Как продать квартиру, если 2 собственника?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если 2 собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Плюсы и минусы сделки
Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.
Минусы сделки:
- выбор недвижимости ограничен;
- нужно получить согласие всех владельцев;
- жить придется на одной территории с посторонними людьми;
- имущество находится в обременении до полного погашения долга.
Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
На какие моменты стоит обратить внимание приобретателя при заключении сделки по купле-продаже недвижимости, если у нее не один собственник?
Риски при покупке недвижимости существуют всегда. Покупка квартиры у двух собственников – не исключение. Тем более, что не всегда все собственники прописаны в регистрационных документах. Но даже не собственники могут создать определенные проблемы, ведь не все их категории можно выписать. Обязательно необходимо попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех прописанных лицах. Еще продавец должен озаботиться выпиской этих прописанных лиц. Покупатель вправе требовать такой выписки. Снятие регистрации подтверждается справкой из соответствующей управляющей организации. Либо же цена квартиры должна быть существенно уменьшена, при наличии обременения в виде зарегистрированных в ней лиц.
Неприятным сюрпризом для покупателя будет возвращение второго собственника из «мест, не столь отдаленных». Частенько попадаются случаи подобного обмана приобретателя. Для этого и нужно получать сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, а сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативно-правовым актам, заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца будут фигурировать два владельца. Но соглашение будет составляться одно.
При заключении любой сделки купли-продажи, необязательно у двух собственников, нужно убедиться, что квартира не находиться в залоге, не арестована, отсутствуют арендные отношения. Для этого необходимо требовать от продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимость. Она представит покупателю достаточно полную информацию.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
- совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
- долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.
При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.
Как правило, продажа жилья – это добровольная процедура. Поэтому судебная практика в данных вопросах связана со следующими вопросами:
- Оспаривание сделки.
Пример. Виктория обратилась в суд и иском об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Жилье находилось в личной собственности ее дедушки. Мужчина 85 лет продал квартиру внуку соседей и его жене. Стоимость жилья не соответствовала рыночной. Девушка представила в суд доказательства, что дедушка длительное время принимает сильнодействующие препараты. Которые снижают возможность рационального мышления. Медицинская экспертиза подтвердила, что при оформлении контракта мужчина не осознавал последствия действий. Суд признал сделку недействительной. Так как на счетах мужчины денежные средства отсутствовали, то оплата была взыскана с пенсии владельца.
- Понуждение к совершению сделки.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Например, в монолитных домах, к коим относятся многие современные здания, устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще. А вот домах, построенных из железобетонных плит, нужно учесть множество факторов, в том числе:
- параметры плит (длина и ширина), размещение арматуры в них;
- расположение плит и несущих конструкций относительно друг друга и т.д.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями также потребуется выполнить масштабное инженерное обследование:
- потребуется определить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола;
- оценить состояние несущих элементов здания (дома с такими типами перекрытий, обычно, старые, возможен высокий износ конструкций).
Приобретение квартиры в строящемся доме
При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.
Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.
Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении
Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.
Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности в2022 году которого остались прежними.
То есть каждый продавец должен уведомить всех иных “дольщиков” о том, что он намерен продать свою долю (ч. 2 ст. 250 ГК). Форма уведомления действующим законодательством не утверждена, поэтому можно составить в свободном виде. Главное – это отправить данное оповещение таким способом, который бы обеспечил возможность уточнения факта отправки и получения (например, по почте заказным письмом).
Если остальные “дольщики” откажутся покупать долю, направив ответ на указанное уведомление, либо же просто не купят долю в течение 1 месяца, то продавец может продать ее любому постороннему лицу.
Например, покупатель хочет приобрести квартиру у двух долевых сособственников. Каждый из них должен направить друг другу по почте письменное уведомление о намерении продать долю по такой-то цене и на таких-то условиях. Далее, снова, каждому из них нужно друг другу отослать ответы – об отказе покупки доли.
Затем уже можно непосредственно совершить сделку по обычному договору купли-продажи. В обязательном порядке в качестве приложений к нему должны быть указанные уведомления и ответы на них.
Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности
Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:
- Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
- Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
- Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
- Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности
Так недвижимость становится объектом долевой или совместной собственности. Разница в том, что в случае с долевой собственностью каждому принадлежит четко определенная доля (например, ½ или ¼), в то время как при совместной такого разграничения нет. Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.
Процедура купли-продажи
Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.
Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.
Выполняется следующая последовательность действий:
| Подготовка документации | В первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя. |
| Оформление купли-продажи | Подписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку. |
| Регистрация перехода прав собственности | Документы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого. |
| Подписание акта приема-передачи | Когда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков. |
В каких формах собственности может находиться объект недвижимости?
Покупателю при приобретении недвижимости у двух собственниках точно знать, в какой форме общей собственности находится квартира. Поскольку и при долевой, и при совместной собственности есть свои особенности.
Гражданское законодательство предусматривает собственность совместную и долевую. При таком виде, как долевая собственность, каждому из собственников принадлежит своя часть жилого помещения. И он свободно ей распоряжается, даже продать свою долю без согласия другого собственника.
А вот при совместной собственности все гораздо сложнее, поскольку все собственники имеют на квартиру равные права в рамках владения, пользования и распоряжения. И продажа квартиры возможна только по согласованию всех собственников.
Зачастую совместную собственность переводят в долевую через нотариуса, для более простого распоряжения недвижимостью.
Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?
Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.
Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.
Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.