ВС разъяснил, как продать общий дом после развода

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как продать общий дом после развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе продать, подарить или уничтожить, без присутствия партнера. При этом предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.

Что такое общая собственность

Заключение брака порождает между людьми особую юридическую связь.

Все имущество, движимое и недвижимое, приобретенное в период зарегистрированного брака, является совместным для обоих супругов. При этом неважно, на кого оно записано и кто его фактически покупал.

Это означает, что вещь принадлежит одновременно обоим супругам без выделения долей, то есть целиком, муж и жена обладают равными правами на эту вещь, и каждый вправе ею полноценно распоряжаться.

Отметим, что супруги вправе заключить брачный контракт и установить в нем иной режим владения приобретенным во время брака имуществом или имущественными правами. Либо в любой момент они вправе разделить собственность через заключение соглашения о разделе имущества.

Однако закон не требует такого разделения в обязательном порядке, это дело добровольное. В то же время нередко юристы по семейным делам и вопросам недвижимости рекомендуют заключать такие контракты: это облегчает не только распоряжение вещами, но и бракоразводные процессы.

По умолчанию все объекты, приобретенные парой в период брака, — общие. Важно помнить, что совместно нажитыми не считаются объекты, которые муж и жена получили в дар или по наследству. Также не признаются таковыми личные предметы и все, что куплено до женитьбы или замужества. Признание всего этого индивидуальной собственностью не требует оформления контракта, это происходит в силу закона.

В случае если жилье приобретено в браке и не было получено кем-то из супругов в наследство или дар, оно является совместно нажитым, и права на него имеют оба супруга, а не только тот, на которого оно оформлено.

Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?

Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.

Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:

• продажу;
• обмен;
• дарение.

Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:

• квартира покупалась человеком до брака;
• если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).

Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.

Пошаговая инструкция составления согласия на сделку

Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.

Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:

• супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
• нотариус составляет документ;
• проверяем правильность указанных в согласии данных;
• если все в порядке, подписываем разрешение;
• нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.

Почему нужно получить согласие супруга на покупку квартиры, согласно закону

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.

В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.

В каких случаях не требуется согласие

Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:

• при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
• при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
• недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.

✅ Как проверить согласие супруга на продажу квартиры

Покупателю трудно определить, был ли продавец в браке и сколько раз, когда приобреталась квартира, является ли жилье совместной собственностью. Прояснить ситуацию помогут документы:

• Паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру. В паспорте должна быть пометка о вступлении в брак, а в правоустанавливающем документе — дата его составления. Если сравнить обе даты, легко вычислить, была ли квартира куплена в браке. Однако метод не работает, если Продавец в разводе, поменял паспорт.
• Справка из ЗАГСа. Сведения может получить нотариус, действуя в рамках системы единого электронного взаимодействия.
• Выписка ЕГРН. Если квартира была ранее приобретена Продавцом без согласия супруга, в выписке будет запись «государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Следует внимательно изучить раздел «Дополнительные сведения».

Можно потребовать от продавца нотариально удостоверенный документ — заявление о гражданском состоянии, в котором он подтвердит, что недвижимость не была куплена в браке.

Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода

Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.

Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.

Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.

Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.

Когда согласие супруга (супруги) не требуется

Все ситуации, когда не надо прикладывать согласие на сделку описаны в п. 1 ст. 36 СК РФ. Ниже мы вам их перечислим:

• Недвижимость приобретена супругом до заключения брака — согласие на отчуждение 2 супруга не нужно. Недвижимость, купленная до брака, не является совместно нажитым имуществом. Не имеет значения, квартира была куплена, подарена вам, получена в наследство, или приватизирована и т.п.
• Квартира перешла супругу по наследству, когда он находится уже в браке — согласие на продажу второго супруга не нужно. Квартира, полученная по наследству, не совместно нажита. Наследник распоряжается своей недвижимостью без согласия супруга.
• Квартира получена по договору дарения, когда вы в браке — согласие супруга не нужно. Квартира, принятая в дар, не совместно нажита. Одаряемый супруг распоряжается квартирой без согласия супруга.
  • Когда квартира приватизирована на одного супруга, а 2 супруг не принимал участия в приватизации или отказался от участия, тогда согласие от него не нужно. Важно знать, что отказавшийся супруг от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования недвижимостью, то есть может всю жизнь жить в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если приватизированная недвижимость будет продана. Чтобы это право прекратить, супругу нужно выписаться из квартиры, второй вариант – его можно выписать по решению суда.

Когда не требуется согласие супруга на совершение сделки с жильем

По общему правилу, распоряжение общей собственностью семьи допускается только при взаимном согласии обоих партнеров. Более того, если жилье было приобретено за счет общих денежных средств, не имеет значение, на кого она оформлена. В этом случае любое совершение сделок, даже безвозмездных, потребует получение согласия от второй половины.

Тем не менее, из анализа норм СК РФ можно установить ситуации, когда движимое и недвижимое имущество не только может находиться в личной собственности одного из супругов, но и не требует разрешения на его продажу. К таким особым случаям относятся:

1. имущественные активы, в том числе жилые помещения, находившиеся в собственности граждан на момент регистрации семейных отношений;
2. движимые и недвижимые активы, полученные в порядке наследования;
3. получение жилья одним из партнеров по безвозмездным сделкам;
4. наличие заключенного брачного контракта, в котором предусмотрен особый порядок приобретения и распоряжения недвижимостью.

Добрачная недвижимость граждан не поступает в совместную собственность, если только сами супруги в период семейных отношений не захотят изменить статус такого жилья. Для продажи квартиры не только не потребуется согласие второй половины, жилье будет исключено из раздела имущества при бракоразводном процессе.

Оформление наследственных прав носит личный характер, не связанный с семейными отношениями. По этой причине, если объект недвижимости получен по наследству одним из партнеров, второй супруг не приобретает никаких прав и его согласие на распоряжение имуществом не потребуется.

Безвозмездный характер сделок, в результате которых у граждан возникает право собственности, также не требует согласования при распоряжении такой недвижимостью. Такой сделкой, прежде всего, является дарение, когда в роли одаряемого лица выступает только один супруг.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в порядке приватизации?

Распоряжение таким жильем имеет следующие особенности:

• если в процессе приватизационной сделки право собственности было оформлено на обоих партнеров, потребуется либо оформление согласия, либо участие второго супруга в продаже жилья;
• если на стадии оформления приватизационного договора один из супругов выразил отказ от участия в приватизации квартиры, его согласие не потребуется при последующем распоряжении жильем.

Как оформить согласие на продажу?

Для оформления разрешения на продажу от супруга необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист задаст несколько вопросов и составит текст документа.

Оформить согласие можно самостоятельно. Однако без нотариального заверения обойтись не удастся. В этом случае нотариусу нужно принести готовый документ, а ему останется только проверить данные и заверить бумагу. В этом случае можно сэкономить на технической работе нотариуса, которая также осуществляется платно.

Нотариус обязательно проверит следующие данные:

• общегражданский паспорт – его подлинность и соответствие личности;
• свидетельство о заключении брака – подлинность и законность отношений супругов;
• наличие фактического согласия на совершение сделки – важно удостовериться, что человек действует не по принуждению;
• психическое здоровье и дееспособность соглашающегося супруга;
• наличие легитимных оснований для оформления согласия;
• сведения о квартире;
• проверка составленного документа на соответствие законодательным нормам.

Сам документ должен содержать следующую информацию:

• ФИО мужа и жены;
• данные супругов по паспорту – серия, номер, кем и когда выдан, сведения о регистрации;
• сведения о свидетельстве о заключении брака – серия, номер, дата, кем выдано;
• идентификационные данные о недвижимости, продажа которой планируется;
• изъявление согласия на продажу;
• дата составления и подпись соглашающегося супруга.

Иные сведения можно не указывать, так как они не являются существенными. По своему желанию стороны могут прописать данные о покупателе, если таковые известны, а также срок действия документа, сумму продажи имущества, объем вносимого задатка.

Нотариус проставляет на бумаге официальные служебные отметки. Кроме того, сведения о заверенном документе будут храниться в специальной книге регистрационных записей, а копия бумаги в архиве нотариуса.

Для оформления документа достаточно присутствия одного супруга – того, от чьего имени дается согласие на сделку. Второму супругу приходить не обязательно.

Для составления бумаги необходимо иметь при себе следующие документы:

• общегражданские паспорта супругов;
• свидетельство о заключении брака;
• брачный договор, если есть;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
• правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности.

Обратите внимание, что при наличии брачного договора в нем может быть прописан иной порядок действий в случае заключения договора купли-продажи в отношении совместно нажитого имущества.

Стоимость услуг нотариуса зависит от региона проживания. Наиболее дорого это обойдется жителям столицы – порядка 3500 рублей. В регионах цены ниже – варьируются от 1000 до 2000 рублей.

ДДУ и права супругов на жилье

Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.

Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.

Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.

Когда согласие не требуется?

Существует несколько вполне конкретных случаев, когда согласие не требуется. Все причины перечислены ниже:

• имущество было приобретено одним из супругов до вступления в брак;
• имущество получено в браке, но было подарено или же унаследовано;
• имущество перешло в собственность супругу уже после развода, в процессе которого произошел раздел имущества;
• при оформлении сделки представителем одного из супруга по доверенности является второй супруг;
• если условия брачного договора позволяют не требовать согласие супруга.

Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья

Все, что куплено супругами в браке, является их общей собственностью. Но семейные пары не только покупают, но и продают. Продажа жилья, как и его покупка при этом является наиболее серьезной сделкой.

С 2013 года заверенного согласия супруга покупателя на регистрацию сделки не обязательно. Однако отсутствие этого документа может принести множество проблем как покупателю, так и продавцу.

ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. Нажитое в период брака является совместной собственностью.

С точки зрения юриста, смысл заключения брака — в изменении правового режима имущества супругов, которое они приобретают в период брака (закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ).

Вполне логично, что распоряжаются муж и жена совместной собственностью по обоюдному согласию.

Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило все излишними процедурами.

Однако для того, чтобы распоряжаться покупками, которые зачастую представляют основной семейный актив, например, недвижимостью — необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2022 году?

Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:

• совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
• по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.

Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:

• не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
• категорически не согласен с приобретением недвижимости.

Что же нужно, чтобы оформить согласие?

Для оформления согласия нужно:

• супругу, дающему согласие лично посетить нотариуса;
• иметь оригинал паспорта и документа о заключении брака;
• иметь документы, идентифицирующие объект и право на недвижимость (свидетельство о собственности, выписка из Единого госреестра недвижимости).

Важно, чтобы согласие:

1. Было оформлено на специальном бланке.
2. Содержало признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость (адрес, кадастровый номер).
3. Содержало реквизиты паспортов супругов и документа о браке.
4. Содержало описание сделки, на которую соглашается муж или жена или полномочия, которые он делегирует.
5. Содержало срок действия. ВАЖНО! Срок действия – не обязательный реквизит. В случае отсутствия такового, документ будет бессрочным.
6. Если имущество включает несколько частей, указание на то, к каким частям согласие применятся.
7. Содержало дату, с которой начинает действовать, подпись.

Можно ли провести сделку без согласия

Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.

Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:

• получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
• отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
• второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.

Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.

Согласие требуется в этом случае

Если предстоит покупка объекта, то нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не нужно. Но если продается или дарится объект, являющийся совместно нажитым имуществом, то решение принимается только совместно.

Если отсутствует согласие, то это выступает серьезным нарушением законодательства, поэтому сделка легко оспаривается заинтересованной стороной.

Важные решения супруги обсуждают вместе, поэтому запрещено самостоятельно распоряжаться общим имуществом. Поэтому предварительно придется посетить нотариуса для составления согласия. Только при наличии этого документа осуществляется перерегистрация имущества на покупателя или одариваемого.

Согласие составляется при заключении разных сделок, касающихся общего имущества. К ним относятся следующие действия:

• продажа недвижимого объекта или некоторой его части;
• составление ипотечного договора;
• продажа фирмы или склада;
• заключение арендного договора;
• дарение имущества.

Эти сделки совершаются обоими владельцами недвижимости.

Важно! Любой гражданин может приватизировать муниципальную квартиру без предварительного получения разрешения от супруга, так как этот процесс представлен формированием акта доброй воли государства по отношению к одному человеку, поэтому жена не имеет каких-либо прав на этот объект.

Похожие записи:

• Нет закона – нет проблемы: как регулировать харассмент
• Какой багаж можно провозить автобусе бесплатно?
• Эксперт ФНС рассказала, как отличить движимое имущество от недвижимости