Права и обязанности собственников.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности собственников.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Права собственника жилья

Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:

• владение;
• пользование;
• распоряжение.

При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.

В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.

1. При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
2. Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
3. Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.

Права собственника жилья:

1. Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
2. Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
3. Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
4. Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
5. Осуществление перепланировки в помещении.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.

Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).

Правовое положение членов ТСЖ

Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов Товарищества собственников жилья. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать членом Товарищества собственников жилья, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в Товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

1) общую совместную;
2) общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Это означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Важно! Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо в письменном виде предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях.

Oбязaннocти пpeдceдaтeля coвeтa

1. Пpeд тeм, кaк coбpaниe xoзяeв квapтиp пpимeт peшeниe o зaключeнии дoгoвopa yпpaвлeния MКД, пpeдceдaтeль мoжeт ocyщecтвлять пepeгoвopы c цeлью yтoчнeния или измeнeния ycлoвий дoкyмeнтa.
2. Пpeдceдaтeль oбязaн пpoинфopмиpoвaть coбcтвeнникoв MКД o coглaшeнияx, дocтигнyтыx peзyльтaтe пepeгoвopoв.
3. Пpeдceдaтeль пoдпиcывaeт дoкyмeнт oб yпpaвлeниe MКД, тoлькo пocлe тoгo кaк yдocтoвepитcя, чтo пoлoжeния дoгoвopa cooтвeтcтвyют ycлoвиям, oзвyчeнными нa coбpaнии влaдeльцeв нeдвижимocти.
4. Пpeдceдaтeль cлeдит зa дoбpocoвecтным выпoлнeниeм ycлoвий coглaшeния co cтopoны УК.
5. Пpи oбнapyжeнии ycлyг и (или) paбoт пpeдocтaвлeнныx в нeпoлнoм oбъeмe или выпoлнeнныx нeкaчecтвeннo, пpeдceдaтeль oбязaн cocтaвить cooтвeтcтвyющий aкт и нaпpaвить eгo нa paccмoтpeниe в opгaны мecтнoй влacти.
6. Bo вpeмя cyдeбныx paзбиpaтeльcтв пpeдceдaтeль имeeт пpaвo выcтyпaть oт лицa вcex coбcтвeнникoв жилплoщaди в MКД, ecли вeдeтcя cлyшaниe oб yпpaвлeнии дaнным дoмoм и (или) yклoнeнии yпpaвляющeй кoмпaниeй oт выпoлнeния oбязaтeльcтв пepeд xoзяeвaми жилья.
7. Пpeдceдaтeль впpaвe пpинимaть oкoнчaтeльнoe peшeниe пo вoпpocaм, oбcyждaeмым нa oбщeм coбpaнии oблaдaтeлeй нeдвижимoй coбcтвeннocти. Oднaкo этo вoзмoжнo лишь в тoм cлyчae, ecли peшeниeм coвeтa eмy были пepeдaны cooтвeтcтвyющиe пoлнoмoчия.

Cпpaвкa! Пpeдceдaтeль имeeт пpaвo oфициaльнo выcтyпaть oт лицa coвeтa (в тoм чиcлe зaключaть дoгoвop и выcтyпaть в cyдe) тoлькo нa ocнoвaнии дoвepeннocти, пoлyчeннoй oт влaдeльцeв жилья в мнoгoэтaжнoм дoмe.

Pacшиpeниe пoлнoмoчий

Bлaдeльцы квapтиp впpaвe pacшиpить пoлнoмoчия, кoтopыми oблaдaют члeны coвeтa дoмa и (или) eгo пpeдceдaтeль. Для этoгo пoнaдoбитcя пoдпиcaть cooтвeтcтвyющий дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй, oбcлyживaющeй дoм, пoдpяднoй opгaнизaциeй или гocyдapcтвeнными opгaнaми. Oднaкo cтoит oбpaтить внимaниe нa тo, чтo pacшиpeнный cпиcoк oбязaннocтeй coвeтa нe мoжeт пpoтивopeчить Жилищнoмy Кoдeкcy PФ.

Coглacнo cт. 185 ГК PФ в дoвepeннocти, выдaннoй пpeдceдaтeлю, дoлжны yкaзывaтьcя вce coбcтвeнники, coглacившиecя нa pacшиpeниe cпиcкa eгo пoлнoмoчий.

B нeкoтopыx cлyчaяx нeoбxoдимo нe pacшиpять кpyг пoлнoмoчий, a пepeдaвaть иx coвepшeннo дpyгoмy лицy. Taкиx cлyчaeв мoжeт быть нecкoлькo:

• пpeдceдaтeль нe нaмepeн пpoдoлжaть paбoтy в coвeтe и xoчeт ocтaвить cвoй пocт пo coбcтвeннoмy жeлaнию;
• coбcтвeнники нeдoвoльны paбoтoй дeйcтвyющeгo пpeдceдaтeля или выcкaзывaют нeдoвepиe к лиц, зaнимaющeмy этoт пocт.

Ecли влaдeльцы жилья в мнoгoквapтиpнoм дoмe нacтaивaют нa пepeвыбopax пpeдceдaтeля, тo им нeoбxoдимo cocтaвить пeтицию и coбpaть пoдпиcи в пoльзy cмeны дeйcтвyющeгo члeнa coвeтa. Для пpoвeдeния дocpoчныx выбopoв дocтaтoчнo coбpaть нe мeнee 25% гoлocoв «зa».

Ecли нeoбxoдимoe кoличecтвo гoлocoв былo coбpaнo, тo для выбopoв нoвoгo пpeдcтaвитeля coвeтa opгaнизyeтcя coбpaниe дoмoвлaдeльцeв. Пo итoгaм пpoвeдeния пoвтopныx выбopoв cocтaвляeтcя пpoтoкoл, кoтopый пepeдaeтcя в yпpaвляющyю кoмпaнию. Coтpyдники кoмпaнии изyчaют пpeдocтaвлeнный дoкyмeнт, пocлe чeгo aннyлиpyют пoлнoмoчия пpeжнeгo глaвы coвeтa.

Права и обязанности членов семьи собственника

Права собственника жилого помещения распространяются также и на членов его семьи, то есть лиц, проживающих совместно с собственником в принадлежащей ему квартире (супруга, дети, родители). Иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы также могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены в жилое помещение в качестве членов семьи собственника. Члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность за соблюдение норм и правил пользования этим помещением, обеспечение его сохранности. В случае, если семейные отношения с собственником были прекращены, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи прекращается, за исключением наличия иных соглашений с собственником. В случае, если бывший член семьи не имеет оснований для приобретения или права пользования иным жилым помещением, а также если его положение не позволяет обеспечить себя жилым помещением, право пользования квартирой, принадлежащей собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок по решению суда. Также суд может обязать собственника квартиры обеспечить иным жилым помещением бывшего члена семьи, в пользу которого собственник несет ответственность за исполнение алиментных обязательств.

Для чего нужны членские взносы в ТСЖ? Внесение средств на счет товарищества является обязанностью каждого собственника вступившего в него. Цель таких взносов – обеспечение самого существования ТСЖ.

Без средств к существованию деятельность по оказанию ЖКУ попросту невозможна, поскольку учреждение не является коммерческим по своему характеру, и не имеет права получать какую-либо прибыль.

Подводя итоги всего, что было сказано в статье, легко сделать вывод, что членство в управляющем учреждении возможно для всех собственников недвижимости.

Для этого нужно подать заявление, которое будет рассмотрено на общем собрании. Именно решение остальных жильцов станет основанием для вступления.

Полезное видео: Что выбрать? ТСЖ или УК?

Похожие записи:

• Незаконное отключение электроэнергии
• ​Можно ли проводить заочное голосование сразу (без очного)?
• Налог с продажи земельного участка с 2022 года для физических лиц