Составление бюджета эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составление бюджета эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания

В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.

Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.

Что собой представляют эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности. Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.

Цена энергоресурсов — самый острый вопрос при аренде

До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство. В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления — которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей. В результате, в первый год она с трудом выходила из минуса, потому что энергоресурсы стоили столько же, сколько аренда помещения.

Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов. При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов. В ритейле коммунальные платежи составляют 25-35 процентов от арендной платы, в крупных заведениях общественного питания даже до пятидесяти процентов.

Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

Расход воды Q – зависит от числа работников (N чел.), количества рабочих дней в месяце (N дней) и количества душевых кабин. Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел.
– 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену ( М душ – 0,5 м³). Формула расчета расхода воды такая: Q = N чел. × N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне.

Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера. Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей.

Сначала оценивают себестоимость услуги исходя из расходов по заработной плате:

• водителей;
• рабочих вспомогательной сферы, обслуживающих транспорт;
• руководителей, служащих и других специалистов, работающих на предприятии.

Далее учитывают отчисления, связанные с социальными взносами, а также траты на обслуживание автомобилей и другой техники:

• ремонт текущий, капитальный;
• горюче-смазочные материалы;
• амортизация основных средств;
• сезонные расходы (масло, шины и др.).

Затем учитывают налоговые выплаты и определяют другие показатели:

1. Прибыль в соответствии с планом.
2. НДС.
3. Тариф с НДС и без него.

Обычно составляется с описанием конкретной услуги: например, перевозка кирпичей может обойтись дороже, чем перевозка более легких предметов (сена, подушек и т.п.).

Список используемой литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ

2. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»

3. Приказ МВД РФ от 01.01.01 г. N 536 «О введении в действие Правил пожарной безопасности в Российской Федерации»

4. Основные положения по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции на промышленных предприятиях (утв. ЦСУ СССР, Госпланом СССР, Госкомцен СССР и Минфином СССР 20 июля 1970 г. N АБ-21-Д)

5. Гост 12.1.004-91 Межгосударственный стандарт «Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность общие требования»

6. А. Бухгалтерский управленческий учет: Учебник для вузов. – М.: , 2000. – 533с.;

7. П. Бухгалтерский учет: Учебное пособие. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2001.- 640с.;

8. П. Управленческий учет: Учебник для вузов. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 1998. – 350с.;

9. Управленческий учет: Учебное пособие/Под ред. А. Д.Шеремета. – 2-е изд., испр. – М.: ИДФБК-ПРЕСС, 2002. – 512с..

Основные положения по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции на промышленных предприятиях (утв. ЦСУ СССР, Госпланом СССР, Госкомцен СССР и Минфином СССР 20 июля 1970 г. N АБ-21-Д)

Приказ МВД РФ от 01.01.01 г. N 536 «О введении в действие Правил пожарной безопасности в Российской Федерации»

Гост 12.1.004-91 Межгосударственный стандарт «Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность общие требования»

На себестоимость очистки 1 м3 воды (стр. 12) влияют два показателя:

1) суммарные затраты за период;

2) объем выработанных услуг в натуральных измерителях (стр. 11).

Важно!

Собрать все затраты за период недостаточно — необходимо быть четко уверенным в натуральных количественных показателях.

В данном случае объект калькулирования — кубометры очищенной воды.

Производственная программа организаций может предусматривать как расход воды на питьевые (очищать), так и на технические нужды (не очищать). Поднятая вода частично теряется в трубопроводах (утечки) или не полностью учитывается водомерами, что оказывает влияние на конечную себестоимость.

Объем очищенной воды необходимо подтверждать приборами учета, следовательно, необходимо вести (организовать ведение) журналов учета по каждому счетчику.

На практике все намного сложнее: редко показания только одного счетчика можно использовать для определения количества калькулируемых услуг — необходимо составлять «балансы». Например, достаточно простая схема показана на рисунке, но на практике может быть гораздо больше разветвлений в системе, приборов учета.

Количество очищенной воды в этом случае равно:

Водомер № 3 = Водомер № 1 – Водомер № 2.

Экономист должен четко знать «арифметику» приборов учета, т. е. какие водомеры участвуют в расчете, какие данные суммируются, какие вычитаются и т. д.

Как мы уже говорили, оптимальный вариант — вести учет очищенной воды в виде баланса. В этом случае экономист видит количество, необходимое для калькулирования себестоимости, потери, может оценить динамику других показателей (объем добычи (поднято), сколько пропущено через очистные сооружения), сопоставить количественные показатели с затратами.

Теоретически количество поданной воды на установку очистки должно совпадать с суммарным объемом очищенной воды и стоков. Но практически такое равенство можно получить не всегда из-за протечек, иных не идентифицированных потерь.

Если такие расхождения на предприятии есть постоянно, устанавливают процент допустимых потерь.

В нашем балансе допустимый процент потерь — 2 от суммы граф «Стоки» и «Очищенная вода»:

(8 + 0,6) × 2 / 100 = 0,2 м3.

Обратите внимание!

Если потери превышают допустимые значения, необходимо выяснять их причины.

В графе «Потери» рассмотренного баланса как раз и указана разница между подачей на установку и приборами учета после установки очистки.

Особого внимания для правильного расчета себестоимости необходимо уделять и данным графы «Стоки». По сути стоки — это технологические потери.

Например, при механической очистке воды (от примесей, взвесей, цвет, запах) потери на промывку (та вода, которая уходит через водомер в стоки) составляют от 7 до 15 %. При очистке, приводящей к изменению химического состава воды (осматические установки), потери могут составлять от 30 до 50 % в зависимости от селективности и производителя мембраны, качества входящей воды.

Важно!

В компании должны быть утверждены технически обоснованные нормы технологических потерь и порядок калькуляции себестоимости, если потери превышают установленные лимиты.

Состав эксплуатационных расходов

Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:

• Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
• Обслуживание и ремонт оборудования.
• Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
• Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
• Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
• Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
• Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
• Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
• Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
• Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

• Зарплата охранникам основных средств.
• Заработок консультантов.
• Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
• Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
• Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
• Приобретение лицензий.
• Услуги по мониторингу основных средств.
• Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
• Природоохранные исследования.
• Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
• Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
• Хранение, утилизация отходов.

Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Коммунально-эксплуатационные расходы и их учет

Пример Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис.

Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на 11 месяцев с 1 июля 2007 г.

по 31 мая 2008 г. Арендная плата в размере 177 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 27 000 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца.

В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Согласно договору доля арендатора составляет 10% общей суммы эксплуатационных расходов по этому зданию. 31 июля 2007 г. от коммунальной службы организацией получены счет и счет-фактура. Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47 200 руб.

(в том числе НДС 18% – 7200 руб.).

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это

Вспомогательные материалы (стоимость моющих средств и т. п без НДС) Заработная плата уборщика помещений. Отчисления в ФСЗН и Белгострах Общехозяйственные расходы Себестоимость услуг по уборке всего здания. Себестоимость услуги по уборке, приходящаяся на 1 кв. м. Прибыль (с уч. уровня рентабельности к себестоимости услуги**) Стоимость услуги по уборке 1 кв. м. Тариф на услугу по уборке помещений без НДС НДС Тариф на услугу по уборке помещений с НДС ** обычно в целях расчета плановой прибыли из себестоимости исключается стоимость материалов. Вспомогательные материалы (стоимость 1 лампочки без нДС)2. Коммунальные услуги — входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье.

В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет — установка счетчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов. Обратите внимание на письмо ГФС от 19. 04. 16 г. № 8813/6/99-99-19-03-02-15 на с. 36 этого номера. Там озвучено новое, нетрадиционное мнение ГФС о том, что возмещение коммунальных услуг вообще не является объектом обложения НДС (не является поставкой товаров/услуг у арендодателя). В результате ГФС приходит к выводу, что арендодатель все равно должен начислить НДС по п. 198. 5 Налогового кодекса (далее – НК), поскольку не использует в своей хозяйственной деятельности коммунальные услуги, которые потребил арендатор.

7. Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) — расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг.

В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.

• Зарплата охранникам основных средств.
• Заработок консультантов.
• Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
• Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
• Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
• Приобретение лицензий.
• Услуги по мониторингу основных средств.
• Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
• Природоохранные исследования.
• Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
• Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
• Хранение, утилизация отходов.
• По объему работы техники я и нормативам трат на единицу объема работы. К примеру, трата смазочного материала устанавливается на основании совокупного пробега локомотивов на норматив расхода и план работы.
• По нормам расхода на одно оборудование. К примеру, расход материалов определяется на основании протяженности маршрута, числа стрелочных переводов.
• Исходя из норм расхода сырья на сотрудника. Этот метод подходит для установления трат на спецодежду, инструменты (к примеру, ручные фонари).
• По числу производственных подразделений и нормативам трат материала на каждое структурное предприятие.

Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования.

Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования. Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации.

Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа.

Состав эксплуатационных расходов

Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:

• Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
• Обслуживание и ремонт оборудования.
• Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
• Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
• Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
• Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
• Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
• Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
• Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
• Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

• Зарплата охранникам основных средств.
• Заработок консультантов.
• Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
• Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
• Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
• Приобретение лицензий.
• Услуги по мониторингу основных средств.
• Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
• Природоохранные исследования.
• Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
• Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
• Хранение, утилизация отходов.

Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это

» Трудовое право Из СНИПов берем расход воды на 1 чел.

в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³).

Формула расчета расхода воды такая: Q = N чел.

× N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ Для наглядности — гипотетическая ситуация.

На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв. м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне. Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера.

Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей. Z — коэффициент арендодателя, является коммерческой тайной, поэтому для расчетов берем сильно завышенный — 700% Расчет для гипотетической ситуации будет такой: Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³ Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС. Самой затратной статьей расходов УК является фонд заработной платы сотрудников, поэтому сокращение административного и технического персонала существенно снижает затраты, и в кризис многие компании прибегали к данному способу оптимизации затрат.

В среднем сокращали на одного административного работника и одного-двух технических специалистов. УК стараются снизить расходы на электроэнергию. Это делается, например, за счет установки светодиодных ламп и датчиков движения в общественных зонах.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Похожие записи:

• Компенсация отпуска, НДФЛ и страховые взносы
• Индексация пенсий и социальных выплат в 2023 году — на сколько повысят и когда
• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат