Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как происходит расторжение договора

Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

• задержка арендной платы (на два месяца и более);
• частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
• задержка оплаты коммунальных счетов;
• отказ впустить хозяев квартиры;
• серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
• нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
• несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
• домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

• погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
• если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
• если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
• если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

Как пути расторжения возможны:

• Обоюдно, с помощью соглашения.
• В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
• Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ. И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

• арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
• собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
• арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
• арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
• занявший недвижимость портит имущество;
• арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

• полное официальное название документа;
• отсылка на основной договор;
• данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
• сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
• дата вступления соглашения в силу;
• основания расторжения договора;
• дата передача имущества;
• какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
• дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
• другие существенные условия расторжения;
• претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
• подписи сторон.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Причины досрочного расторжения договора аренды

Общие причины прекращения арендных отношений и их изменений прописаны в Гражданском кодексе России. Вообще, договор считается автоматически расторгнутым после окончания срока его действия. Иногда возникают ситуации, когда договор нужно расторгнуть досрочно.

Официальные причины досрочного прекращения договора найма квартиры по статье 450 Гражданского кодекса России:

• по договоренности сторон;
• по решению суда при наличии нарушений условий договора одной из сторон сделки, по требованию второй пострадавшей стороны;
• по решению суда, если одна из сторон выставила требование, в тех случаях, которые прописаны в гражданском кодексе России или же в самом договоре;
• если произошел односторонний отказ от выполнения условий договора, если такая причина допускается законодательством или стороны сами приняли такое решение.

Что делать, если арендатор не вносит оговоренные платежи

Прежде чем сдавать помещение на законных основаниях и подписывать договоренности, участники в устном порядке согласовывают все нюансы и только потом прописывают оговоренный результат в контракте.

Полезный совет

Стоит уделить особое внимание вопросу оплаты и внесению ежемесячных взносов за аренду помещения.

Существует несколько обязательств, которые стоит предусмотреть при подписании договора:

• Фиксированная сумма штрафа за просрочку оплаты аренды.
• Ежедневные пени за неуплату штрафа в установленные законом сроки.
• Сумму залога, которую предоставляет квартиросъемщик арендодателю, как гарантию в случае появления просроченного платежа. Она будет идти на погашение данной задолженности.

В случае, когда вышеизложенные способы по обеспечению исполнения арендатором своих обязательств не принесли желаемых результатов, то стоит подготовиться к 2 процедурам:

1. Преждевременному прекращению договора аренды и выселению квартиросъемщика.
2. Организации и отправлению письменной претензии.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Изучаем права арендодателя

Владельцу квартиры изначально приходится очень внимательно подходить к подписанию бумаг. По закону арендодатель не может выгнать жильца по собственной прихоти, поэтому важно выбрать адекватного и платежеспособного квартиросъёмщика, с которым не будет проблем. Собственнику недвижимости удобнее заключать краткосрочные (до 1 года) договоры найма с возможностью продления, чем бессрочные соглашения — это даёт ему больше возможностей избавиться от недобросовестных квартиросъёмщиков.

Гражданский кодекс даёт арендодателю право досрочного расторжения договора в следующих случаях:

1. 1 Квартиросъёмщик не платит за жильё в установленный срок

   Просрочка платежа, после которой владелец квартиры может идти в суд, зависит от срока договора найма. Если соглашение краткосрочное, жильцу достаточно дважды не внести арендную плату для того, чтобы наймодатель указал ему на дверь. В случае долгосрочных соглашений, собственник может пойти в суд, если арендатор не отдаёт деньги за квартиру более 6 месяцев.

2. 2 Квартиросъёмщик существенно и неоднократно нарушает условия договора

   К таким нарушениям может относиться, к примеру, визиты и проживание друзей, знакомых или родственников нанимателя (кроме несовершеннолетних детей), которые происходят без разрешения хозяина квартиры и не предусмотрены по условиям договора. Наниматель также не может завести домашнее животное без согласие хозяина квартиры.

3. 3 Квартиросъёмщик вредит имуществу арендодателя

   Разбитый унитаз, испорченный паркет или сожженный диван — веский довод для того, чтобы указать нанимателю на дверь. Однако владельцу квартиры стоит учесть — выселить жильца в один день не получится. Сначала суд обяжет его исправить нарушения, и лишь в том случае, если человек не примет всех необходимых мер для их устранения, договор найма будет расторгнут.

4. 4 Квартиросъёмщик не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это прописано в договоре

   Капитальный ремонт в квартире может быть обязанностью арендатора, если такое условие закреплено в договоре найма. В этом случае квартиросъёмщик должен закончить все работы в установленные сроки.

5. 5 Квартиросъёмщик использует недвижимость не по назначению

   При заключении договора найма жилья обе стороны должны учитывать права и интересы соседей. В частности, по закону жилые помещения не должны использоваться не по назначению — как склад, магазин или общепит.

При необходимости обращаемся в суд

Расторжение договора найма по решению суда, как правило, происходит по инициативе владельцев недвижимости. У нанимателей есть возможность отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке — для этого достаточно уведомить хозяина за три месяца до переезда. А вот собственнику квартиры придётся побороться за то, чтобы нежелательный жилец уехал раньше срока.

Наймодатель вправе обратиться в суд, если он на законном основании требует от жильца расторгнуть договор, а тот отказывается съехать или не предоставляет ответа в оговоренный срок. При этом подать исковое заявление можно только после того, как вы попытались решить вопрос в частном порядке — в форме письменного требования или предупреждения.

Алгоритм действий владельца квартиры для расторжения договора найма через суд:

1. 1 Направить арендатору письмо с предложением расторгнуть договор
2. 2 Получить письменный отказ квартиросъёмщика или дождаться истечения срока, который даётся на ответ (30 дней, если иное не предусмотрено договором)
3. 3 Подать иск о расторжении договора найма в районный суд

Причины и обстоятельства

Как расторгнуть договор? Каковы условия и основания для этого? Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать этот процесс.

Каждый обязан помнить, что при таком прецеденте следует непременно учитывать силу законодательства, будь то заключение контракта или его прекращение.

Наниматель инициирует процедуру прекращения действия контракта, при этом должен учитывать и мнение других проживающих людей на данной съемной территории. В обязанности нанимателя входит уведомить наймодателя о предстоящем разрыве контракта. Сам наймодатель тоже имеет полное право применить действие разрыва контракта преждевременно, до истечения периода, указанного раньше.

Когда человек, который выступает нанимателем, или его сожители, действуют неправомерно и специально наносят вред съемной территории, несвоевременно совершают оплату или же не совершают ее вовсе, — то наймодатель обладает привилегией расторгнуть контракт. О правах и обязанностях арендодателя жилья читайте на нашем сайте.

Похожие записи:

• Как поделить ипотечную квартиру при разводе
• Как получить налоговый вычет по ипотеке
• Типовой договор поставки товара