Лизинг недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лизинг недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Почему именно Универсальные финансовые решения?

2. Преимущества лизинга недвижимости в ЛенТрансЛизинг

3. Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

4. Понятие и разновидности лизинга

5. Приобретение собственности в лизинг

6. Этапы заключения договора лизинга

7. Государственная регистрация договора лизинга

8. Лизинг и аренда: в чем разница?

9. Преимущества и недостатки

10. Разница лизинга коммерческой и жилой недвижимости

11. Лизинг недвижимости или кредит: преимущества и недостатки обоих способов

12. Заключение договора лизинга

АО «УФР» предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Почему именно Универсальные финансовые решения?

Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.

Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц — это рациональное решение!

Преимущества лизинга недвижимости в ЛенТрансЛизинг

Компания «ЛенТрансЛизинг» занимается лизингом недвижимости для ИП и юридических лиц в Санкт-Петербурге уже больше 16 лет. За время работы мы выстроили партнерские отношения с многими поставщиками, поэтому можем предложить клиентам самые выгодные условия лизинга.

Решение вопросов финансовой аренды в нашей компании имеет следующие преимущества:

Минимальный размер аванса составляет 15%
Рыночное значение удорожания
Срок договора может варьироваться от 12 месяцев до 7 лет
Страхование производится по желанию клиента лизингодателем либо лизингополучателем
Предусмотрена возможность выбора графика платежей (регрессивный, аннуитетный)
Проводится рыночная оценка недвижимого объекта аккредитованной организацией
Допускается досрочное закрытие договора лизинга со снижением размера платежей
Клиентам предоставляется объективная информация о проекте, с помощью которой можно выбрать наиболее эффективный вариант реализации
Решение по сделке принимается в течение 1-2 рабочих дней
Помощь на всех этапах реализации сделки
Индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту

Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

Олег Сухов:

“Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые”.

Дмитрий Песков:

“После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент”.

Евгений Реутов:

“За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств”.

Понятие и разновидности лизинга

Под соглашением лизинга принято понимать договор долгосрочной аренды с внесением ежемесячных платежей. По окончанию выплат недвижимость переходит в полное владение арендатора. Процедура схожа с процессом кредитования, но вместо банка посредником выступает лизинговая фирма.

На практике действуют следующие виды лизинга:

финансовый, то есть по окончанию срока выплат, имущество переходит в полноценное владение арендатора;
операционный, то есть договор аренды может составляться многократно до того момента, пока не истечет срок службы объектов;
прямой, когда в аренду собственность сдается владельцем недвижимости;
возвратный – самый распространенный вариант, при котором хозяин объекта продает недвижимую собственность лизинговой компании, которая в дальнейшем передает собственность в аренду юридическому лицу на правах долгосрочного пользования, а после окончания аренды имущество возвращается первому владельцу.

Приобретение собственности в лизинг

Алгоритм действий юридического лица будет следующим:

Выбор лизинговой компании. Поиск по сети Интернет дает много результатов, но необходимо обратить внимание на опыт работы фирмы, а также на отзывы клиентов компании, которые ранее пользовались услугами организации.
Переход на сайт компании, ознакомление с доступными объектами. Среди имеющегося ассортимента недвижимости человеку предстоит выбрать ту собственность, которая подходит коммерческим целям, а также соответствует по цене и качеству. Кроме того, можно выбрать объект отдельно, а затем предложить его покупку лизинговой фирме с возможностью последующего выкупа через договор долгосрочной аренды.
Заполнение анкеты на сайте лизинговой фирмы. Анкета представлена в электронном виде, где необходимо отобразить тип желаемой собственности и ее стоимость, населенный пункт, личные данные юридического лица, контактный телефон и адрес электронной почты. После этого подтверждается заявка, которая уходит в обработку.
Ожидание связи с агентом фирмы, который перезванивает заявителю и консультирует по всем вопросам, связанным с приобретением объектов недвижимости. Также консультант подскажет, какие документы нужно подготовить и передать лизингодателю.
После этого осуществляется рассмотрение полученного заявления, оценивается платежеспособность и надежность юридической компании. В случае удовлетворения обращения, юрлицо приглашается для оговаривания условий предстоящей сделки.
Стороны знакомятся с проектом договора и, если нет претензий, подписывают его.

Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:

Преимущества и недостатки лизинга
№	Плюсы	Минусы
1	Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней.	Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке.
2	ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи.	Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем.
3	Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц).	Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет.
4	Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.).	Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам.
5	Цена квадратного метра фиксируется на весь срок.
6	ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании.
7	Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК.

Этапы заключения договора лизинга

Договор лизинга заключается в следующем порядке:

Лизингополучатель обращается в лизинговую компанию с заявкой о получении необходимого ему имущества. В России лизинговые компании чаще всего создаются с участием государственных органов или на базе крупных банков.
Учитывая, что предметом лизинга является, как правило, дорогостоящее имущество, заявку сначала должны одобрить. Лизингодатель проверяет платежеспособность лизингополучателя и достоверность представленных им документов. Обычный пакет состоит из учредительных документов; свидетельств о госрегистрации и постановки на налоговый учет; баланса и отчета о прибыли и убытках; бизнес-плана; данных о предмете лизинга.
Если заявка одобрена, то лизингодатель оформляет договор купли-продажи с продавцом предмета лизинга.
Составляется и подписывается договор лизинга с указанием всех существенных условий. Во многих случаях дополнительно оформляется договор страхования лизингового имущества.

Государственная регистрация договора лизинга

Договор лизинга должен пройти регистрацию в территориальных органах Росреестра, если в лизинг передается недвижимое имущество или если в состав лизингового имущества входит объект недвижимости. Например, в лизинг передают одновременно транспорт и гараж для него.

Договор, который обязательно подлежит государственной регистрации, будет считаться заключенным с момента такой регистрации. Если такой договор не регистрировать, то он будет считаться незаключенным, а значит, не повлечет за собой правовые последствия для сторон.

Обратите внимание, что при передаче недвижимости в лизинг сроком менее чем на один год, договор лизинга, в отличие от договора аренды недвижимости на такой же срок, регистрировать надо обязательно.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (в том числе, договора лизинга) указан в законе № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Регистрация договора проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема документов, но если договор лизинга был заверен нотариусом, то срок сокращается до трех рабочих дней. Если же нотариус, который удостоверял сделку, подает заявление и документы в электронной форме, то договор лизинга должны зарегистрировать уже на следующий рабочий день.

В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:

Сервисный или операционный.
Капитальный или финансовый.
Возвратный.
Кредитный или раздельный.
Прямой и др.

При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.

Также лизинг можно классифицировать следующим образом:

По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
По составу участников может быть:
- Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
- Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
- Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
По степени окупаемости:
- Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
- Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.
По степени риска:
- Необеспеченный – лизингополучатель не дает никаких гарантий выполнения обязательств.
- Частично обеспеченный – имеется страховой депозит, покрывающий часть расходов.
- Гарантированный – риски распределяются между гарантами лизингополучателя или страховыми компаниями.

Перечисленные виды относятся к стандартному лизингу, описание которого приводилось выше.

Лизинг и аренда: в чем разница?

Лизинг очень похож на аренду — клиент лизинговой компании, по сути, арендует имущество на протяжении всего срока договора. В обоих случаях есть владелец имущества, который готов его сдать на определенных условиях. Но между лизингом и арендой есть разница, причем весьма существенная. Ниже — ключевые параметры, по которым вы можете выбрать подходящий способ пользования имуществом и понять отличия.

Параметры	Лизинг	Аренда
Правовая основа	Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»	Гражданский кодекс РФ, ст.34. Федеральные законы об отдельных видах аренды.
Срок договора	Длительные сроки, которые, чаще всего, равны или близки к сроку полной амортизации имущества	Короткие сроки, которые можно продлить
Имущество	Нерасходуемое имущество, которое не имеет срока годности и не является природным объектом	Нерасходуемое имущество, которое не имеет срока годности и не ограничено в обороте
Возможность получения имущества в собственность	Есть	Нет
Право выбора имущества	Клиент сам выбирает имущество, которое хочет получить в лизинг	Клиент выбирает имущество из того, что ему предложит арендодатель
Пакет документов	Нужны документы, которые подтверждают существование бизнеса и платежеспособность	Подтверждать платежеспособность не нужно
Участники сделки	Лизинговая компания, клиент и продавец имущества. В сделке также могут участвовать страховые компании, юридические агентства и пр.	Арендодатель и арендатор
Ответственность за соответствие имущества заявленным требованиям	Несет арендодатель	Несет лизинговая компания, если сама предлагает имущество в лизинг и ищет продавца
Ответственность за утрату/порчу имущества	Несет арендодатель	Несет клиент
Субъект страхования имущества	Арендодатель	Чаще всего, клиент

Преимущества и недостатки

Плюсы лизинга коммерческой недвижимости заключаются в:

Налоговых послаблениях для юридических лиц.
Сохранении денежных средств в обороте компании, следовательно, финансовая нагрузка – распределена и посильна даже для небольших организаций.
Высокой вероятности одобрения сделки по сравнению с кредитованием.
Надежности и стабильности для арендатора, в сравнении с классической арендой, поскольку отчуждать имущество без причин арендодатель не в праве.

Минусом лизинга остается:

Ответственность арендатора за сохранность недвижимости. Платежи по договору продолжают выплачиваться, независимо от возможности использования имущества.
Сравнительная сложность сделки.
Обязанность оплаты издержек по сделке арендатором.

Благодаря рассмотренным плюсам финансовой аренды, договор лизинга обещает наращивать темпы популярности в среде предпринимателей. Благодаря лизинговым инвестициям бизнес получает возможность развиваться и расти. Поэтому договор лизинга заслуживает внимания как новообразованной организации, так и стабильно существующей на рынке, но требующей новых капиталовложений.

Разница лизинга коммерческой и жилой недвижимости

Говорить о какой-то принципиальной разнице между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости не приходится. Различия можно усмотреть в составе документов, которые понадобятся для сделки и в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом недвижимости.

Пример 3

Для жилого помещения может быть установлен запрет на прописку иных, кроме указанных в договоре лиц, что отсутствует при лизинге коммерческой недвижимости.

В случае купли-продажи жилья в лизинг оба участника сделки имеют некоторые преимущества. Однако эта выгода не всегда выражается в материальных ценностях.

Замечание 4

Нельзя говорить о большом размере материальной выгоды до того момента, пока налог на имущество физических лиц остаётся минимальным.

Лизингодатель получает свою выгоду посредством того, что объект лизинга остаётся в его собственности, и не переходит в собственность лизингополучателя до полного погашения лизинга. При ипотечном кредитовании жильё становится собственностью заёмщика. Лизингополучатель не платит налог на имущество, это обязанность ложится на лизингодателя, а лизинговые платежи входят в состав расходов, которые уменьшают налоговую базу лизингополучателя.

В качестве особенностей, которые характерны для лизинга жилой недвижимости стоит ещё упомянуть то, что на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Более того, если было обращение по взысканию по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят обязанности лизингодателя. Иначе говоря, лизингополучатель ни в какой ситуации пострадать не может, даже при банкротстве лизингодателя, который является собственником предмета лизинга.

Чаще всего прибегают к следующей схеме: лизинговая компания покупает объект недвижимости и одновременно с этим оформляет право на землю под ним, после этого земля и здание переходит к лизингополучателю. Но стоит принять во внимание. Что по закону земля не может быть предметом лизинга. В такой ситуации оформляется смешанный договор аренды земли или заключается отдельно договор аренды и договор лизинга.

Практически неиспользуемый и даже в некоторой степени противоречащий закону вариант, когда здание продаётся в лизинг, а земля под ним остаётся в аренде или в собственности лизингодателя. В законодательстве прописана передача земли арендодателю. Примечательно, что лизинг такой передачи не подразумевает.

Даже несмотря на все перечисленные недостатки, лизинг по-прежнему остаётся надёжным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.

Однако стоит отметить, что отсутствие земли в составе лизинга интерпретируется несколькими весьма объективными причинами. Законодатели в настоящий момент не хотят привлекать в гражданский оборот природные ресурсы. Еще одна веская причина – природные ресурсы постоянно амортизируются, а это означает, что невозможно произвести адекватный расчёт лизинговых платежей в их отношении. Но, даже несмотря на такие серьёзные противоречия, что земля не может выступать предметом лизинга, стороны должны оформлять права на неё.