Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура продажи доли в квартире новому собственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Что такое долевая собственность

Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:

● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;

● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;

● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».

Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.

Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, проблемы с документами / Юридические Советы

Последнее обновление Апрель 2019

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

• Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
• Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

1	Паспорт продавца и покупателя	Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
2	Договор купли-продажи	Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе. Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора. К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю.
3	Супружеское согласие	Чаше всего продавцы являются семейными людьми и имущество находится в совместной собственности (даже если оформлено на одного из супругов). Согласие мужа/жены должно четко идентифицировать квартиру и право на продажу. Этот документ оформляется нотариально. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
4	Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины	Оригинал, копия. Можно представить реквизиты документа (номер, дату чека, банк проводивший перечисление). Но для экономии времени, избегания заминок, неразберих и прочее, лучше представить сам документ. Сумма госпошлины в стандартном случае составляет 2000 руб.
5	Заявление о гос. регистрации перехода права собственности на квартиру	Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя. Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ.

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

• договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
• выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
• согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
• письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
• письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
• документы, удостоверяющие личность всех участников.

Инструкция по продаже доли в квартире

Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.

№ п/п	Название этапа
Шаг 1.	Определение размера доли
Шаг 2.	Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами
Шаг 3.	Поиск покупателя
Шаг 4.	Подготовка документов для оформления договора купли-продажи
Шаг 5.	Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением
Шаг 6.	Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника
Шаг 7.	Уплата налога с продажи доли квартиры

Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Как составить договор купли-продажи доли в квартире?

При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:

1. определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
2. указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
3. следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
4. согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.

Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?

Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.

Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.

Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.

---

Порядок оформления купли продажи доли в квартире в 2019 — документы, правила, условия

Процедура приватизации квартиры в последние годы привела к образованию огромного количества недвижимости с наличием нескольких собственников – сособственников. Собственность оформляется с учетом долевого разделения жилплощади, что определяется в процентном соотношении или по количеству метров.

Наличие доли в квартире дает право проживать, пользоваться местами общественного пользования, а также осуществлять различные сделки – продавать, дарить и так далее. О продажи доли в квартире дальше и пойдет речь.

Если собственник состоит в общей долевой собственности, согласно статье 250 ГК РФ, он обязан предложить приобрести его часть другим сособственникам – статья указывает на наличие преимущественного права в приобретении доли в квартире.

Подобное осуществляется путем написанного в свободной форме письма-уведомление, где продавец описывает свои намерения о продаже и условия – стоимость доли и время получения ответа в виде задатка.

Составленное письмо отправляется по почте всем сособственникам с уведомлением о получении. Если продавец не получает ответа или дольщики не желают приобрести его долю, он вправе искать покупателей на стороне.

В процессе оформления сделки от сособственников следует получить согласие на продажу третьим лицам.

Оформление сделки происходит в стандартной последовательности и представляется в двух этапах. Первый этап – это сбор документов, включая согласия сособственников на продажу сторонним лицам. Второй этап – регистрация сделки в Росреестре.

Подробнее последовательность продажи и оформления сделки выглядит следующим образом:

1. Для начала проводится оценка квартиры – это необходимо для определения стоимости доли.
2. Затем сособственникам рассылаются уведомления о намерении продажи и предложении приобретения по установленной цене.
3. После отрицательного ответа с сособственников желательно получить с них согласия на продажу, заверенные у нотариуса. Этого можно не делать, если сособственники лично обратятся в Росреестр при осуществлении сделки. При посещении другие собственники квартиры должны дать письменное согласие, написанное в бланке – выдает сотрудник Росреестра.
4. Далее можно приступать к поискам покупателей.
5. Как только покупатель найден, от него можно получить задаток.
6. На следующем этапе происходит оформление договора купли-продажи.
7. Продавец запрашивает основные справки, сроки действия которых составляют от 5 до 10 рабочих дней – выписку из ЕГРП, выписку из управляющей компании об отсутствии задолженности по квартплате и прочие.
8. На завершающем этапе покупатели оплачивают госпошлину, стороны подают документы в Росреестр.

По истечении 5 или 10 рабочих дней – что зависит от региона – покупатели в Росреестре получают соответствующие документы, подтверждающие наличие прав собственности на приобретенную долю в квартире.

При наличии прав собственности на долю в квартире новые собственники имеют право прописаться самим, а также прописать своих несовершеннолетних детей.

Относительно остальных родственников, которые достигли совершеннолетия, регистрацию проводят только при получении разрешения других сособственников.

Здесь же следует отметить факт того, что порядок продажи доли квартиры сособственнику осуществляется в той же последовательности. Законодательных прав приобретения доли за меньшую стоимость, нежели была запрошена продавцом, у сособственников нет.

Передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры рассматривается на этой странице.

Для регистрации сделки в виде продажи доли в квартире продавец должен приготовить следующий пакет документов:

• письменный отказ дольщиков от использования преимущественного права приобретения доли в квартире;
• паспорта сторон сделки;
• свидетельство о праве собственности на долю в квартире или выписку из ЕГРП;

• документ-основание на наличие прав собственности на долю – прежний договор купли-продажи, право на наследование и прочие документы;

• технический паспорт на квартиру;

• кадастровый паспорт на квартиру;

• справку о составе семьи – заказывается у паспортиста в управляющей компании, в данной сделке указывает на количество и данные собственников квартиры;

• составленный договор купли-продажи – оплачивается покупателем.

В зависимости от ситуации могут потребоваться следующие документы:

• если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – ребенок продавца – необходимо получить от органов опеки разрешение на осуществление сделки;
• при условии, что квартира или доля была приобретена в браке – согласие супруга или супруги – данный вопрос предполагает только ранее осуществленную сделку о покупке доли или квартиры в целом;

• если ранее в квартире была проведена перепланировка, даже при условии, что продавец был против, необходимо сделать новый технический паспорт;
• для определения отсутствия ареста на долю или прочих обременений, следует взять выписку из ЕГРП – документ указывает на отсутствие наложения ареста и обременений и действует всего 5 дней.

Возможно, могут потребоваться дополнительные документы – об этом рекомендуется узнать у юриста. Зачастую в продаже доли возникают спорные ситуации, когда сами сособственники не могут договориться.

В этом случае можно обратиться к специалистам, которые помогут разрешить вопрос на законодательном уровне.

Похожие записи:

• Процедура лишения отцовства: основания, необходимые документы и последствия
• Исковое заявление об исправлении кадастровой ошибки по земельному участку
• органы местного самоуправления