Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет. Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора. Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Брачный договор при разводе
Особенно эффективен брачный договор при разводе. Он позволяет сохранять спокойствие в такой стрессовой ситуации и не переживать за имущество.
Если нет договора, то все нажитое имущество делится пополам. Часто один из супругов протестует против такого положения, так как не хочет делить свои богатства.
Вы можете прописать свои правила раздела имущества в брачном договоре. После развода вы скажете себе «спасибо» за сэкономленное время и деньги.
Нужно иметь ввиду, что договор регулирует только вопросы имущества. Нельзя в нем определить с кем останется ребенок после развода или сколько времени с ним будет проводить второй супруг. Также нельзя оставить распоряжения в случае смерти одного из супругов. В последнем случае применимо только завещание. О вопросах наследования дополнительно читайте тут.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Расторжение ипотечного договора
Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. В исключительных случаях такое происходило на практике через судебные органы и то при наличии весомых причин, повлиять на которые истец не может.
Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора. Более просто проходит процедура внесения изменений в брачный контракт. Для этого достаточно обоим супругам обратиться к нотариусу и высказать свои пожелания. Юрист внесет поправки и заверит новое дополнение к договору.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Особенности БД при жилищном займе с материнским капиталом
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
Также закон устанавливает только необходимость выделения доли, а ее размер определяется индивидуально (при этом, каждая сторона, за исключением несовершеннолетних членов семьи, вправе от нее отказаться). В этом случае брачный договор помогает достичь согласия в вопросе распределения частей жилплощади.
Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?
С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.
Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.
У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:
- Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
- Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
- Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.
Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.
Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.
Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора.
Порядок оформления брачного договора для (при) ипотеке
Технически составить документ можно в течение одного дня. Договор вступает в юридическую силу с момента нотариального заверения. Однако при заключении целесообразно изучить юридические аспекты, получить консультацию у юриста и обсудить детали со второй половиной.
Для оформления требуется представить:
- три экземпляра брачного контракта при ипотеке по образцу кредитной организации, либо согласованию с банком;
- паспорта сторон, удостоверяющие личность;
- свидетельство о заключении брака, выданное ЗАГСом.
Как правильно оформить брачный контракт для ипотеки
Банк весьма щепетильно относится к документу. Чтобы избежать отклонения заявки, рекомендуется использоваться для составления предложенную форму брачного контракта при ипотеке.
Хотя составление договора доверяют юристу или нотариусу, необходимо запросить в банке образцы брачных договоров при ипотеке, чтобы соблюсти правила кредитного учреждения и успешно получить одобрение сделки.
Брачный договор при военной ипотеке
В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.
Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.
Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:
— квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
— участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
— если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.
В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Ипотека и брачный договор о раздельном имуществе
Раздельная собственность подразумевает, что приобретённым в ипотеку жильём владеет только один из супругов, он же и вносит по ней ипотечные платежи. В этом случае после развода второй супруг не может претендовать на данную недвижимость.
По закону каждому из семейной пары должна принадлежать половина совместно нажитого имущества. Брачный контракт позволяет найти другой способ раздела ипотечной квартиры. Можно разделить жильё на доли или же отдать квартиру в собственность одному из супругов. Ипотечное жилье предполагает не только право владения им, но и обязанности платить за него задолженность перед банком. Супруги выполняют свои кредитные обязательства согласно брачному договору.
Банки предпочитают, чтобы в брачном контракте был указан только один собственник квартиры, поэтому настаивают на брачном договоре о раздельном имуществе. С одного заемщика проще взыскать долг, при этом нет необходимости рассчитывать, кто и сколько должен погашать по ипотеке. Банк может предложить одному из супругов подписать отказ от приобретаемого жилья. Такое требование незаконно. Каждый из семейной пары должен сам решать отказываться от квартиры при разводе или нет.
Что такое брачный договор
О брачном договоре слышали если не все, то многие. Однако далеко не все знают, что же этот документ собой представляет.
Брачный договор могут заключить жених и невеста (до вступления в брак), муж и жена (в браке). Этот документ содержит договоренности супругов о важных имущественных и финансовых сторонах семейных отношений. Например, о владении жильем, о приобретении вещей, об открытии банковских счетов, о получении и выплате кредитов (в том числе, ипотечных), о доходах и расходах семейного бюджета и так далее. Супруги вправе предусмотреть любые условия, которые не противоречат законодательству и не ограничивают законные права и свободы друг друга.
Брачный контракт должен иметь форму письменного документа с подписями сторон и заверением нотариуса.
На сегодняшний день подобный документ не слишком распространен среди семейных пар нашей страны. Однако, его популярность растет. В частности, благодаря росту популярности ипотечного кредитования. Банковские структуры не только поощряют наличие брачного контракта у своих потенциальных клиентов, но и настойчиво рекомендуют, а иногда даже требует его заключения для получения кредита.
Что же представляет собой брачный договор в контексте ипотеки?
Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ
В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:
- Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
- Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
- ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.