Арендная плата за земельный участок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендная плата за земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Понижающие коэффициенты

2. Комплексный подход к снижению арендной платы

3. Льготы по аренде земли в Москве

4. Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Понижающие коэффициенты

Определен порядок применения понижающих коэффициентов к арендной плате за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. юридическими лицами капитальные строения (здания, сооружения), их части (п. 20 Положения № 160).

Площадь земельного участка (его части), приходящаяся на капитальные строения (здания, сооружения), их части, для применения коэффициентов определяется путем:

– деления общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке,

– умножения полученного значения на общую площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в части площади, приходящейся на земельный участок (его часть), в отношении которого применяется понижающий коэффициент.

Исчисление арендной платы с применением понижающих коэффициентов производится юридическими лицами с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата истечения годичного, двухлетнего, трехлетнего или четырехлетнего периода соответственно с даты приемки в эксплуатацию возведенных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей.

Исключается возможность применения юрлицами понижающих коэффициентов к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. капитальные строения (здания, сооружения), их части и принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (п. 6 Указа № 160).

Комплексный подход к снижению арендной платы

Системная оценка финансово-хозяйственной деятельности компании, в т. ч. анализ текущей деятельности, а также стоящих перед владельцем задач по использованию земли и недвижимости, позволяет выявить не столь очевидные (как уменьшение кадастровой стоимости), но зачастую более эффективные способы снижения арендной платы, такие как:

изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка, в т. ч. его приведение в соответствие с действующим классификатором (некорректное установление ВРИ может приводить к завышению кадастровой стоимости участка и, соответственно, зависящей от нее арендной платы);
обоснование отнесения участка к одной из льготных категорий, для которых предусмотрены пониженные ставки аренды в Москве;
раздел участка, на котором осуществляются различные виды деятельности, один из которых является льготным, либо изменение границ участка, в частности, уменьшение его площади.

Комплексный подход и уникальный практический опыт взаимодействия с органами государственной власти, а также успешного сопровождения судебных споров в сфере оптимизации арендной платы в Москве является преимуществом Правового центра «Два М».

Льготы по аренде земли в Москве

Для большинства объектов коммерческого назначения ставка арендной платы в Москве установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка в год.

В то же время, для ряда объектов законодательством г. Москвы установлены льготы, в том числе:

0,01% для имущественных комплексов, расположенных на территориях, признанных в установленном порядке инвестиционными приоритетными проектами г. Москвы, в том числе получивших статус технопарка, технополиса, индустриального (промышленного) парка (за исключением статуса промышленного комплекса);
0,05% для объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (для которых не установлены меньшие ставки);
0,1% для объектов научных исследований и экспериментальных разработок, размещения имущественных комплексов технополисов;
от 0,1% до 0,75% для ряда видов промышленного производства;
0,3% для имущественных комплексов, получивших в установленном порядке статус промышленного комплекса;
0,3% для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
0,5% для оптовых поставок основных видов продовольствия, утверждаемых Правительством Москвы.

Кроме того, льготные ставки установлены для объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (включая транспортно-пересадочные узлы), некоторых видов некоммерческих организаций и т. д.

Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области

Коэффициент вида деятельности – это повышающий коэффициент от 1 до 10, увеличивающий базовую ставку арендной платы в зависимости от того, какая на участке осуществляется деятельность и размещаются объекты. Например, коэффициент для промышленного производства – 1,1, а для складов – 4,2.

осуществляет правовую экспертизу законности начисления арендных платежей за землю в Московской области, в том числе правильность применения базовых ставок аренды и коэффициентов;
готовит юридические заключения по вопросам возможности снижения арендной нагрузки в отношении конкретного земельного участка;
представляет интересы арендаторов в органах государственной власти Московской области по вопросам порядка исчисления арендной платы на землю;
представляет интересы арендаторов при рассмотрении споров о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в пределах срока исковой давности, а также внесение изменений в договоры аренды в части определения размера арендных платежей.

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем – у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

А = К * %, где

А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
К – кадастровая стоимость земли;
% – коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

0,01% – для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
0,6% – для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
1,5% – для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
2% – если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

А = Ц * %, где

А – арендная плата в год;
Ц – рыночная цена земли;
% – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% – ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% – на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.