Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.

Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?

Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:

• Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
• Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
• Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
• Площадь.
• Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.

Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?

Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:

• Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
• Копии учредительных документов компании-застройщика.
• Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
• Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
• Акт приёма-передачи (копия).
• Удостоверение личности заказчика оценки.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.

Подделать фото не получится

Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.

«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.

Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.

«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.

Новостройка или вторичка: какой вариант лучше оформить в ипотеку

Приобретать квартиру в ипотеку на первичном или вторичном рынке — это вопрос, с которым сталкивается каждый покупатель недвижимости. В первом случае можно сэкономить до 50% стоимости аналогичной вторички, а ремонт «с чистого листа» часто делать проще. Кроме того, все жильцы новостройки будут приблизительно одного возраста и социального статуса, что для многих собственников является важным фактором.

Несмотря на преимущества, следует учесть и некоторые нюансы покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме:

1. Первый недостаток — длительный срок ожидания сдачи новостройки. Но это оправдывается сравнительно невысокой ценой первичной недвижимости.
2. Второй существенный минус — расположение. Новые дома часто возводят на окраинах городов или вообще за их пределами, что не каждому покупателю подходит.

Перед тем как купить квартиру в новостройке за счёт ипотечного кредитования, следует учесть все нюансы подобной сделки. Отнеситесь к выбору будущего жилья серьёзно и ответственно. Обязательно пообщайтесь с представителями застройщика. Они порекомендуют банки, в которых можно оформить ипотеку на выгодных условиях.

Аккредитация девелопера в кредитной организации позволяет проще и быстрее получить кредит: вся необходимая документация уже находится в банке. Вам останется только предоставить свои документы, подписать договор и ждать завершения строительства.

Главное — своевременно вносить обязательные платежи, ведь квартира будет находиться в залоге у банка. Как только вы полностью погасите задолженность, обременение с жилья снимается и вы становитесь полноправным его собственником.

Что хочет узнать банк?

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.

---

Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки

Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.

Что делать, если банк не принимает отчет

Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:

• Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
• Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Единой стоимости независимой оценки квартиры для ипотеки не существует. Каждое заведение или практикующий специалист вправе устанавливать собственные расценки.

Но, учитывая уровень конкуренции в сфере, размер оплаты ограничен и зависит от нескольких условий:

• регион проживания заказчика и регистрации проверяющей компании (в столице и Санкт-Петербурге цены выше, чем в глубинке);
• сложность выполнения работ;
• базовая стоимость проверяемого объекта (чем дороже задание, тем больший объём работ предстоит выполнить эксперту, что прямо влияет на оплату);
• удалённость проверяемого объекта от офиса заведения (если сотруднику потребуется добираться до какой-то отдалённой деревни, заказчикам придётся оплачивать и дорогу).

В целом, если остановиться на цифрах, потенциальным новосёлам следует рассчитывать на сумму 3 до 6 тысяч рублей в крупных мегаполисах и столице. В остальных случаях размер оплаты снизится и составит от 2 до 3 тысяч рублей. Более подробную информацию и прейскурант получится узнать, лишь обратившись в одну из организаций и выяснив точные расценки на проведение оценочных работ.

Документы для оценки квартиры

Обратившись в понравившуюся организацию, покупателю и продавцу стоит подготовить документы для оценки квартиры для ипотеки.

Оценщикам потребуется:

• паспорт заказчика (на всякий случай следует подготовить копию паспорта собственника);
• технический паспорт объекта недвижимости;
• кадастровая документация;
• договор долевого участия или цессии, если дело касается новостройки;
• акт приёма-передачи строения;
• документы, подтверждающие право собственности на жилище, если речь идёт о приобретении дома на вторичном рынке.

Отдельного внимания заслуживает последний пункт, поскольку в данном случае можно предоставить несколько различных справок (не одновременно, а в зависимости от реального положения дел):

• договор купли-продажи;
• сведения о получении квартиры в наследство;
• дарственная, подтверждающая дарение здания.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

Порядок действий для оценки квартиры

1. Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
2. Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
3. Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
4. Заключить договор об оценке (составляется компанией).
5. Оплатить услуги оценщика.
6. Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
7. Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
8. Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
9. Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах. Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
10. Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
11. Дождаться рассмотрения банком документа.
12. Получить решение о кредитовании.
13. Оформить ипотеку.

Похожие записи:

• Статья 333.35. Льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций
• Как отдыхаем в январе в 2023 году
• Пенсия в 2023 году работающим пенсионерам