Брачный договор при покупке жилья в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет. Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора. Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Как оформить брачный договор
Брачный договор заключают до регистрации брака или во время брака, при этом оба супруга должны быть дееспособны.
Договор составляется на основе того, о чем договорились супруги между собой, и заверяется нотариусом. Документ, не заверенный нотариусом, является недействительным.
В брачном договоре должны прописываться вопросы денежные и имущественные, без вопросов о воспитании детей и личных взаимоотношениях. Брачный контракт можно заключить на конкретный срок, а после его истечения продлить или пересоставить по-новому.
Брачный договор отличается от договора по разделу имущества, последний документ подводит итог совместному владению имуществом супругов, которое есть у них на момент его подписания. А в брачном договоре прописывается лишь возможный раздел имущества, которого еще, может, и нет у супругов, учитывающий определенные обстоятельства.
Нужен ли брачный контракт?
Во время расторжения брака многие супруги сталкиваются с достаточно сложной проблемой с юридической точки зрения, заключающейся в разделе квартиры, которая была приобретена в кредит. Ситуация может оказаться сложной, если бывшие супруги имеют различное социальное и финансовое положение. Стоит отметить, что Семейный Кодекс РФ определяет, что оба супруга должны обладать равными правами во время раздела совместно нажитого имущества, но зачастую равенство существует только на бумаге.
Наиболее простым вариантом станет договоренность супругов в вопросе раздела жилой площади, приобретенной в рамках ипотечного кредита. Однако существует более простой способ решить вопрос, кто станет владельцем квартиры – достаточно заранее составить контракт на данную квартиру перед оформлением ипотечного кредита или составить брачный договор после ипотеки.
Основные условия брачного договора:
- Содержит статью, где указаны данные супруга, который обязывается выплачивать основную часть ипотеки. В результате он сможет претендовать на получение большей части квартиры.
- Ипотечный кредит будет выплачиваться только одним супругом, поэтому второй не может претендовать на получение жилой площади.
Чем поможет брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Молодые пары, по причине того, что надо где-то жить, часто берут квартиры в ипотеку, и в процессе её погашения пробуют себя в семейной жизни. Но ранние браки имеют свойство распадаться, и чтобы человек имел возможность использовать потраченное время с выгодой для себя, у него есть право вместе с полученным опытом забрать и часть своих денег, которую вложил в квартиру лично он или она.Однако для этого также необходимо заключать брачный договор, поскольку в противном случае ипотечная квартира будет считаться совместно нажитым имуществом и пойдет под раздел, в результате которого каждый из бывших собственников получит равные доли.
Кроме того, если после развода бывшие супруги захотят не продавать квартиру сразу, а погасить ипотечный кредит, если например, он был выдан на выгодных условиях, величина остатка по кредиту, а также процентной ставки тоже будет зависеть от размеров долей каждого из них.
Что такое брачный договор
Брачный контракт (договор) — это соглашение, которое определяет права на имущество супругов в браке и после его расторжения. Данный документ составляется при вступлении в супружеские отношения либо во время брака. Договор позволяет отступить от правила совместной собственности, которое установлено для супругов ст. 34 СК РФ.
Если при покупке квартиры или другой недвижимости супруги изначально определили размеры долей (например, 1/3 у мужа и 2/3 у жены), то при разделе собственности суд может учесть это. Однако общий принцип равенства долей в совместно нажитом имуществе будет соблюдаться. Это означает, что жена будет вынуждена выплачивать компенсацию мужу или не сможет претендовать на другое ценное имущество, нажитое в браке (например, автомобиль).
При заключении брачного контракта супруги могут отказаться от принципа равенства долей. Для каждого из объектов, купленных в браке, могут быть установлены следующие режимы собственности:
- совместный (по ½ каждому супругу);
- долевой (с любым соотношением размеров долей, в т.ч. с выделением детских долей и др.);
- единоличное владение.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Это уже совсем другая история. Как отмечалось, согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное во время существования брачного союза, считается совместно нажитым.
Ст. 39 СК РФ говорит о том, что доли в имуществе супругов, по общему правилу, признаются равными.
Таким образом, если брачного договора нет, то квартира, приобретенная в браке, должна быть разделена между мужем и женой пополам.
Не всегда такой расклад устраивает стороны. Иногда, он не выгоден и третьим лицам. Например, банку, выдающему средства на приобретение объекта недвижимости.
Собственно, исходя из норм СК РФ, брачный договор и заключается, в большинстве случаев, для того чтобы решить вопрос с правами на имущество, приобретенное во время брака.
Причем, определить данным документом можно права на квартиру:
- которую супруги только планируют приобрести;
- которая уже находится в совместной собственности мужа и жены.
Рекомендуется решать вопрос своевременно. То есть, заключать контракт при покупке объекта недвижимости.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке
Покупая жильё в ипотеку, супруги, чаще всего, планируют погашать её совместно. Бывают случаи, когда заёмщиком является только один из пары. Вступая в брак, люди редко думают о разводе, но, когда это случается, возникают огромные сложности с разделом имущества.
В брачном контракте указано, кто из супругов при разводе будет оставаться собственником жилья, и кто будет продолжать погашать задолженность за него перед банком.
Брачный договор защищает от рисков, как самого кредитора, так и заёмщиков. Если жильё приобреталось в ипотеку совместно, то после расторжения брака один из супругов может прекратить выплачивать ипотеку. В таком случае вся сумма задолженности ляжет на плечи второго. Брачный контракт вносит ясность в имущественные отношения супругов.
После развода банк будет точно знать с кого из супругов взыскать долги по ипотеке – всё будет прописано в брачном договоре. Это повышает безопасность кредита.
Брачный договор во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Порядок оформления брачного договора для (при) ипотеке
Технически составить документ можно в течение одного дня. Договор вступает в юридическую силу с момента нотариального заверения. Однако при заключении целесообразно изучить юридические аспекты, получить консультацию у юриста и обсудить детали со второй половиной.
Для оформления требуется представить:
- три экземпляра брачного контракта при ипотеке по образцу кредитной организации, либо согласованию с банком;
- паспорта сторон, удостоверяющие личность;
- свидетельство о заключении брака, выданное ЗАГСом.
Как правильно оформить брачный контракт для ипотеки
Банк весьма щепетильно относится к документу. Чтобы избежать отклонения заявки, рекомендуется использоваться для составления предложенную форму брачного контракта при ипотеке.
Хотя составление договора доверяют юристу или нотариусу, необходимо запросить в банке образцы брачных договоров при ипотеке, чтобы соблюсти правила кредитного учреждения и успешно получить одобрение сделки.