Право собственности на технический этаж многоэтажного многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на технический этаж многоэтажного многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое определение технического этажа содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж, чье назначение позволяет лишь размещать инженерное оборудование и коммуникации. Для иных целей, в том числе для проживания или ведения коммерческой деятельности, такие этажи применяться не могут. Важно, что не считается техническим этажом пространство для инженерного оборудования и коммуникаций с высотой меньше 1.8 м. Это также указано в СП 118.13330.2012.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Если рассматривать аналогичные примеры с новостройками, то в данном случае необходимо обращать внимание на проектную документацию нового дома. Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме. Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определенные цели, то они будут являться местами общего пользования. Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатацией, то Застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться, или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам.
Юридическая сторона вопроса
Уточнение пунктов статьи 36 Жилищного кодекса, регламентирующих право общее собственностью собственников помещений.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, технические этажи и в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Комментарий, в первом пункте регламентируется список помещений, относящихся к общей долевой собственности. Технический этаж относится к общему имуществу по двум признакам (из возможных двух):Технический этаж предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность технического этажа для обслуживания всего многоквартирного дома. Таким образом, технический этаж может быть отнесен к общей долевой собственности.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Данный пункт закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Данный пункт является новым и показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома.
- По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Данный пункт регламентирует порядок соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество. Передача собственности не может оформляться без специального решения, принимаемого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
Какие документы нужны для согласования перевода
Процесс согласования реконструкции для перевода технического этажа в обычный предусматривает обращение на экспертизу, в Госстройнадзор, в Росреестр. Для этого будут нужны следующие документы:
- правоустанавливающие документы на здание и участок (выписка ЕГРН, свидетельство, договор аренды и т.д.);
- ГПЗУ и ситуационный план на участок;
- проект и рабочая документация на реконструкцию;
- проект организации строительных работ;
- положительное экспертное заключение;
- разрешение на строительство;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
- протокол общего собрания собственников МКД;
- технический паспорт БТИ;
- технический план.
Всю необходимую документацию соберут и подготовят специалисты ]Смарт Вэй[/anchor], если вы закажите проектирование и согласование у нас.
Проблемы и сложности при переводе технического этажа в обычный этаж
Далеко не во всех случаях можно спроектировать и согласовать перевод технического этажа в обычный, так как некоторые ограничения нельзя обойти. Также при переводе могут возникать следующие сложности:
- необходимость полной переработки инженерных систем, вывести основное оборудование за пределы технического этажа;
- необходимость разработки принципиально новой системы вентиляции этажа и здания, надлежащей изоляции от звука и шума;
- необходимость проектирования дополнительных мер пожарной безопасности;
- выбор специальных решений для увеличения высоты переделанного этажа, выходов к местам общего пользования, конных проемов.
Гарантию успешного согласования при переводе технического этажа в обычный дать сложно. Однако при обращении в ]Смарт Вэй[/anchor] ваши шансы на успешную реализацию проекта значительно увеличатся.
Чтo тaкoe тexничecкий этaж в мнoгoэтaжнoм дoмe и для чeгo oн нyжeн
Cтaндapтнoe oпpeдeлeниe гoвopит, чтo тexничecкий этaж этo cпeциaльнoe пoмeщeниe для инжeнepнoгo oбopyдoвaния и ключeвыx yзлoв жизнeoбecпeчивaющиx кoммyникaций. К ним oтнocятcя вeнтиляциoннoe, нacocнoe, кoтeльнoe и бoйлepнoe oбopyдoвaниe, элeктpичecкиe щиты, тpyбoпpoвoды вoдocнaбжeния, oтoплeния и кaнaлизaции, мoтopныe oтceки гpyзoвыx и пaccaжиpcкиx лифтoв, пoдcoбныe пoмeщeния для oбcлyживaющeгo пepcoнaлa.
Bыcoтa eгo в зaвиcимocти oт мecтoпoлoжeния в дoмe мoжeт быть paзнoй. Texничecкиe этaжи мoгyт pacпoлaгaтьcя в пoдвaлax, мeждy этaжaми и нaд квapтиpaми вepxниx этaжeй. B cлyчae eгo paзмeщeния пoд caмoй кpышeй, a ceйчac мы paccмaтpивaeм имeннo этoт вapиaнт, выcoтa тexничecкoгo этaжa oбычнo нe мeньшe пoлyтopa мeтpoв. Бывaeт чyть мeньшe и знaчитeльнo бoльшe. И этa выcoтa cyщecтвeннo cкaзывaeтcя нa тeплo- и гидpoизoляции квapтиp, нaxoдящиxcя пpямo пoд ними.
Teпepь, имeя в видy нaличиe или oтcyтcтвиe тexничecкoгo этaжa, мoжнo пpиcтyпить к дeтaльнoмy paзбopy плюcoв и минycoв квapтиpы нa пocлeднeм этaжe.
Moжнo ли пoкyпaть квapтиpy нa пocлeднeм этaжe
Oднoзнaчнo дa, ecли чтo-тo из пpивeдeнныx пpeимyщecтв пoдxoдит личнo вaм и вaшeй ceмьe. И oднoзнaчнo нeт, ecли c кaкими-тo oпиcaнными нeдocтaткaми бyдeт cлoжнo cпpaвитьcя.
Кpoмe пpивeдeнныx apгyмeнтoв жeлaтeльнo пpoзoндиpoвaть oбщyю эмoциoнaльнyю aтмocфepy дoмa. Бyдeт пoлeзнo зapaнee выяcнить нacкoлькo люди, живyщиe в нeм пoддepживaют дpyг дpyгa, кaк oни oтнocятcя к coceдям, чeм гoтoвы дeлитьcя, чтo дeлaют paди oбщeгo блaгa.
B кoнцe кoнцoв пpoтeкaющyю кpышy пoчинить мoжнo, a «пoчинить» coceдeй нeльзя. Ecли жильцы дoмa cпocoбны дoгoвapивaтьcя и peшaть вce вoзникaющиe пpoблeмы, тo жить pядoм c тaкими людьми бyдeт лeгкo и пpиятнo нeзaвиcимo oт cтeпeни этaжнocти и ypoвня пpecтижнocти дoмa. Paвнo кaк и пpeимyщecтвa, кaзaвшиecя тaкoвыми, нa дeлe мoгyт oбepнyтьcя нeпpиятнocтями, ecли живyщиe pядoм люди злы, бecкoмпpoмиccны, yпpямы и плoxo вocпитaны.
Пooбщaвшиcь c пoтeнциaльными coceдями, вы мoжeтe пoлyчить вce нeoбxoдимыe cвeдeния o cвoeй бyдyщeй квapтиpe. Этa инфopмaция дoпoлнит oбщyю кapтинy и пoмoжeт, тщaтeльнo взвecив вce «зa» и «пpoтив», пpинять вepнoe peшeниe.
Какие варианты существуют?
Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения. Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.
У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией.
Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.
Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.
Предлагаем ознакомиться с информацией о том, с чего начать приватизацию, какова стоимость этого, куда обратиться для оформления и в каком случае, гражданину могут отказать в приватизации.
Юридическая сторона вопроса
Уточнение пунктов статьи 36 Жилищного кодекса, регламентирующих право общее собственностью собственников помещений.
Комментарий, в первом пункте регламентируется список помещений, относящихся к общей долевой собственности. Технический этаж относится к общему имуществу по двум признакам (из возможных двух):
Технический этаж предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность технического этажа для обслуживания всего многоквартирного дома. Таким образом, технический этаж может быть отнесен к общей долевой собственности.
Данный пункт закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
Данный пункт регламентирует порядок соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество. Передача собственности не может оформляться без специального решения, принимаемого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.
«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.
Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?
Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.
Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.
Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:
- Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
- Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
- Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
- Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).
Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.
Исходя из ст. 36 чердак – общее имущество жильцов многоквартирного дома. Он может использоваться для проведения коммуникаций или иначе использоваться в интересах всех жильцов. Поэтому сама по себе идея приобретения такого помещения в собственность или даже его аренда предполагаем массу потенциальных сложностей:
- Не допускается загораживать проход к лифтовым конструкциям, труб или мусоропроводу, лестницам. Если для использования чердака придется делать это, то от идеи его приватизации стоит сразу отказаться.
- Необходимо установить как используется чердак. Если там проведены коммуникации, то к ним должен быть обеспечен круглосуточный доступ к ключу от помещения для коммунальщиков. Это будет весьма неудобно и затруднительно, если предполагается использовать помещение в качестве жилого.
- Если дом числится в программе капитального ремонта, то в приватизации общего чердака гарантировано будет отказано.
- Не допускается приватизации и использование как жилого чердака с высотой потолка менее 2.3 метра и уклоном крыши более 55 градусов.
- Прежде чем приступать к практической реализации плана приватизации необходимо заказать техническую экспертизу за свой счет.
- Необходимо предварительно проверить, нет ли у чердака уже собственника. Возможно, помещение было приватизировано или сдано в аренду несколько лет в назад и не использовалось. В таком случае нужно быть готовым к расходам на перекуп прав у нынешнего владельца.
- Для приватизации общего помещения потребуется согласие всех жильцов дома, а для аренды 2/3 от голосующих на общем собрании. Уже одно это может навсегда закрыть тему о приватизации чердака.
Приватизация чердака над квартирой только на словах «бесплатная». Заплатить придется, и порой суммы немаленькие. Основные расходы связаны с кадастровой документацией. Стоимость технического заключения в БТИ обойдется в сумму от 30 до 80 тысяч рублей (Москва и Московская область). Проект электроснабжения – от 40 до 80 тысяч рублей и т.д. по аналогии.
Если прибегнуть к помощи специализированных фирм, то затраты будут гораздо больше. При этом совсем не факт, что соискатель выиграет в сроках оформления чердака. Средняя стоимость – 150 тысяч рублей. Однако сюда не включен ремонт чердачного помещения. Затраты всегда индивидуальны для каждого случая.
2.7 Этаж технический
Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Междуэтажное пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является
1.20. ЭТАЖ ТЕХНИЧЕСКИЙ
Этаж, используемый для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций и располагаемый под зданием, над верхним этажом здания, в одном или нескольких средних этажах многоэтажного здания
3.50 этаж технический: Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания. Междуэтажное пространство высотой менее 1,8 м, используемое только для прокладки коммуникаций, техническим этажом не является.
2.7 Этаж технический
Этаж дня размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Функции технического этажа
Мы уже разобрались с вопросом, что такое технический этаж в жилом доме. Однако теперь следует уделить внимание вопросу о том, какие действия он выполняет. Обратимся к ним далее:
- Хранение. Сюда может размещаться различное общее имущество. Распределением такого имущества на этом этаже занимается Управляющая компания или сотрудники ЖКХ. Также соответствующее решение может быть принято путем голосования на общедомовом или общеподъездном собрании.
- Размещение коммуникаций. Коммуникации многоквартирного жил дома очень часто размещаются именно на тех. этажах, поскольку иного подходящего места для них нет. Техэтаж очень удобен для этих целей, а работа там не вызывает хлопот у монтеров-специалистов при размещении.
- Личное пользование. Жилищный кодекс предполагает использование площади в личных целях. То есть жилец дома может арендовать техэтаж или принять его в собственность. В обоих случаях предварительно придется получить письменное согласие от всех жильцов в жилом доме. А если вы захотите получить заветную площадь в свое постоянное владение, то придется также разработать проект, согласно которому недостаток технического пространства будет возмещен. Этот проект необходимо будет дополнительно утвердить в администрации города.
Хлопот много, но зато они в дальнейшем позволят расширить жилплощадь и сделать жизнь более комфортной на законном уровне.
В пользование собственникам чаще всего сдаются верхние этажи. Нижние же нередко арендуются юридическими лицами. На месте нижних технических этажей нередко мы можем видеть магазины, аптеки и иные организации. С одной стороны — удобно, но с другой — шумно и не всегда комфортно, особенно, если мы говорим о пивных лавках или закусочных.