Особенности расторжения договора аренды недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности расторжения договора аренды недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Расторжение договора аренды через суд

Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Рекомендации арендатору

Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:

• договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;

• договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;

• договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.

Расторжение договора в судебном порядке:

• если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.

В обоих случаях:

• правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.

• консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.

Обратимся к гражданскому законодательству РФ:

• Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором;
• Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
• У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами;
• Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;
• Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.

Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Законные основания для аннулирования соглашения

Арендодатель имеет право требовать расторжения сделки в суде в следующих случаях:

1. Если арендатор пользуется имуществом не по его назначению, либо нарушает условия договора.
2. Существенно ухудшается состояние недвижимости. Скажем, в помещении так давно не производилась уборка, что в нем завелись тараканы, а на стенах появилась плесень, начал трескаться потолок.
3. Арендатор более двух раз подряд не внес плату за пользование объектом недвижимости.
4. Сторона, использующая помещение, не осуществляет капитальный ремонт в разумные или оговоренные сроки, если эта обязанность возложена именно на неё.

Арендатор тоже может выступить инициатором досрочного прекращения аренды. В следующих случаях:

1. Имущество не передается в пользование. Либо же, арендодатель чинит препятствия в использовании недвижимости. Скажем, вешает замок на дверь и не дает арендатору ключ.
2. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт недвижимости.
3. Нежилое помещение, по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора, стало непригодным для использования. Например, весной разлилась близлежащая река, и склад затопило.
4. Арендодатель знал, но не сообщил о некоторых недостатках помещения, которые не могли быть обнаружены в ходе его осмотра, и теперь, они мешают арендатору использовать недвижимость в желаемых целях.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).

Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.

Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:

• взаимная договоренность;
• судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
• желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.

Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.

Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения

Как уже упоминалось выше, наиболее простым вариантом расторжения договора является разрыв по соглашению сторон. В этом случае порядок подразумевает только согласование и подписание специального документа – соглашения о расторжении договора, где будут прописаны все условия (требуется ли выплачивать неустойку или другую компенсацию, как быстро нужно освободить помещение и т.д.). После подписания соглашения договор аренды считается недействительным.

Если же расторжение происходит в одностороннем порядке, порядок действий болеесложный:

1. Извещение второй стороны о намерении расторгнуть договор. Обычно это выполняется в виде письма о расторжении договора аренды. В тексте этого документа указываются причины такого решения (со ссылками на пункты договора аренды или нормы законодательства), условия аннулирования (механизм взаиморасчетов, дата окончания действия сделки и т.д.). Если основанием послужили нарушения условий контракта, письмо оформляется в виде претензии на расторжение договора аренды нежилого помещенияс указанием всех выявленных нарушений. Обращение направляется второй стороне почтой или передается лично.
2. Переговоры с целью согласования условий разрыва договора. Контрагент может быть не согласен со всеми или частью выдвигаемых условий, и путем переговоров можно добиться достижения консенсуса. Если это удалось, составляется соглашение, аналогичное описанному выше, и после его подписания договор прекращает действие.
3. Обращение в суд. Если мирным путем добиться компромисса не удалось, инициатор расторжения договора может обратиться в суд (для юридических лиц подобные дела разбирает арбитражный суд). Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды нежилого помещения – копия договора, подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.

Конечный результат процедуры – признание договора недействительным, а с ним – и сделки аренды недвижимости.

Похожие записи:

• 7 лайфхаков ремонта. Например, поменять старый айфон на новый бесплатно
• Как получить визу в Грецию
• Провокации и смена подсудности: «уголовные» позиции ВС за февраль 2022 года