Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

Риск 2. Наличие скрытых собственников

По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.

В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.

Какие есть подводные камни?

Наиболее распространенной проблемой при покупке приватизированной квартиры является наличие лиц, которые обладают правом пользования данным жильем на пожизненной основе, однако наряду с этим не имеют права собственности.

Это происходит из-за того, что в момент приватизации кто-либо из членов семьи отказывается от приватизации, за ним по закону остается право бессрочно пользоваться данным жильем. И подобные ситуации довольно частое явление. Важно понимать, что лицо, которое прописано в жилье и в дальнейшем давший отказ в приватизации, не лишается права пользования квартирой.

И сложность состоит в том, что отказ человека от его доли собственности на квартиру сразу же дает разрешение остальным членам семьи провести приватизацию квартиры, однако права пользования этим жильем у этого человека не меняются.

Следует также убедиться, что подобный отказ был сделан абсолютно добровольно и был заверен нотариусом. Тем не менее, в таком случае прописанный человек должен либо сам снять себя с регистрационного учета, либо при невозможности выселить его он будет снят с учета лишь после его смерти.

Тем не менее, разрешить эту трудность можно еще в тот момент, когда вы только покупаете квартиру. Чтобы это сделать, требуется провести проверку всех лиц, которые прописаны на данный момент, и лиц, которые были прописаны прежде либо выписался из данного жилья. Важно также выяснить время и даже причины, по которым человек выписался из квартиры.

Если же в покупаемой квартире вы обнаружили людей, прописанных в нем, то следует узнать у собственника, кем приходятся ему эти люди, каковы были причины их выезда, имеют ли они документы, подтверждающие то, что у них нет прав и претензий по отношению к этой квартире.

Однако при отказе собственника предъявить данные по этим лицам либо архивную выписку следует воздержаться от покупки данной квартиры, чтобы избежать в будущем возможных трудностей.

Что необходимо учесть при покупке приватизированной квартиры?

Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.

После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.

Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.

1. Если живете в квартире по договору социального найма, сравните плюсы и минусы приватизации вашей квартиры.
2. Если приватизировать квартиру выгоднее, чем оставаться просто нанимателем, выясните, не входит ли она в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
3. Если квартиру можно приватизировать, определитесь, кто из зарегистрированных и проживающих в ней членов семьи будет участвовать в приватизации. Несовершеннолетних детей нужно включить обязательно или получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них.
4. Выясните точный перечень документов в вашем муниципалитете, соберите их по списку и пройдите всю процедуру.
5. Не забудьте, что после того как вы станете собственником жилья, появится обязанность платить налог на имущество.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

Оформление жилья в собственность

Приватизировать квартиру можно в любое время как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами специалистов.

Обращение за помощью к третьим лицам будет стоить определённых средств, но в этом случае весь процесс гарантированно пройдёт быстрее и не вызовет каких-либо дополнительных сложностей, которые могут возникнуть при самостоятельной приватизации.

Самостоятельная приватизация потребует сбора большого количества документов, которые необходимо будет предоставить для того чтобы процесс мог начаться.

Также есть шанс, что потребуется обратиться в архив, для получения выписки о предыдущем месте жительства. Это возможно в том случае, если будущий собственник проживал в другом городе до 1991 года.

Помимо этого потребуется письменное согласие всех людей, прописанных в приватизируемой квартире.

Покупателю необходимо учитывать риски при покупке квартиры. Основным риском для покупателя при приобретении приватизированной квартиры представляется признание сделки недействительной. Это осуществляется лишь в судебном порядке, так что помимо отказа от сделки покупателю придётся потерять время и деньги и на суде.В основном недействительность сделки, по которой продаётся приватизированная квартира, может заключаться в следующем:

• продажа жилья неправомочным на то лицом;
• отсутствие согласия совладельцев;
• наличие другого соглашения, по которому жильё передаётся иному лицу;
• несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц;
• наличие обременений на приватизированном жилье.

По общему правилу, редко какие кредиторы соглашаются принимать в качестве залога приватизированное жильё. Однако покупателю не стоит исключать такой вариант.

Так, среди обременений на приватизированное жильё стоит проверить:

• факт залога;
• факт наличия пожизненной ренты (что бывает довольно часто);
• наличие долгов по налогам и коммунальным платежам;
• наличие незавершённого судебного процесса, где предметом спора выступает указанная квартира.

Надо ли приватизировать купленную квартиру?

Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью (как выглядит образец договора купли продажи доли в квартире между родственниками и какие документы необходимы, читайте здесь). Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.

Стоит помнить о том, что завещать ил получать по наследству можно лишь приватизированное жилье. Если одинокий собственник неприватизированной квартиры умирает, то никакие законы о наследовании родственников разных линий не действуют. В этом случае квартира переходит в собственность государства.

Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.

Риски при покупке приватизированной квартиры

Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:

• Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.
• Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).
  Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.

  Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.

Во всех случаях, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, пострадает покупатель, который последним купил такую квартиру. Поэтому при покупке не стоит надеяться только на честное слово продавцов, нужно самостоятельно и тщательно проверять всю историю квартиры и ее документы.

О рисках продавца и покупателя при покупке квартиры читайте тут.

Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

1. Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
2. Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
3. Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;
4. Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
5. Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
6. Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.
   Главным документом является документ, на основании которого выдается свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, завещание или дарственная, приватизация и пр.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Список необходимых документов

Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.

Основными документами являются:

• договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
• документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
• справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
• копия лицевого счета;
• паспорта участников сделки;
• выписка из домовой книги.

Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.

К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.

В случае если интересы продавца представляет доверенное лицо, доверенность обязательно должна быть нотариально заверенной.

О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.

Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:

• документ, подтверждающий право на наследство;
• справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.

Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.

То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.

Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:

1. Наличия несовершеннолетних детей.
2. Наличия других совладельцев.
3. Наличия настоящих и бывших супругов.
4. Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.

Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?

Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.

Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:

Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Покупка приватизированной квартиры

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

• необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
• правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
• находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
• есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
• учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Покупка наследственной собственности

Гражданским кодексом установлено, что у наследников есть шесть календарных месяцев с момента смерти близкого родственника, когда есть законное право заявить свои претензии на наследство. По завершению этого термина ценности делятся между претендентами в законных частях, и только после этого можно распоряжаться наследством, в том числе оформлять его продажу.

Как показывает практика, нередко наследники узнают о своих законных претензиях на имущество через несколько месяцев (или даже лет) после смерти близкого родственника. Для таких случаев предусмотрена процедура восстановления упущенного срока. Суд рассматривает иск о восстановлении срока наследования и об отмене ранее составленного постановления нотариуса о делении ценностей.

Это значит, что текущий владелец дома/квартиры теряет права собственности на объект, а ранее оформленная сделка признается недействительной. Такие ситуации чреваты тем, что продавец может продавать жилье не только по незнанию, но также в мошеннических целях. В таком случае можно остаться и без жилья, и без денег.

1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
   • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
   • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
   • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
   • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
   • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
   • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
   • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
   • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
   • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
   • сокрытие информации о собственнике;
   • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
   • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
   • встречная продажа квартиры и расселение.
5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Похожие записи:

• Как оформить доставку пенсии на дом через Почту России
• В Госдуме предложили ввести льготы по растаможке автомобилей
• Налоговый вычет по процентам по ипотеке