Как перевести СНТ в ИЖС: процедура, список документов, ошибки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести СНТ в ИЖС: процедура, список документов, ошибки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы провести присоединение садового товарищества к сельскому поселению, необходимо пройти довольно длинный путь. Если причина присоединения садового товарищества заключается в решении его членов или управляющих органов, необходимо провести общее собрание или заседание коллегиального органа управления. В протоколе собрания (заседания) должна быть задокументирована воля членов товарищества или органа управления (с данными голосования). Затем необходимо обратиться в местную администрацию, где будет предложен план дальнейших действий.
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Процедура перевода и документы
Собственники участков СНТ имеют законное право обратиться с ходатайством о присвоении земельному наделу ВРИ «ИЖС» в местную администрацию.
В случае, когда права на земельный надел не оформлены, рекомендуется сделать это до начала процедуры смены ВРИ.
Органы Росреестра затребуют с заявителя следующие документы:
- Распорядительный акт администрации о выделении земли участникам товарищества.
- Садовая книжка.
- Описание границ участка.
- Отчет о проведении общего собрания членов товарищества о распределении участков.
- Выписка из кадастрового плана на весь земельный массив, принадлежащий СНТ (с выделением на плане границ, принадлежащего вам участка).
- Документ правления СНТ, подтверждающий факт выделения вам земельного надела.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Перевод земли из СНТв ИЖС в 2021 году
- федеральное законодательство ограничивает перевод конкретных земель из одной категории в другую;
- отрицательное экологическое заключение;
- несоответствие желаемой категории земель утверждённым документам территориального планирования, землеустроения.
- основания изменения категории земель;
- границы и описания местоположения земель, для земельных участков их площадь и кадастровые номера;
- категория земель, перевод из которой осуществляется;
- категория земель, перевод в которую осуществляется.
В соответствии с Федеральным законом № 172, решение о переводе одной категории земли в другую принимается Администрацией субъекта РФ. Однако в первую очередь потребуется получить согласие органов местного муниципального управления, под юрисдикцией которых находится участок. Если земля в черте города, то обращаться необходимо в городскую администрацию, если в районе – то в районную.
Целевое назначение земель ИЖС – расширение административных единиц путем строения дома, а также бани, гаража и т. д. СНТ же представляют собой компанию, которая имеет свой устав, главу и правление. Потому члены садового товарищества обязаны отчитываться за действия, производимые на земле.
Одна из разновидностей земель, это садовое некоммерческое товарищество, члены которого объединяются для решения различных дачных вопросов. Такие участки дешевые и прекрасно подходят для посадки овощей, но в них нельзя проживать круглогодично. Именно поэтому многие собственники оформляют перевод земли, предназначенной для садоводства, в категорию ИЖС.
В случае получения отказа в переводе статуса участка, его владелец вправе обратиться в суд. Однако, для этого необходимо быть полностью уверенным в том, что действия местной администрации были неправомерными.
Не все участки СНТ можно перевести в ИЖС. Если земля находится в отдаленной местности, за пределами города или поселка, осуществление замены категории будет невозможно. Подобному участку исключено предоставление адреса, к нему достаточно трудно подвести все необходимые для жизни коммуникации. Именно это и становится причинами получения отказа.
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
В 2021 году в Земельный кодекс РФ введены поправки, которые упростили порядок выкупа земель под ЛПХ. Теперь участок можно получить без предварительного проведения аукциона. Выкуп осуществляется в зависимости от кадастровой стоимости. Такой участок могут получить как физические, так и юридические лица.
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
При выводе земель из разряда сельскохозяйственных его собственнику придется заплатить немалые деньги. Ведь в этом случае речь идет о возмещении государству запланированных им поступлений в виде налога на землю. Эта сумма примерно составляет около 30 процентов его кадастровой стоимости. Кадастровая оценка земельного участка практически такая же, как и рыночная стоимость участка. Если земельный участок будет оценен в 500 000 рублей, то его собственнику придется заплатить около 150 000 рублей. Данная ситуация удерживает многих владельцев участков от дальнейших действий.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Как поменять вид разрешенного использования?
Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.
Нужно выполнить следующие действия:
- Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:
- Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
- Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
В местных регламентах могут предусматриваться и другие документы, например:
- Схема расположения земельного участка, выполненная таким образом, чтобы рассматривающее заявление лицо могло ясно представлять себе, где именно расположен участок;
- Выписка из ЕГРН, в которой указаны характеристики участка;
- Проект планировки территории;
- Копия документа на возведенное здание (при его наличии);
- Доверенность (при обращении собственника через посредника);
- Согласие арендодателя на смену вида разрешенного использования (при сдаче участка в аренду).
Этот перечень примерный и может меняться по усмотрению администрации. Поэтому прежде чем направлять пакет на рассмотрение, стоит приехать и ознакомиться со списком необходимых бумаг. Часто список можно найти на официальном сайте администрации.
Пакет документов направляется лично, через представителя или по почте. В некоторых администрациях предусмотрена возможно отправить документы для предварительного ознакомления по электронной почте, но оригиналы все же нужно будет предоставить позднее.
Вопрос рассматривается около 2 месяцев, но не дольше 60 дней.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
- Члены товарищества уплачивают взносы на развитие инфраструктуры. Приобретя земли сельхозназначения с развитой инфраструктурой, Вы сможете быстрее и с большей выгодой ее продать.
- Учитывайте местоположение участка. Наиболее привлекательные варианты расположены неподалеку от населенных пунктов и рядом с транспортными развязками.
- Качество и плодородность почвы имеют огромное значение. Учитывайте это при поиске земельного участка.
- Важно заранее определиться с площадью приобретаемых земель.
- Не забывайте об экологической составляющей и самой возможности перевода в СНТ. Разобраться со всеми нюансами выбора такой земли помогут специалисты нашей компании. Они же предложат наиболее подходящие для извлечения прибыли варианты.
Как оспорить отказ в переводе земельного участка под садоводство и огородничество?
Если возможность перевода участка под садоводство и огородничество имеется, причем собраны все документы, подтверждающие данный факт, но в услуге отказали, надо обращаться в суд. Чтобы судья не отклонил иск, придется тщательно подготовиться к разбирательству.
- Начните со сбора документации, доказывающей соблюдение процедуры и возможность перевода земли под садоводство. Точный перечень бумаг зависит от ситуации, но обычно в него входят результаты экспертизы проекта, согласования с различными ведомствами и выписки из реестра.
- Затем следует подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение. В ней укажите на допущенные ошибки, сошлитесь на безосновательность отказа и попросите изменить вид использования участка.
- По претензии вынесли новый отказ или проигнорировали ее – готовьте исковое заявление. К нему прикрепляют те же документы, что и к жалобе, но добавляют квитанцию об оплате пошлины и результаты досудебной процедуры.
До суда желательно проверить положение участка в градостроительном регламенте. Этот документ предусматривает допустимые виды использования в пределах одной категории. Садоводство и огородничество должно быть в списке разрешенных ВРИ.
Когда подготовка завершена, можно переходить к составлению иска. По смыслу он повторяет претензию, поданную ранее:
- основания не соответствуют закону;
- чем подтверждается данное утверждение;
- что говорят правовые нормы о ситуации;
- требования отменить отказ и изменить ВРИ.
Требования к участку земли
- Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
- Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
- Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
- На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.
Для перевода земли из земель садового некоммерческого товарищества в земли под жилищное индивидуальное строительство нужно прийти на прием в местную администрацию, в ведении которого находится конкретное СНТ.
Первым делом нужно узнать, возможно ли изменение назначение соответствующего участка.
В случае однозначно отрицательного ответа, лучше не тратить время.
Если сотрудники администрации допускают смену категории, то можно начинать собирать необходимые документы.
После сбора пакета бумаг, следует подать заявление на перевод земель из категории СНТ в другую категорию.
В течение месячного срока после подачи ходатайства, сотрудники муниципалитета принимают решение.
При принятии положительного решения, заявитель получает акт о смене категории земельного участка, а при отрицательном — письменный отказ, который должен быть обязательно мотивирован со ссылками на действующие правовые акты.
Перевод дачного участка в ИЖС: пошаговая инструкция
Если же владелец участка в огородническом товариществе захочет построить на своей территории частный дом, то сделать это можно лишь после перевода земли в ИЖС. Изменить категорию земли имеет право и собственник участка в СНТ, но после вступления в силу нового закона данная процедура не является обязательной.
- участник не придерживается правил в рамках устава;
- участник не предпринял мер по устранению фaктов, связанных с иcпoльзoвaнием зeмли ненадлежащим образом;
- действия со стороны исключаемого члена СНТ носят преднамеренный и регулярный характер;
- в случае, когда гражданину были предъявлены требования об устранении нарушений, но он принял мер по их устранению.
Согласно последнему судебному решению ВС РФ, в дачных и садовых домиках допускается оформить прописку, но сделать это будет весьма затруднительно. Так, потребуется доказать факт пригодности дачи для круглогодичного проживания и пройти немало инстанций. Нередко собственникам приходится отстаивать свою правоту через суд.
Конечно, чтобы избежать всех трудностей со сбором документов, составлением заявления, можно обратиться за услугами юриста, что обойдется примерно от 15 до 50 тысяч рублей. Сама же стоимость процедуры перевода напрямую будет зависеть от размеров участка и его расположения. При сборе документации могут потребоваться такие сборы как: сбор за кадастровый паспорт, цена процедуры межевания и другие возможные траты.
- Представлен неполный пакет документов.
- Недостаточное обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую.
- Отсутствие согласия совладельцев земли.
- Расхождение намерений заявителя с генеральным планом территории.
- Наличие обременений, препятствующих переводу земли.
Как поменять вид разрешенного использования?
Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.
Нужно выполнить следующие действия:
- Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:
- Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
- Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
В местных регламентах могут предусматриваться и другие документы, например:
- Схема расположения земельного участка, выполненная таким образом, чтобы рассматривающее заявление лицо могло ясно представлять себе, где именно расположен участок;
- Выписка из ЕГРН, в которой указаны характеристики участка;
- Проект планировки территории;
- Копия документа на возведенное здание (при его наличии);
- Доверенность (при обращении собственника через посредника);
- Согласие арендодателя на смену вида разрешенного использования (при сдаче участка в аренду).
Этот перечень примерный и может меняться по усмотрению администрации. Поэтому прежде чем направлять пакет на рассмотрение, стоит приехать и ознакомиться со списком необходимых бумаг. Часто список можно найти на официальном сайте администрации.
Пакет документов направляется лично, через представителя или по почте. В некоторых администрациях предусмотрена возможно отправить документы для предварительного ознакомления по электронной почте, но оригиналы все же нужно будет предоставить позднее.
Вопрос рассматривается около 2 месяцев, но не дольше 60 дней.
В некоторых регионах предусматривается оплата муниципальной услуги, но в большинстве регионов она предоставляется безвозмездно.
- После рассмотрения собственника уведомляют о необходимости явиться в администрацию и получить решение. Решение получает либо сам собственник, либо его представитель. В первом случае явившееся лицо предъявляет паспорт, во втором – паспорт и оригинал доверенности.
Решение может быть следующих видов:
- Разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с просьбой,
- Отказ в просьбе об изменении разрешенного вида.
Отказ можно обжаловать в суд.
С положительным ответом собственник или его представитель обращаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сведения также часто направляются местной администрацией. Этот момент нужно уточнять у работника администрации. Изменение в реестр вносятся в течение 15 дней. Если этого не произошло, тогда нужно обратиться в Росреестр самостоятельно.
Перевод дачного, садового или участка сельхозназначения в землю под ИЖС
- рассматриваемый земельный участок должен географически легко присоединяться к землям своего населенного пункта;
- перевод в ИЖС не противоречит генеральному плану развития населенного пункта;
- для получения разрешения на перевод земли сельхозназначения необходимо положительное заключение экологической экспертизы;
- кадастровая стоимость земельного участка не должна значительно превышать среднее значение стоимости участков в районе или городе.
- копию паспорта заявителя;
- согласие всех собственников на намеченное изменение категории участка;
- выписку из кадастра недвижимости или кадастровый паспорт участка;
- документ, устанавливающий права на участок, – выписка из ЕГРП;
- положительное заключение экологической экспертизы, в случае, если она предусмотрена федеральными законами;
- расчеты потерь сельхозпроизводства в результате вывода участка из их состава.
Перевод земли из сельхозназначения в садоводство 2021
Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием. ИЖС — разрешенное использование ТОЛЬКО на землях населенных пунктов. Следовательно, для начала выясните, какая категория земли на которой находится Ваш земельный участок. Далее, сменить вид разрешенного использования (с большим трудом и материальными затратами) можно только в том случае, если Ваш участок крайиний и примыкает к какому-либо населенному пункту.
Обратите внимание => Отсрочка платежа по договору купли продажи недвижимости