Неотделимые улучшения арендованного имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Изменение по решению суда проводится по исключительным правилам. Сторона-инициатор обязана соблюсти установленный алгоритм:
- Предложить контрагенту заключить дополнительное соглашение об увеличении суммы контракта. Достаточно направить письмо, уведомление или проект допсоглашения в адрес партнера.
- Получить отказ. У компаньона есть ровно 30 календарных дней, чтобы ответить на письмо об увеличении стоимости договора. Если ответа нет по истечении срока, то это принимается за отказ стороны решить вопрос по договоренности.
- Подайте иск на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ, в котором изложите необходимость и причины корректировки стоимостных показателей по сделке.
Одного желания контрагента повысить стоимость сделки недостаточно для обращения в суд. Необходимо доказать наличие существенных причин. К таковым относят:
Причина
Комментарии
| Существенное изменение обстоятельств по сделке | Например, это существенное увеличение стоимости материалов и оборудования, которые предоставил подрядчик, или услуг, которые он получает от третьих лиц, если это нельзя было предусмотреть для подряда (п. 6 ст. 709 ГК РФ). |
| Существенные нарушения условий сделки | К примеру, сторона нарушила сроки оплаты по контракту, не исполнила сроки поставки, нарушила технологический процесс и прочее. |
| Условия, предусмотренные самим контрактом | Например, в качестве основания для изменения цены стороны могут согласовать просрочку выполнения работ более чем на определенное количество дней (п. 2 ст. 450 ГК РФ). |
| Иные основания, предусмотренные законодательством | К примеру, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если состояние объекта аренды существенно ухудшилось по причинам, за которые он не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, если получил некачественный товар (п. 1 ст. 475 ГК РФ). |
ВАЖНО!Нельзя требовать изменения цены по исполненному контракту (завершенной сделке). Это объясняется тем, что надлежащее исполнение прекращает обязательства сторон.
Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения
В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.
Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .
- Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.
Минусы заключения сделки:
- Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
- Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.
Понятие неотделимых улучшений (условий)
Стоимость жилья формируется, исходя из:
- года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
- местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
- площади/планировки квартиры.
Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.
Зачем составлять договор?
На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:
- самого жилья;
- его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).
Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
1.1. гугл вам в помощь, составление документов – услуга платная
1.2. Помощь в составлении документов услуга ТОЛЬКО платная. Обратитесь к юристу лично
2.1. Я бы рекомендовал все-таки рассмотреть варианты, которые позволят продавцу при указании полной стоимости налог не платить.
1. 5 лет – такой срок не во всех случаях применяется, возможен срок в 3 года – если это наследство, подарок, приватизация либо квартира куплена до 1.01.2016.
2. Если квартира им куплена, то можно зачесть расходы на покупку и налог заплатить с разницы, а разницы может и не быть.
Если вы постараетесь угодить продавцу, то, во-первых, лишитесь права в последующем при продаже квартире ранее 5 лет зачесть всю сумму расходов, а во-вторых, в случае судебного спора, по которому все надо будет вернуть в прежнее состояние, вы получите только то, что указано в договоре КП.
3.1. Вы продаете два объекта недвижимости, поэтому в договоре указывайте их отдельно, или по двум отдельным договорам, по дому можно будет воспользоваться имущественным вычетом, по з/участку уменьшить базу за счет разницы между суммой отчуждения и суммой приобретения (если приобретали по ДКП).
4.1. Нет, за неотделимые улучшения НДФЛ с процентов вернуть нельзя. Ст.220 НК РФ:
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
5.1. У Вас договоры или расписки?
Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.
Ст. 220 НК РФ.
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, – при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.
Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.
6.1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
6.2. Для расторжения такого договора нужны серьёзные основания. По какой причине хотите расторгнуть?
Спасибо что обратились на наш сайт. Желаю Вам успехов в делах и всего наилучшего.
7.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ.
8.1. И то и другое является оспоримым-это называется притворная сделка статья 170 ГК РФ
Не может быть по определению это правомерным, если вы изначально начинаете химичить-заключать договор по пониженной цене.
8.2. Ничего не будет правомернее. В договоре надо указывать реальную стоимость Вас волнуют ваши интересы или экономия продавца на налогах? Если ваши интересы, то при споре в суде получите только сумму в договоре. А не по расписке.
Уж сколько раз твердили миру-не идите на поводу у продавцов., обманывающих государство на налоги,. блюдите свои и интересы!
9.1. Налоговая инспекция обязана произвести возврат налога с той суммы, которая прописана в договоре купли-продажи, все прочие расписки не учитываются. Возврат ипотечных процентов-на основании кредитного договора, справки о выплаченных процентах и платежных документов.
10.1. Данный пункт является существенным, соответственно для того, чтобы обезопасить себя Вам нужно до обращения к нотариусу исправить описки в договоре!
10.2. Визит к нотариусу отменяется. На следующий день Идите в банк и меняете условия договора. Удачи вам и всего хорошего.
11.1. Александра.
Вам следует обратится на консультацию очно к юристу в вашем городе. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
12.1. что бы ответить на Ваш вопрос необходимо лицезреть хотя бы проекты самих договоров, только тогда специалисты смогут дать оценку Вашим рискам.
12.2. Александра.
Для того чтобы оценить чистоту сделки следует изучать договор купли-продажи. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
Программа недофинансирования по ипотеке сбербанка
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
- занижением цены, связанным со всеми рисками;
- ожиданием истечения срока 5 лет;
- уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку – ст. 811 ГК РФ.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Неотделимые улучшения при аренде
Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.
Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.
- Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
- Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.
Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.
Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:
- в каком реально состоянии находится помещение;
- проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
- на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.
Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.
Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.
До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).
Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.