Кто это — управляющий ТСЖ? Каковы его функции и рабочие обязанности?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто это — управляющий ТСЖ? Каковы его функции и рабочие обязанности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В ст. 145 ЖК РФ не указано, что управляющего должно выбирать и назначать общее собрание жильцов, но из п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ ясно, что штатное расписание утверждается именно этим органом.

Суть работы в многоквартирном доме

Управляющий – это работник, который контролирует реализацию таких направлений деятельности ТСЖ, как:

1. Финансово-экономическая (составляет сметы по доходам и расходам, ведет финансовый учет, работу с должниками-собственниками).
2. Осуществление технического контроля и планирования (может производить отбор подрядчиков для проведения ремонтных работ).
3. Договорно-правовая деятельность (может заключать письменные соглашения с поставщиками услуг, например, вывоз мусора).
4. Инженерно-техническая (произведение регулярных осмотров вверенной ему территории, удовлетворение жалоб жильцов по техническим доработкам).

Оформление полномочий

Собрание и определит необходимость для структуры их товарищества такого члена коллектива, и положит ему зарплату в случае одобрения (выплата зарплаты проходит по смете расходов, финансируемых из кармана собственников).

В ст. 148 (4,5) ЖК РФ определен порядок привлечения к сотрудничеству наемных работников, каким является и управдом, силами и компетенцией правления ТСЖ. Вид договора может быть разным.

Можно ли вносить изменения?

Если должностная инструкция утверждена, то вносить изменения в нее можно лишь в том случае, если на это согласны и правление, и председатель путем голосования. Как правило, в текст документа вносятся поправки лишь в том случае, если меняется штатное расписание, вводятся новые должности или меняются права, ответственность и обязанности главы товарищества.

При изменении инструкции текст составляется заново: включаются дополнительные условия, а то, что остается неизменным, снова вписывается в нее. Измененный документ утверждается членами правления ТСЖ.

Должностная инструкция призвана устанавливать границы полномочий и определять профессиональные функции председателя. Несмотря на то, что она не является обязательной для сотрудников ТСЖ, ее наличие существенно облегчает работу руководящих лиц.

Обязанности управляющего ТСЖ регламентируют его деятельность, учитывая компетенцию. Должностная инструкция содержит полный перечень работ, которые должен выполнять сотрудник, они направлены на непосредственный род деятельности. Управляющий обязан не только в рабочие дни находиться в кабинете и выполнять:

• проверку, осмотр придомовой территории, состояние коммуникаций;
• контроль за конструкциями строения;
• экстренное реагирование в случае внештатной или аварийной ситуации;
• функции представителя жильцов для защиты их интересов перед различными органами в районной администрации, муниципальном совете;
• учет показаний счетчиков;
• прием жалоб, пожеланий от жителей дома;
• закупку материалов для ремонта, руководство его проведения;
• сохранение конфиденциальности персональных данных собственников;
• составление актов, документации по зданию;
• наем необходимых работников;
• платежи по счетам;
• переговоры по услугам.

Председатель отвечает за надлежащее выполнение обязанностей управляющим. Если он допустит нарушения, председателю предстоит отчитаться перед собственниками квартир, исправить положение.

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Какая накладывается ответственность?

Управляющий является администратором хозяйственной деятельности в доме. Поэтому, кроме должностных обязанностей и прав обычного работника, на управдома накладывается материальная ответственность. В законе нет ограничений, положений об ответственности для этих сотрудников. Подобные установки должны содержать должностные инструкции и Устав товарищества. Если сотрудник не выполняет своих функций, а средства уходят в неизвестном направлении — взыскать с него убытки можно по общим законодательным нормам, предусмотренным для таких нарушений по уголовной или административной ответственности. Доказательную базу собственники всегда соберут, когда не видно пользы, эффективной работы от деятельности и доверенных денежных средств для этих целей.

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

1. выполнять свои функции в пределах должностной инструкции;
2. представлять ТСЖ перед третьими лицами (на основании доверенности от товарищества);
3. вносить предложения руководству по вопросам улучшения организации обслуживания МКД;
4. контролировать работу работников низшего звена, а также подрядчиков, искать лучшие коммерческие предложения, давать указания, руководить процессами ремонтов;
5. быть представителем интересов ТСЖ перед третьими лицами;
6. отстранять от работы или делать замечания своим подчиненным, если их поведение, состояние того заслуживает;
7. пользоваться всеми правами гражданина, гарантированными Конституцией РФ.

Управляющий: кто он и зачем нужен?

Управляющий — это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего — ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью «Договор между ТСЖ и управляющей организацией», N 11, 2009).

Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина — тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим — физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Принцип работы руководителя

Помимо базовых и особых полномочий, нужно разобраться с тем, как работает председатель. Любое должностное лицо получает инструкцию, где прописаны те правила и обязанности, которые следует выполнять.

Ниже представлена инструкция по должности председателя ТСЖ:

1. Руководитель должен быть выбран участниками правления ТСЖ и никак иначе.
2. В процессе решения споров и основной работе председатель опирается только на законы РФ.
3. Характер руководства должен быть добросовестным.
4. Чтобы усовершенствовать работу, руководитель должен давать поручения своим подчиненным – это правило. Даже если ТСЖ состоит из одного только председателя.
5. Графики работы и все функции работников (заместитель, администратор, электрик, сантехник) должны быть оговорены и прописаны в уставе.
6. Также следует помнить о том, что информация о заработных платах или штрафах должна обсуждаться через председателя, поскольку он решает эти вопросы.
7. Необходимо соблюдать нормы по отношению ко всем органам власти.

Требования к кандидату на должность

К председателю ТСЖ предъявляют общие требования, как к должностному лицу, и специальные, учитывающие специфику деятельности. Главное условие — наличие собственности в доме, где организуется товарищество. То есть председателя избирают из числа владельцев жилья.

Требования преимущественно определяются участниками общества и включают:

• Отсутствие судимостей, вредных привычек (алкоголизма, наркомании).
• Возраст свыше 18 лет.
• Экономико-финансовое или техническое образование (то есть не ниже среднего).
• Наличие свободного времени для управленческой работы, возможность посещать госведомства, заключать сделки.
• Знания о структуре, функционировании ТСЖ, законодательной базе ЖКХ и смежных ведомств.
• Понимание персональных прав и обязанностей, ответственность, пунктуальность.
• Знание основ составления бумаг, документооборота.
• Умение вести переговоры, заключать сделки, организаторские способности.
• Финансовая грамотность, навыки работы с отчетами — председатель контролирует расходование средств.

Юридическая ответственность председателя

Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.

Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.

Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.

Возможность отпуска председателя

Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.

Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.

Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.

После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.

При этом председатель:

1. Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
2. Извещает об уходе членов товарищества.
3. Информирует диспетчеров и представителей иных служб.

Как стать председателем

Как уже отмечалось выше, это выборная должность, поэтому стать председателем можно только тогда, когда такого гражданина выберут другие жильцы многоквартирного дома. Особое внимание стоит уделить порядку выдвижения своей кандидатуры. Во многом, это можно отождествить с выбором депутата, только в более упрощенном порядке.

Гражданин на общем собрании предлагает выбрать себя и обосновывает то, что его кандидатура подходит лучше всего. После этого происходит голосование. Если за гражданина проголосовало большинство жильцов, то принимается решение о порядке избрания его на должность. Собрание обязательно должно быть узаконено протоколом и на нем должно присутствовать большая половина жильцов конкретного дома. В противном случае, собрание будет признано неправомочным.

После этого председатель подписывает должностную инструкцию и вступает в свою должность.

Выбирается главный на должность путем проведения открытых выборов. Тайного голосования в данной ситуации не допускается.

Ответственность председателя ТСЖ

Вся структура деятельности товарищества собственников определена в Уставе. В связи с тем, что ТСЖ является юридическим лицом, то глава несет ответственность по закону, как и руководитель любой другой организации. Обычно, в документе расписано по пунктам, что относится к функциям, которые он обязан выполнять. Собственники жилья в любое время могут внести изменения в Устав и предоставить копию документа в органы, где происходила регистрация.

Председатель ТСЖ несет ответственность за:

• нерациональное использование денежных поступлений;
• сокрытие информации о движении средств на счету товарищества;
• причинение убытков действиями, противоречащими Уставу;
• несвоевременное предоставление налоговой отчетности;
• достоверность и своевременное предоставление отчетности правлению товарищества.

Похожие записи:

• Инструкция: оформляем пособие по уходу за пожилым человеком
• Досудебное урегулирование спора
• Расчет пособия по беременности и родам в разных ситуациях