Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

Первичные сделки приобретения жилья за маткапитал оформлялись по стандартной схеме: супруги покупали жилье в совместную собственность и подписывали нотариальные обязательства выделить детские доли после выплаты кредита. Чтобы реализовать эту недвижимость, необходимо соблюсти следующие условия:

• родителям важно выполнить обязательства и выделить доли всем членам семьи;
• если детям или одному из них исполнилось 14 лет, потребуется их личное участие на сделке;
• за несовершеннолетних согласие на продажу жилья дают ООиП;
• если взамен старой родители покупают новую квартиру, доли детей должны быть такими же или больше;
• ни в коем случае дети не должны потерять в жилплощади, удобстве или стоимости;
• если родители решили разойтись, доля несовершеннолетних не меняется, а выполнять обязательства все равно придется.

Если член семьи нуждается платной операции или срочно требуется высвободить часть капитала, порядок продажи квартиры купленной на материнский капитал, может быть пересмотрен. Допускается оформление малогабаритного жилья в обмен на увеличение детской долевой собственности.

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки. Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать. В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

• первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
• если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
• если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
• доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
• при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Возможна ли продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.

У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?

Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.

С уважением,
Михаил Х.

Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

• для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
• продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Как улучшить условия проживания, если нотариальное обязательство еще не соблюдено?

Как только семья получает сертификат о материнском капитале, все ее действия по его реализации попадают под строгий контроль Пенсионного фонда РФ.

Государство строго следит за соблюдением прав детей, поэтому подобные сделки всегда необходимо оформлять в строгом соответствии с правилами, иначе они могут быть признанны недействительными.

В случае, когда жилье приобреталось с помощью ипотечного займа, для детей нотариально оформлялось письменное обязательство выделить детям доли. Срок исполнения данного обязательства составляет до 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Так как в законодательстве не предусмотрено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, приобретенное таким образом, может быть продано, поэтому продать его можно в любое время.

При этом, чтобы не возникло подозрений в мошенничестве необходимо будет так же получить одобрение сделки у Органов опеки и попечительства. Получить разрешение ООиП можно в случае, если:

1. Дети получат аналогичные доли в другом жилье, например, в приобретаемом, или уже имеющемся жилье, или в квартире родственников. Совершить сделку таким образом, чтобы дети остались вообще без своих долей, в любом случае не получится.
2. Жилплощадь, которую планируется продать, должна быть оформлена на одного из супругов, а не только на детей.
3. Так как сделка проводится в период, когда оба родителя состоят в браке, необходимо будет оформить у нотариуса письменное согласие, как на продажу жилплощади, так и на выделение долей детям в другом жилом помещении.

Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья

Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.

Возможны следующие ситуации:

• при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
• никакого соглашения достигнуто не было.

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.

В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.

Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:

• собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
• будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
• готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.

Чтобы продать квартиру в залоге, нужно получить разрешение банка. Для этого обращаются в кредитный отдел учреждения, разъясняют причины продажи, приводят весомые доводы.

Только после одобрения руководством организации можно составлять договор и идти к нотариусу. В противном случае банк обратится в суд, и сделку признают недействительной. Продавцу придётся возвращать деньги покупателю.

Существуют три схемы отчуждения ипотечной квартиры:

1. Взять предоплату, погасить оставшийся долг и реализовать помещение уже без обременения.
2. Продать объект вместе с ипотекой – банк сменит заёмщика на нового хозяина, который продолжит выполнять обязательство (переуступка долга).
3. Воспользоваться гарантией кредитора – он за вознаграждение будет контролировать сделку, а для передачи денег предоставит ячейку.

Обычно банки охотно идут на второй вариант схемы, ведь так они не теряют проценты, и имущество по-прежнему остаётся в залоге. Но без погашения ипотеки не получится выделить детям их доли, соответственно, ООиП не даст своего согласия на продажу. Поэтому остаются варианты со снятием обременения.

Некоторые кредиторы разрешают отчуждение, только если сами будут заниматься сделкой, чтобы получить дополнительную прибыль.

Выбирая тактику, следует действовать так, чтобы оставшихся денег хватило на новую квартиру или для перевода на счёт ребёнка. Нельзя вырученными средствами погасить ипотеку и забыть о данном обязательстве. Такие действия признают мошенничеством и заставят вернуть материнский капитал.

Ограничения и риски при продаже квартиры, купленной по материнскому капиталу

Квартиру, приобретенную с привлечением средств маткапитала, нельзя сбыть, если нет возможности предоставить детям лучшие или равнозначные условия для проживания. Нужно обязательно компенсировать несовершеннолетним стоимость их доли в проданном имуществе или предоставить в собственность равнозначную часть другого объекта недвижимости.

Рисков при продаже собственности, купленной с помощью материнского сертификата, больше у покупателя. При незаконно оформленной сделке новый владелец рискует лишиться части собственности в пользу детей продавца. Продавец со своей стороны рискует получить обвинение в мошеннических действиях. Поэтому, продавая квартиру, приобретенную за счет материнского капитала, следует внимательно отнестись к обязательным условиям такой продажи.

И купить другую большей/меньшей площади

Перед покупкой нового жилья необходимо оформить предварительный договор, с указанием, выделяемых долей детям в соответствии с условиями:

• они должны быть равноценны или больше, имеющихся в квартире, купленной с использованием материнского капитала;
• если вновь приобретаемое жильё меньше по площади, нужно увеличить доли детям за счёт уменьшения родительских долей;
• если покупается квартира по цене ниже той, что продаётся, то разница должна быть оформлена в пользу детей. Например, на лечение ребёнку или открываются на имя детей счета в банке (после сделки купли-продажи), с денежными суммами, равноценными стоимости долей.

Недвижимость, приобретаемая взамен, должна быть комфортна для проживания: иметь приемлемую для жизнедеятельности инфраструктуру; должна быть не хуже предыдущего, приобретённого за средства маткапитала и т.п.

Как можно продать дом, купленный на материнский капитал

Сегодня можно продать дом, купленный на материнский капитал, чтобы улучшить условия проживания детей. Причиной смены жилья может стать неблагополучный район, слабо развитая инфраструктура и прочие факторы. Чаще всего стимулом для такой сделки является желание сделать жилье более комфортным.

При возведении или приобретении недвижимости с участием материнского капитала, в обязательном порядке требуется оформлять право владения не только на супругов, но и детей. Это необходимая мера для защиты прав всех членов семьи

Рассмотрим, как продать дом за материнский капитал – порядок действий практически не отличается стандартных сделок. Важным аспектом является возраст детей, являющихся полноправными совладельцами:

• Несовершеннолетние. Когда дольщикам до восемнадцати лет, оформление и регистрация сделки невозможны без разрешения соответствующих служб.
• Совершеннолетние. Если ко времени отчуждения объекта всем обладателям долей более 18 лет, для заключения договора КП достаточно иметь на руках письменное разрешение сособственников.

Похожие записи:

• В 2023 году в Ленобласти увеличат МРОТ и прожиточный минимум
• Имеют ли право на наследство дети от первого брака после смерти отца
• В Башкирии предлагают налог с малого бизнеса отдать городам