Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

А если квартира куплена в новостройке?

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

Платить или не платить?

---

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

• Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
• Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

• Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
• Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
• Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
• И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи.

Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода от переуступки права требования (цессии) по Договору Долевого Участия (ДДУ).

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог. При этом это лицо, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Подобный доход является доходом от реализации имущественных прав, а не от реализации имущества (недвижимости). Налогооблагаемый доход будет возникать у человека даже в том случае, если ДДУ был заключен им более трех или пяти лет назад.

Налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи (продажи) этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, то налог по такой сделке платить не нужно.

Даже если налог от продажи составит ноль рублей, от подачи налоговой декларации это не освобождает. Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Как узнать, нужно ли платить налог

1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Как вычислить сумму налога?

Вот мы и подходим к самому главному — как рассчитать налог с продажи квартиры. Важно ведь сделать это правильно, иначе можно очень неприятно удивиться «счастливым письмом» от ИФНС. Итак, как мы уже говорили, резиденты должны заплатить 13% от стоимости квартиры при ее продаже. Но налог может быть посчитан с разной налоговой базы. Возможны следующие формулы расчета:

• (Цена недвижимости при ее продаже — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог;
• (70% от кадастровой стоимости жилья на момент продажи — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог. Автоматически применяется в том случае, если 70% от кадастровой стоимости жилья больше стоимости жилья в договоре купле-продажи;
• (Цена недвижимости при ее покупке — налоговый вычет)*0,13 = налог;
• В случае с переуступкой, расчет ведется от цены переуступки за вычетом всех расходов, связанных с приобретением жилья (паевые взносы, к примеру).

При этом, в независимости от метода подсчета, действует правило: если итоговое число будет меньше или равно нулю, гражданин не платит налог за продажу жилья. Однако, заполнить декларацию 3-НДФЛ ему по-прежнему нужно: инспекторы ФНС перепроверят, точно ли верны расчеты, показывающие 0 или меньше по налогу.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры

В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.

Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.

Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.

Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

Например: Соколов продал квартиру в апреле 2021 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

• 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
• 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2021 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

• долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
• продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
• Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Особенности взимания налога

Стоит учесть некоторые нюансы:

• покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
• продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
• использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
• когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
• покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
• возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.

Как не платить налог с продажи квартиры в 2022 году

До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2022 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2022 году тогда продажа по новым правилам.

В апреле 2022г сын купил земельный участок , который в июне 2022г. подарил мне — матери, жилой дом сдали в эксплуатацию в октябре 2022г. При строительстве все закупки стройматериалов оформлены на имя сына, фактически это его дом. теперь при продаже дома мы лишимся права на вычет по затратам. Можно ли сыну отменить дарственную,, и снова переоформить дом на сына.?

Определив, какая сумма налога с продажи квартиры, нужно понять, когда стоит оплачивать обязательный взнос. Если прибыль была получена, к примеру, в 2022 году, то внести сбор рекомендуется до 15.07.2022 года. Если проигнорировать этот момент, начисляются штрафные санкции.

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Гражданин вправе совершить сделку продажи жилья, а через некоторое время или сразу же – сделку покупки квартиры. И у него есть полное право обратиться за вычетами по обеим сделкам, оформив на каждую документы в отдельности и подав их одновременно. Почему нет? Это законом не запрещается. И скорее всего гражданин получит вычет по обеим сделкам, проведенным им в одном налоговом периоде. Только это будут отдельные вычеты по каждой сделке, а не взаимозачетные.

Похожие записи:

• Государственный долг США в 2022 году
• Делаем ремонт в квартире: когда можно шуметь?
• Как получить субсидию на оплату коммунальных услуг