Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сегодня на патентной системе работает лишь пара процентов индивидуальных предпринимателей. Объясняется это неоднозначной выгодой. Не каждому предпринимателю выгодно работать по этой схеме. Для получения возможности полноценного оценивания системы, стоит ознакомиться с основными ее преимуществами и недостатками, которые представлены ниже.

Изменения патента на 2022 год для ИП

Согласно законодательству РФ в новом году для бизнесменов, выбравших данный режим налогообложения грядут следующие важные перемены:

• Первой, и, пожалуй, самой важной новостью, стало продление периода действия налоговых каникул для бизнесменов. Те, кто регистрируются в первый раз и осуществляют такой вид деятельности как: производственная, социальная, научная и сфера оказания бытовых услуг гражданам — могут рассчитывать на нулевую ставку по налогам. Эта отсрочка продлится как минимум до 2023 года.
• Предприниматели, не попавшие в список тех, кому полагается нулевая ставка, могут воспользоваться налоговым вычетом. Это поможет значительно уменьшить сумму обязательных платежей в государственный бюджет. Бизнесмены смогут учесть в уплату налоговых взносов страховые налоги за себя и сотрудников. ИП без работников сможет получить вычеты до 100 % от патента, а вот бизнесы с наемными сотрудниками только до 50 %.
• Повысился размер потенциально возможной прибыли на ПСН в 2022 году в некоторых субъектах страны, таких как Москва и Московская область. Возможно в скором времени, такое решение примут и остальные регионы.
• Также в новом году увеличился размер страховых взносов с предпринимателей.
• Появилась возможность подачи заявления о переходе на патент в МФЦ (согласно распоряжению Налоговой №328 от 15 октября 2021 года). Решение о выдаче патента по поданному заявлению можно получить при личном посещении того же МФЦ, Налоговой или по почте.

Преимущества и недостатки

К основным преимуществам патентной системы стоит отнести возможность:

• освобождения от уплаты различных разновидностей налогов;
• не сдавать декларации;
• не заниматься ведением налогового и бухгалтерского учета;
• дифференцированного подхода (размер потенциальной прибыли отличается для индивидуальных предпринимателей с различными критериями);
• простого расчета налога и понятность системы.

Важно! Экономически выгодно сдавать недвижимое имущество, которое расположено в элитном районе и имеет значительную площадь.

Среди недостатков патентной системы стоит выделить:

• осуществление расчета налога от размера суммы потенциальной прибыли (на практике часто потенциальная прибыль оказывается выше реальной);
• необходимость внесения части отчислений наперед (ни одна другая налоговая система этого не предусматривает);
• размер страховых взносов, который отчисляет индивидуальный предприниматель, не способствует уменьшению размера налога, подлежащего уплате;
• необходимость ведения некоторой отчетности (предприниматель обязан вести учет доходов в специальной книге).

Патентная система только начинает развиваться в стране. Не каждому предпринимателю выгодно приобретать патент на сдачу недвижимого имущества. Однако в случаях, когда планируется сдавать несколько квартир одновременно, все же стоит задуматься о приобретении свидетельства, предоставляющего возможность законно сдавать в аренду жилье.

Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:

• реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
• необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
• необходимость ведения книги учета доходов ИП;
• нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
• короткий срок действия (до одного года).

Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.

Формула расчёта патента

Стоимость патента на год: потенциальный возможный доход (ПД) × 6%.

В Крыму и Севастополе ставка — 4%.

Потенциальный доход — это цифра, которую определяют местные власти для конкретного вида деятельности. ПД часто зависит от муниципалитета и физических показателей бизнеса. Как правило, региональный закон сводит эти данные в одну относительно удобную таблицу.

В некоторых регионах потенциальный доход умножают также на федеральные или местные коэффициенты-дефляторы, поэтому стоит пробежаться глазами по тексту всего документа.

Возьмём для примера Московскую область. Конечно, проще всего посчитать стоимость патента с помощью онлайн-калькулятора на сайте налоговой, но понимать, как это сделать по первоисточникам, тоже полезно. Потому что не всегда калькулятор показывает актуальные цифры.

Патентная система налогообложения

^К началу страницы

Порядок оплаты

Срок действия патента меньше 6 месяцев

— в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента Срок действия патента от 6 до 12месяцев

— в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
— в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Если произведен перерасчет суммы налога в связи прекращением ИП предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется ПСН, то сумма налога, подлежащая доплате, уплачивается не позднее 20 дней со дня снятия с учета налогоплательщика в налоговом органе.

^К началу страницы

1. если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей

   При применении одновременно патентной систему налогообложения и упрощенной системы налогообложения, учитываются доходы от реализации по обоим налоговым режимам.

2. если в течение налогового периода средняя численность наемных работников, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых ПСН, превысила 15 человек

3. если в течение налогового периода ИП, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли, была осуществлена реализация товаров, не относящихся к розничной торговле в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.43 НК РФ

Изменения в отношении спецрежимов с 01.01.2021

Для получения одобрения на торговлю розницей, предприниматель должен иметь:

• торговый зал до 150 м2;
• штат сотрудников – до 15 человек;
• ежегодную выручку – не превышающую 60 миллионов рублей.

Стандартный патент на розничную торговлю для ИП в 2022 г. выдается от 1 месяца до календарного года. Ценник за его использования зависит от продолжительности действия документа:

• вся сумма выплачивается до завершения времени актуальности разрешения – до полугодия;
• треть оплачивается в первые 90 суток, остаток – до окончания действия (на протяжении календарного года).

При патенте на розничную торговлю для ИП 2022 цена за него зависит от рода занятий и региона проживания. Расчет проводится на официальной странице налоговой, с внесением информации о количестве торговых точек, месте регистрации фирмы, количестве рабочих месяцев и ее направленности.

Не во всех регионах было одобрено увеличение торговых площадей с 50 до 150 м2. Информацию о местных условиях нужно уточнять заранее, до подачи прошения о выдаче документации. В противном случае заявитель получает отказ в регистрации, предприниматель начнет работать на общих основаниях, с подачей декларации и обязательным бухгалтерским учетом.

В законодательстве указаны основные условия для перемещения грузов (ст. 346.43, п.2, пп. 10 НК):

• с учетом лизинговых, собственных, арендных и находящихся в ремонте машин – не более 20 автомобилей;
• сотрудники – до 15 человек с обязательным оформлением в штатном расписании или по гражданско-правовому договору, при нескольких ПНС учитываются все работники;
• доход до 60 миллионов рублей в год.

Количество разрешенных автомобилей может изменяться в зависимости от местных требований. В Москве это 20 единиц, в Томске – 10. Ограничения, требования по грузовым перевозкам подробно расписаны на веб-странице НИ, в подразделе «особенности регионального законодательства». На данном ресурсе можно уточнить, во сколько обойдется патент на грузоперевозки для ИП 2022, стоимость при разных показателях.

Предприниматель не может мгновенно перейти с УСН на другой способ. Если отсутствуют нарушения, то в середине календарного года этого сделать нельзя, необходимо дождаться начала следующего. Заявление на получение разрешения подается в ноябре-декабре.

Он допускает практически все разновидности предпринимательства, нюансы зависят от места регистрации организации. Существует и отдельный ряд ограничений. Чем нельзя торговать на патенте в 2022 году и заниматься:

• оптовыми партиями товаров – продовольственного и непродовольственного ряда;
• перемещением грузов или пассажиров, если в компании числится более 20 машин (в список входят находящиеся на ремонте, сданные в аренду и пр.);
• акциями, облигациями и пр., деривативами (в них заложены обязательства по отношению к инвестиционным активам, товарам);
• кредитованием населения (на уровне МФО).

Под запрет подпадает бизнес с выпуском продукции, требующей акцизы, а также добыча и продажа минеральных и органических ископаемых. Они повсеместно запрещены и местные власти не могут трансформировать первоначальный закон и дать разрешение на получение незаконной лицензии.

Начинающие предприниматели интересуются на форумах, кто может работать на патенте в 2022 году. Переход на систему доступен только ИП, подпадающим под определенные требования:

• по количеству служащих (до 15 человек);
• доходам (до 60 миллионов рублей);
• вариации занятости.

Исполнительные органы на местах обладают правами расширить основной перечень допустимого вида бизнеса. Уточнить информацию можно в местных исполнительных учреждениях или на официальной странице налоговой инспекции.

Для патента в 2022 году для ИП какие изменения появились на общем и региональном уровне: решением был создан перечень направлений, при которых невозможно получить допуск. В регионах также соблюдаются данные ограничения, в список входит:

• розничная торговля или места общественного питания – при общей площади зала для посетителей, превышающей 150 м2;
• связь с договорами поставки или оптовыми продажами продукции;
• перемещение грузов или пассажиров при общем количестве машин предприятия, превышающем 20 единиц;
• финансирование, кредитование или иные сделки;
• выпуск продукции, требующей акцизы;
• занятия с минеральными, органическими ископаемыми;
• направление по контрактам на управление имуществом, совместных операциях.

Он не допускает продаж обувной, меховой продукции, лекарственных препаратов с маркировкой. Ограничение действительно в 2021-2022 гг.

Как ИП перейти на патент (ПСН) в Новосибирске

• сфера его деятельности входит в установленный законом перечень;
• сфера его деятельности не осуществляется в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом;
• средняя численность сотрудников в его штате за календарный год не превышает 15 человек.

• НДФЛ.
• Налог на имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
• НДС. За исключением случаев осуществления отдельных видов деятельности, не подпадающих под ПСН или осуществления деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, а также в случае ввоза товара из-за границы.

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Как рассчитывается стоимость патента при сдаче в аренду нескольких помещений

Согласно пункту 8 статьи 346.43 НК РФ субъекты РФ могут устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). То есть расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, осуществляется исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом исходя из положений Гражданского кодекса (статья 607), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых предпринимателем – арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Какие варианты доступны в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.

Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.

Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.

Можно ли применять ПСН к доходам от субаренды недвижимости

ЕНВД с этого года отменён, но патент для ИП в 2021 году по-прежнему существует. Поэтому все, кто работал на «вмененке», всерьез задумались про переход к ПСН.

Однако, с 1 января для этой системы налогообложения вступило в силу много изменений. Перейти на патент в 2021 году могут только те ИП, чей бизнес подходит под условия данной налоговой системы.

Как выглядит патентная система в 2021 году, какие виды деятельности доступны и запрещенные на ПСН, как платить налог и сколько стоит патент — читайте далее в нашей статье.

Главный документ, где закреплены все условия использования ПСН, глава 26.5 НК РФ. Это одна из разновидностей упрощенного режима, которая всерьез облегчает жизнь предпринимателям, поскольку позволяет избежать многочисленных налогов и сборов. Патент можно получить на срок от 1 до 12 месяцев.

Патент выдают на следующие виды деятельности:

Розничная торговля, Сфера услуг.

Однако и на то, и на другое направление есть определённые ограничения, которые нужно внимательно изучить.

ПСН нельзя применять для маркированных товаров, то есть, он не подойдёт магазинам, которые торгуют:

Обувью, Шубами, Одеждой (кроме той, которую не нужно маркировать), Шинами и покрышками, Молоком и молочными продуктами, Лекарствами (то есть, аптекам).

Обратите внимание: на каждый вид бизнеса придется открывать отдельный патент.

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Похожие записи:

• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Каникулы у студентов: когда, даты
• Оплата госпошлины за техосмотр в 2023 году: документы и стоимость