заключении дополнительного соглашения к контракту, описывающего процесс его доступа к ячейки для получения средств. Однако участники соглашения могут сперва подписать трехсторонний договор с банком, где арендаторами ячейки будут записаны и покупатель, и продавец.

Контракт аренды включает определенные сведения:

1. Сведения о продаваемом имуществе (в частности, в отношении жилья необходимо записать соответствующий адрес);
2. Информацию о лицах, которые вправе получить доступ к сейфу (с включением их паспортных данных и пр.);
3. Нормы и срок доступа продавца к ячейке для получения средств за переданное имущество (с включением документов, нужных для предоставления банком доступа к сейфу);
4. Процесс доступа покупателя для возврата средств, если сделка не была совершена в силу различных причин (в частности, при отказе в регистрации контракта).

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что должно — и не должно — идти в сейфе

Сейф — это хорошее место для хранения чего-либо ценного, к чему вам не требуется регулярный доступ или когда он внезапно не понадобится.

Хорошие вещи для хранения в сейфе включают в себя:

1. Личные документы.
2. Коллекции марок или монет.
3. Ювелирные изделия или редкие предметы коллекционирования.
4. Важные контракты и деловые бумаги.

Преимущества сделки с использованием банковской ячейки

В сравнении с расчетом наличными этот способ обладает следующими преимуществами:

• Нет риска потерять деньги в момент их передачи или после него. Например, покупатель может оказаться связан с криминалитетом или просто проболтаться о месте и времени передачи денег. В результате на вас могут напасть и в лучшем случае просто отобрать всю сумму. В банке же на страже ваших финансовых интересов – мощная система охраны с камерами, бронированными сейфами и вооруженной охраной.
• После получения оформленного в Росреестре договора купли-продажи продавец может забрать деньги из ячейки в любое удобное для него время. Поэтому злоумышленники не смогут разузнать заранее, когда вы будете идти с деньгами.
• Можно не выносить наличные за пределы банка, а сразу же открыть счет и положить все доступные средства на него. Затем по мере необходимости снимайте деньги в банкомате или рассчитывайтесь ими с помощью платежной карты, переводите на другие счета.
• Если по каким-либо причинам сделка сорвалась, покупатель также может в любой удобный для него момент зайти в банк и забрать все содержимое ячейки.
• В ячейку можно поместить практически неограниченную сумму, а также продлевать аренду по мере необходимости (например, если затягивается оформление документов).

Похожие записи:

• Пенсия по выслуге для учителей в 2023 году изменения
• Понятие брака. Условия и порядок его заключения. Недействительность брака
• Все штрафы за железнодорожный переезд в 2022 году