Часть III. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Часть III. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Как производится расчет корректировок при оценке недвижимости?
Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.
Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.
Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
м.; Sоа- площадь объекта-аналога, кв. м.; 2,25 – среднее значение диапазона различия площадей земельных участков. Корректировка для объектов-аналогов на площадь выглядит следующим образом: Корректировка не применяется, поскольку площадь аналогов и объекта оценки – сопоставима.
Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости
- Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
- Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
- При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
- Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.
На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.
- назначение недвижимого имущества;
- тип;
- местоположение;
- физические параметры.
- наличие необходимых средств;
- наличие источников финансирования;
- возможность инвестирования.
Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:
- срок окупаемости;
- независимость сделки;
- инвестиционная мотивация.
Возможно ли провести изменение ВРИ
Кроме категории в документах указывается разрешенное использование земельного участка (ВРИ). Это как подраздел целевого использования. К примеру, земли населенных пунктов — это категория, а индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это ВРИ. При оформлении кадастровых, а затем и правоутверждающих документов, указывается сначала категория, а затем — ВРИ.
Если использование земли не будет соответствовать обоим критериям, то постройки могут быть признаны незаконными (если они возведены на неподходящих землях). Или арендатору будет отказано в аренде земель с/х назначения, если вместо выращивания овощей он занимается промышленным производством. То есть ВРИ будет влиять на то, какие объекты возможно расположить на участке, и как правильно использовать землю.
Вид разрешенного использования можно узнать из документов на участок. Если вы только собираетесь купить землю, то основные характеристики, определяющие правовой статус, можно бесплатно узнать на публичной кадастровой карте, которая находится на сайте Росреестра.
Если вы не можете этого сделать самостоятельно, то такая информация предоставляется Росреестром на любой участок, независимо от того, являетесь ли вы его собственником. Выписка из ЕГРН, в которой указаны как категория, так и ВРИ, предоставляются на основании заявления и ваших паспортных данных. Стоимость государственной пошлины составляет от 300 рублей.
Корректировка ставки арендной платы для оценки стоимости доходным подходом
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1. Ставка арендной платы, руб. | |||
| 2. Местоположение (коэффициент) | |||
| 3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 4. Материалы стен дома (коэффициент) | |||
| 5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 6. Этаж (коэффициент) | |||
| 7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 8. Площадь (коэффициент) | |||
| 9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 10. Планировка (коэффициент) | |||
| 11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 12. Отделка, состояние (коэффициент) | |||
| 13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 14. Телефон (коэффициент) | |||
| 15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| Суммарная корректировка (15/01) | |||
| Вес (от 1 до 3) | |||
| Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | |||
Пример расчета поправки на удаленность от города в оценке недвижимости
| Характе-ристики | Оцениваемый объект | Аналоги |
||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
||
| Удаленность от города Поправка на удаленность от города | 30км от МКАД. | 45км от МКАД. + 1 181 | 30км от МКАД.
| 30км от МКАД.
| 20км от МКАД. – 1208 | 50км от МКАД. + 2415 |
Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула
Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.
Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.
Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:
A / B * C / 2 = E
*/ – откуда исходит, что:
A – цена квартиры в общей собственности;
B – кол-во имеющихся долей (например, 3);
C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);
E – продажная цена доли квартиры.
*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.
Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.
Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).
Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.
Пример:
Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.
И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.
Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).
Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.
Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Поправки на местоположение по отношению к «красной линии»
К расчету приняты цены при приблизительно сопоставимых характеристиках: назначении, конструкции здания, классе качества, наличии коммуникаций, общей площади, этаже
А. Продажи:
Среднее значение
Земельных участков:
Земельных участков (земли поселений) под торговые и офисные здания
Земельных участков (промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения)
Земельных участков под многоквартирное строительство
Земельных участков под ИЖС (земельные массивы)
Земельные участки сельскохозяйственного назначения (по отношению к участку, смежному с подъездной дорогой с твердым покрытием)
Земельных участков сельскохозяйственного назначения с возможностью изменения категории
Зданий и помещений, сооружений:
Торговых помещений и зданий с земельным участком
Офисных помещений и зданий с земельным участком
Складских и производственных помещений и зданий с земельным участком
Сельскохозяйственных зданий и строений на землях сельскохозяйственного назначения
Сооружений с земельным участком (по отношению к участку, смежному с подъездной дорогой с твердым покрытием)
Б. Аренды:
Торговых помещений и зданий с земельным участком
Офисных помещений и зданий с земельным участком
Складских помещений и зданий с земельным участком
Производственных помещений и зданий с земельным участком
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
Расположение относительно красной линии в оценке это
Расположение объектов коммерческой недвижимости относительно дорожной сети характеризуется следующим образом:
В ходе анализа поправок на красную линию, объекты коммерческой недвижимости сгруппированы по следующим категориям:
Стоимостные коэффициенты по фактору «близость к красной линии автомагистралей» для различных типов коммерческой недвижимости
| Тип объекта недвижимости | 1-я линия крупных автомагистралей | 1-я линия второстепенных улиц | вдали от дорожной сети |
| Торгово-офисные помещения в торговых центрах | 1,00 | 0,77 | 0,57 |
| Торгово-офисные помещения формата «стрит-ритейл» | 1,00 | 0,84 | 0,70 |
| Офисные помещения в административных (офисных) зданиях | 1,00 | 0,85 | н/д |
Для помещений в торговых центрах фактор близости к 1-й линии автомагистралей оказывает наибольшее влияние на цены. Для торговых центров – близость к красной линии крупной магистрали является очень значимым фактором, т.к. влияет на узнаваемость торгового центра, поток потенциальных покупателей.
Для помещений «стрит-ритейл» (иначе называемых «магазин у дома») фактор близости к 1-й линии крупной автомагистрали менее значим, для данных объектов узнаваемость не так важна как для торговых центров. Для «стрит-ритейла» важное значение имеет число жителей в прилегающих жилых домах (плотность застройки жилого микрорайона).
Для офисных помещений в административных зданиях, как и для «стрит-ритейла», фактор близости к 1-й линии автомагистралей не настолько значим как для помещений в торговых центрах. Главное для офисных зданий – наличие удобных подъездных путей и парковки для посетителей, при этом не обязательно, чтобы офисное здание располагалось вблизи красной линии автомагистрали.
Особенности оценки земельных участков
Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.
Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:
- это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
- при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
- к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
- в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).
Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:
- Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
- Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
- Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
- Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
- Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
- Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
- Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.
Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.
Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.
На что влияет кадастровая стоимость?
Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.
Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.
Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.
Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.