Как арендовать землю у государства c правом выкупа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендовать землю у государства c правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для выкупа предусмотрено несколько вариантов. В том числе, это проведение процесса торгов или прямое обращение к уполномоченным органам. У каждого способа имеются преимущества. Говоря о том, что применяется аукцион, можно отметить, что потребуется тщательно подготовиться к нему. В ситуации с прямым обращение, стоимость надела будет гораздо ниже.
Проведение торгов довольно дорогая схема, однако в исполнении она проще, поэтому является распространенной. Администрация муниципалитета занимается формированием наделом, при этом обеспечивая осуществление проезда и проведение линий коммуникации. Затем приступают к торгам. Сведения о них размещаются в местной газете, также для информирования населения используется официальный сайт администрации. Это говорит о том, что подать заявку вправе любой гражданин.
ВНИМАНИЕ !!! Для подтверждения серьезности намерений нужно внести задаток. Если человек проигрывает в аукционе – муниципалитет возвращает средства.
Указанный вариант является не самым надежным, так как при наличии большого количества участников итоговая стоимость может получиться существенной. Лучший вариант – когда на торги подается 1 заявка. Тогда гражданин становится победителем в автоматическом режиме.
Общие положения, законы
Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.
На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.
Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.
Продление аренды земли
Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.
Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).
Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.
Ограничения на использование арендной земли
Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:
- Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
- В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
- Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
- Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
- Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
- На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
- Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
- Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
- Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
- У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
- В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
- На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
- Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.
Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.
При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.
В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.
Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.
Что такое арена с правом выкупа?
Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.
Аренда с правом выкупа предполагает, что собственник передаёт во временное пользование земельный надел (или другой объект), на коммерческой основе, то есть за оговоренную плату, но помимо этого арендатор получает возможность выкупить землю у собственника.
Договор при этом может предусматривать разные условия:
- объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
- арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
- расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.
В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.
Заключение и регистрация договора
После проведения торгов договор аренды составляется по образцу, который содержится в административном органе власти. В нём обязательно прописывается срок, на который составляется соглашение. Указываются основные контактные данные об арендодателе и арендаторе.
Необходимо прописать цель использования земельного надела, ведь в случае, если эта цель противоречит категории земель, то использование земли подобным образом будет запрещено.
Но после того, как договор составлен, он не вступает в законную силу. Для этого нужно его зарегистрировать.
ВАЖНО: Регистрация договора аренды проходит в органе Росреестра. Необходимо явиться туда, оплатить государственную пошлину
При себе необходимо иметь составленный акт аренды, а также документы, удостоверяющие личность.
По возможности, возьмите кадастровую выписку об объекте недвижимости. Договор оформляется и регистрируется в срок от четырех до семи календарных дней. После того, как примут документы, обращающемуся выдадут справку о том, что он предоставил бумаги.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Аренда с последующим выкупом
В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное. Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:
- Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
- Провести кадастровые работы, если необходимо.
- Подать документы на оформление аренды.
- Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
- Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
- Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
- Подготовить проектные документы для строительства здания.
- Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
- Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
- Подготовить и подать документы на выкуп участка.
- Оплатить пошлину и получить надел во владение.
- Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.
Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.
Какие участки могут быть сданы в аренду?
Возможность арендовать тот или иной участок зависит от его целевого назначения, обозначенного государством для конкретной местности. В свою очередь, Арендатор обязуется следовать данным требованиям и не нарушать их.
Как правило, арендуют земли:
- Поселений (ИЖС) — с целью строительства индивидуального жилого дома;
- Сельхозземли — для выращивания сельхозпродукции, животных, организации пастбищ и пр.;
- Земли лесного и водного фонда — для организации мест для отдыха, строительства по соседству гостиниц и турбаз;
- Промземли — для ведения на них предпринимательской деятельности и другие.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Москва разрешила выкупать участки за 40% от стоимости. Что это значит
Выкупная стоимость имеет статичный характер и не подвергается влиянию тех или иных тенденций, на которые ориентирован рынок недвижимости. Например, если цены наделов поздней осенью и ранней зимой могут снижаться, то с приближением весеннего периода продавцы наделов не идут на уступки, постепенно поднимая планку установленных цен.
Кадастровая стоимость изменяется приблизительно один раз в 5 лет после проведения инвентаризации земель. Также собственник может по усмотрению изменить стоимость ЗУ, если это необходимо.Этот прецедент не означает, что выкупная стоимость попадает в непосредственную зависимость от процедуры переоценки земельного массива. Обозначенная сумма может так же отличаться в сторону уменьшения или увеличения, так как при её расчётах учитывается:
- Решение административной комиссии о базовых величинах, применяющихся при расчёте.
- Выбор формул и норм расчёта кадастровой стоимости, на основании которых выводится искомая сумма.
Для того чтобы получить информацию о сумме выкупа надела у администрации, следует подать заявку на оформление ЗУ в собственность, с приложением документов, которые удостоверяют право владения наделом. К таковым могут относиться:
- акты выдела участка, независимо от года выдачи;
- договор имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на ЗУ;
- договор аренды ЗУ с муниципалитетом и т.п.
Заявка рассматривается административной комиссией на публичных слушаниях, после принятия положительного решения, их выносят в протокол и оформляют выпиской с предоставлением разрешения на выкуп.
К выписке прилагают квитанцию, с рассчитанной суммой, в которой указывается выкупная стоимость. Так же квитанция должна содержать состав базовых величин с расшифровкой, на основании которых проводились расчёты.
Рекомендуем также узнать, как получить кадастровую справку о стоимости ЗУ в данном материале.
Расчет стоимости земельного участка от кадастровой стоимости рассмотрим далее.
Минимальный порог, допускающий ценообразование надела, зависит от процентной ставки, установленной для той или иной категории приобретателей. Она высчитывается от установленной на момент начисления кадастровой стоимости, за исключением случаев покупки недвижимости.
Если кратко, то процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка составляет:
- 50% в некоторых регионах для пенсионеров и инвалидов
- 20-60% для арендаторов
- 80% если изменялась категория или целевое назначение
Таким нехитрым способом можно понять как рассчитать стоимость земли по кадастровой стоимости. Расчет выкупа земельного участка более подробно расписан ниже.
В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения. Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.
Для арендаторов земель устанавливаются суммы, положенные к выплате, в размере 20-60% кадастровой стоимости ЗУ. Точная процентная ставка для расчета стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка зависит от позиции администрации и решения, принятого административной комиссией. Например, при кадастровой стоимости в 100 тысяч рублей, минимальный размер выплат при переоформлении арендуемой земли составит 20 тысяч рублей, а максимальный – 60 тысяч. Такие различия дифференцируются по длительности нахождения земель в аренде или ином виде владения – чем дольше заявитель пользовался участком, тем ниже процент установленной ставки. Так же на ценообразование влияют наличие строений или иного имущества приобретателя, расположенного на участке.
Стоимость допускает увеличения, если изменялась категория или целевое назначение земель. В таких случаях она достигает 80%, что в обозначенном примере составит 80 тысяч рублей. При этом из установленной суммы высчитывается процент, связанный с периодом нахождения ЗУ в распоряжении титульного владельца.
Выкупить участки за минимальную стоимость могут правообладатели земель, у которых:
- участки находились в собственности 10-15 лет;
- на участках возведены капитальные строения.
В этом случае сумма стоимости выкупа земельного участка, назначенная административным органом к уплате, может составить:
- 20% кадастровой стоимости – для муниципальных земель;
- 2,5% — для земель, находящихся в федеральной собственности.
Определение доли земельного участка, способы ее образования и регистрации, а также особенности оборота долей в праве собственности на земельные участки описаны в отдельной статье на нашем сайте. Более детально о порядке купли, продажи, дарения и аренды долей земельного участка читайте в следующей статье.
Сейчас же речь пойдет именно о преимущественном праве покупки земельной доли, которое установлено ст. 250 ГК РФ. В данной статье указано, что в случае намерения собственника доли в праве общей собственности (в том числе доли в праве собственности на земельный участок) продать эту долю п��стороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, по которой она продается. У сособственников преимущественное право покупки исчезает в случае продажи имущества на публичных торгах, а также в случае, если продается доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание или помещение. В последнем случае преимущественное право покупки земельной доли принадлежит собственнику здания.
Проведение торгов по продаже доли в праве общей собственности может проводиться по согласию всех участников долевой собственности или без их согласия, если такие участники отказываются выкупить у собственника его долю.
Аренда земли с последующим выкупом у администрации
В стоимость включается не только цена на сам надел, но и расходы дополнительного назначения. Если на участке размещены постройки, это нужно учесть при определении цены. Когда земля пуста, цена увеличивается в связи с необходимостью проведения аукциона. В некоторых ситуациях возникает необходимость оплаты услуг нотариального плана. Когда арендатор желает воспользоваться услугами посредника, это также станет дополнительным плюсом к стоимости.
ВАЖНО !!! Если вся документация имеется и с ней нет проблем, то цена будет складываться из цены надела и суммы госпошлины. Если выкуп осуществляется без торгов – закон указывает, что стоимость не может превышать сумму, отраженную в кадастре. Если покупает территорию тот, кто построил на ней дом, стоимость не будет более 60% от того, что прописано в кадастре.
Размер минимальной ставки равен 2,5 процентам. В разных регионах стоимость наделов разнится. Длительность аренды не может составлять более 49 лет. Это ограничение отражено в правовых актах.